Đề xuất làm rõ cơ chế chuyển nhượng chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch trong khu vực TOD

Sáng 11/8, Quốc hội tiến hành thảo luận ở hội trường về dự án Luật Phát triển đô thị, theo Cổng TTĐT Quốc hội.

Liên quan đến cơ chế tháo gỡ cho các dự án chậm triển khai tại dự thảo, ĐBQH Nguyễn Ngọc Sơn - Đoàn Hải Phòng đánh giá đây là hướng tiếp cận cần thiết nhằm giải phóng nguồn lực đất đai đang bị đóng băng.

Tuy nhiên, để cơ chế vận hành hiệu quả và không bị biến tướng, đại biểu đề xuất bổ sung cơ chế kiểm soát chặt chẽ. Theo đó, cần xác định đầy đủ nghĩa vụ tài chính khi cho phép tiếp tục dự án, phải rà soát để Nhà nước không thất thu nhưng cũng không xác lập lại nghĩa vụ đã được thực hiện hợp pháp, tránh biến việc giải phóng nguồn lực thành cơ chế hợp thức hóa lợi ích phát sinh từ dự án kéo dài.

Với dự án có giá trị đất đai, tài sản công hoặc nghĩa vụ tài chính lớn, phức tạp, cần qua thẩm định liên ngành. Đại biểu cũng đề nghị cân nhắc thời hạn áp dụng đến ngày 31/12/2036, lý do bởi một cơ chế đặc biệt xử lý tồn đọng kéo dài tới 10 năm sẽ làm giảm tính cấp bách và tạo tâm lý chờ đợi.

Về quy hoạch tổng thể thành phố (quy hoạch thay thế quy hoạch tỉnh và quy hoạch chung đô thị đặc biệt), ông Sơn cho rằng đây là bước phân quyền mạnh. Quy hoạch của siêu đô thị có tác động vượt địa giới hành chính, ảnh hưởng tới hạ tầng quốc gia.

Do đó, đại biểu đề xuất luật phải quy định rõ việc lấy ý kiến và xử lý ý kiến của Chính phủ hoặc Thủ tướng Chính phủ đối với nội dung liên quan đến quy hoạch ngành, hạ tầng quốc gia và liên vùng trước khi thành phố phê duyệt, thay vì chỉ quy định nghĩa vụ báo cáo sau khi HĐND thông qua. 

Liên quan đến việc lựa chọn nhà đầu tư chiến lược, ông Sơn phân tích các dự án quy mô từ 800 - 75.000 tỷ đồng cần nhiều thời gian để nghiên cứu khả thi và thu xếp vốn. Việc quy định thời hạn nộp hồ sơ cho nhà đầu tư thứ hai chỉ có 7 ngày và ban hành tiêu chí chấm điểm sau khi tiếp nhận hồ sơ là chưa đảm bảo cạnh tranh thực chất.

Đại biểu đề nghị công khai danh mục dự án và tiêu chí chấm điểm trên Hệ thống mạng đấu thầu Quốc gia trước khi nhận hồ sơ, đồng thời kéo dài thời hạn tiếp nhận tối thiểu 45 ngày đối với dự án lớn.   

Về cơ chế chuyển nhượng chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch tại các khu vực TOD, ĐBQH Trần Thế Anh - Đoàn Ninh Bình cho rằng, đây là cơ chế mới nhằm điều tiết không gian và khai thác hiệu quả giá trị đất đai gắn với giao thông công cộng. Tuy nhiên, để áp dụng thống nhất, cần làm rõ nội hàm của việc "chuyển nhượng chỉ tiêu", không nên hiểu đơn thuần là một cách gọi khác của điều chỉnh quy hoạch. 

Đại biểu đề xuất bổ sung quy định theo hướng, chuyển nhượng chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch trong khu vực TOD là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chuyển giao một phần hoặc toàn bộ chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch giữa các dự án, công trình trong cùng khu vực TOD, dựa trên cơ sở quy hoạch khu vực TOD đã được phê duyệt. Việc xác định rõ đây là quyết định hành chính của nhà nước sẽ giúp phân biệt với các giao dịch dân sự tự do giữa các chủ thể. 

Về giá trị pháp lý và quy trình thực hiện sau khi có quyết định chuyển nhượng, ông Trần Thế Anh cho rằng, việc thay đổi chỉ tiêu dự án công trình chuyển đi và dự án công trình nhận chuyển nhượng có thể tác động đến quy mô xây dựng, khả năng đáp ứng của hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và yêu cầu quản lý không gian khu vực TOD.

Do đó, luật cần quy định rõ phương thức cập nhật các chỉ tiêu mới vào hồ sơ cơ sở dữ liệu quy hoạch để tránh tình trạng mỗi địa phương thực hiện một kiểu.

Theo đại biểu, quyết định chuyển nhượng chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch là căn cứ để cập nhật chỉ tiêu của dự án, công trình có liên quan vào hồ sơ cơ sở dữ liệu quy hoạch và hồ sơ quản lý đầu tư xây dựng. Trường hợp việc chuyển nhượng làm thay đổi các nội dung cốt lõi thì phải thực hiện điều chỉnh quy hoạch theo quy định hiện hành. 

Mục tiêu của các đề xuất này nhằm đảm bảo minh bạch, phân định rõ giữa chuyển nhượng chỉ tiêu, cập nhật chỉ tiêu và điều chỉnh quy hoạch. Khi đưa một cơ chế từ thí điểm vào luật, quan trọng nhất là phải thiết kế để cơ chế đó có thể vận hành ngay và hiệu quả trong thực tiễn.