Lãi suất thả nổi tăng, liệu có bất động sản 'ngộp'?

Lãi suất thả nổi đang có xu hướng tăng.

Theo ông Lê Quốc Kiên, Chuyên gia tư vấn tài chính và bất động sản độc lập, giai đoạn 2023 - 2025 phần lớn các khoản vay mua nhà được ngân hàng áp dụng lãi suất ưu đãi trong khoảng 2 năm đầu, một số gói dài hơn có thể kéo dài 3 - 4 năm. Do đó, những người vay trong giai đoạn này đã bắt đầu bước vào giai đoạn lãi suất thả nổi từ cuối 2025.

Trong thời gian ưu đãi, lãi suất thường dao động 6 - 8%/năm nhưng khi chuyển sang thả nổi, mức lãi đã tăng đáng kể. Với nhóm Big4, lãi suất thả nổi hiện vào khoảng 10%/năm. Trong khi đó, tại nhiều ngân hàng thương mại cổ phần, mức lãi thả nổi hiện đã lên tới 12 - 13%/năm. Sự thay đổi này khiến nghĩa vụ trả nợ hàng tháng của người vay tăng đáng kể.

Không dừng lại ở đó, từ cuối năm 2025, thị trường BĐS còn chứng kiến làn sóng điều chỉnh nâng lãi suất trên diện rộng, cộng hưởng thêm động thái kiểm soát thắt chặt tăng trưởng tín dụng từ phía Ngân hàng Nhà nước.

Rủi ro "vỡ trận" với nhà đầu tư ôm nhiều BĐS 

Trao đổi với người viết, bà Mai Thanh Thảo - Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp Savills Việt Nam chia sẻ, nếu nhìn trên dữ liệu giao dịch và hồ sơ tín dụng trong các năm gần đây, có thể nói tỷ lệ nhà đầu tư BĐS cá nhân sử dụng đòn bẩy là khá phổ biến, đặc biệt trong giai đoạn 2020 - 2024 khi lãi suất thấp và tín dụng tăng trưởng mạnh. 

Ở nhiều thị trường, việc vay ngân hàng không còn là ngoại lệ mà trở thành một phần cấu trúc đầu tư. Tuy nhiên, mức độ sử dụng đòn bẩy rất khác nhau, từ vay bổ sung một phần nhỏ đến sử dụng đòn bẩy cao để tối ưu lợi nhuận.

Điểm đáng lưu ý là trong giai đoạn thị trường tăng trưởng nhanh, ranh giới giữa "đầu tư" và "đầu cơ" có xu hướng bị thu hẹp, dẫn đến việc sử dụng đòn bẩy cao hơn mức an toàn.

"Điểm qua một số phân khúc phổ biến: Với căn hộ chung cư, nhà đầu tư thường vay khoảng 50 - 70% giá trị tài sản. Đối với nhà liền thổ tỷ lệ vay phổ biến ở mức 40 - 60%. Đất nền thường thấp hơn, khoảng 30 - 50% do sự thận trọng từ phía ngân hàng.

Tuy nhiên, cần lưu ý đây là mức bình quân tương đối. Trong thực tế, không ít nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao hơn, đặc biệt khi kỳ vọng giá tăng nhanh. Ở góc độ thẩm định giá, khi tỷ lệ vay vượt mức 60 - 70% (tùy loại tài sản), rủi ro tài chính bắt đầu tăng đáng kể nếu thị trường đảo chiều hoặc lãi suất biến động".

Vị chuyên gia nói thêm, trong bối cảnh lãi suất thả nổi tăng vọt hiện nay, vẫn có rủi ro "vỡ trận" đối với những nhà đầu tư ôm nhiều BĐS, nhưng khó xảy ra trên diện rộng.

Bởi theo bà Thảo, thị trường Việt Nam có một đặc điểm là tỷ lệ nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cực cao (over-leverage) chưa chiếm đa số và nhiều nhà đầu tư vẫn có khả năng gồng lãi trong trung hạn.

Tuy nhiên, lãi suất thả nổi tăng chắc chắn sẽ xuất hiện các trường hợp bán ra do áp lực tài chính, đặc biệt đối với nhà đầu tư ôm nhiều tài sản; tài sản không tạo ra dòng tiền; đất nền hoặc sản phẩm có tính thanh khoản thấp.

Những loại tài sản này có thể được gọi là "ngộp", nhưng sẽ mang tính cục bộ và phân khúc nhiều hơn, không phải là làn sóng bán tháo toàn thị trường.

Đối với nhà đầu tư, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính cao, chi phí vốn tăng khiến chiến lược "ôm tài sản chờ tăng giá" trở nên rủi ro hơn khi chi phí vốn tiến gần hoặc vượt mức lợi nhuận kỳ vọng.

Tác động trong ngắn hạn

Ở góc độ chính sách, động thái tăng lãi suất, siết cho vay BĐS của các nhà băng nhằm kiểm soát rủi ro hệ thống, không phải nhắm vào một nhóm đối tượng cụ thể.

Tuy nhiên trên thực tế, các khoản vay đầu cơ có tỷ lệ vay cao và tài sản rủi ro sẽ bị kiểm soát chặt hơn, còn đối với người mua ở thực, hồ sơ tài chính rõ ràng vẫn có thể tiếp cận tín dụng.

Nói cách khác, chính sách không phân biệt chủ thể, nhưng việc thẩm định tín dụng và tài sản sẽ tự loại bỏ các trường hợp có tính rủi ro cao.

Trong ngắn hạn, những động thái tăng lãi suất có thể làm giảm thanh khoản; tăng áp lực tài chính lên nhà đầu tư dùng đòn bẩy; đồng thời điều chỉnh mặt bằng giá ở các phân khúc đầu cơ.

Tuy nhiên về dài hạn, đây lại là yếu tố tích cực vì giúp thị trường giảm đầu cơ, tăng tính minh bạch và phản ánh đúng giá trị thực của tài sản. Về xu hướng, lãi suất khó duy trì ở mức cao kéo dài nếu không có áp lực vĩ mô lớn, hơn nữa chu kỳ tiền tệ luôn mang tính điều chỉnh.