Bất động sản công nghiệp Việt Nam đã đến thời điểm chuyển mình

Giá chào thuê tăng mạnh

Tại Diễn đàn bất động sản công nghiệp Việt Nam năm 2020 diễn ra sáng nay (28/10), ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Bộ phận Tư vấn kinh doanh văn phòng và bất động sản công nghiệp CBRE Việt Nam cho biết, đất cho thuê là nguồn chủ lực từ khi Việt Nam mở cửa kinh tế. Tuy nhiên, nguồn cung đất công nghiệp trong quí III/2020 đang bị hạn chế.

Cụ thể, tại một số tỉnh thành phía Bắc như Hải Phòng, Bắc Ninh, Hà Nội, Hải Dương, Hưng Yên… nguồn cung đất công nghiệp cho thuê chỉ xấp xỉ khoảng 9.600 ha, tỉ lệ lấp đầy bình quân khoảng 79%. 

Còn tại một số tỉnh thành phía Nam như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, TP HCM, Long An, nguồn cung đất công nghiệp cũng chỉ dao động khoảng 24.000 ha, tỉ lệ lấp đầy gần 77 %.

Trái ngược với nguồn cung của đất công nghiệp, nguồn cung nhà xưởng và nhà kho xây sẵn trong quí III/2020 lại có xu hướng tăng.

Đơn cử như tại miền Bắc, nhà xưởng và nhà kho xây sẵn trong quí III/2020 có khoảng 2,1 triệu m2, tăng 25,3 % so với cùng kì năm ngoái. 

Tại khu vực Miền Nam, diện tích nhà kho xây sẵn chiếm khoảng 2,7 triệu m2, tăng 28,2 % so với năm ngoái; diện tích nhà xưởng xây sẵn khoảng 2,9 triệu m2, tăng 11% so với cùng kì.

“Nguồn cung mới gia tăng mạnh ở các khu vực công nghiệp trọng điểm. Theo đó, giá chào thuê đất và nhà kho trong thời gian qua cũng tăng mạnh. Trong đó, giá chào thuê đất tăng 20% - 30% so với cùng kì năm ngoái”, ông Hiếu cho biết.

Cụ thể, tại TP HCM, một số khu công nghiệp có mức giá chào thuê đất từ 150 USD/m2 thì nay đã tăng lên 300 USD/m2 đối với kì hạn thuê còn lại. 

Tại Đồng Nai, mức giá chào thuê từ 100 USD/m2 tăng lên khoảng 155 USD/m2, Long An cũng ghi nhận mức tăng giá từ 110 USD/m2 lên đến khoảng 200 USD/m2.

Tại một số tỉnh thuộc khu vực phía Bắc, dù có giá chào thuê thấp hơn phía Nam nhưng cũng ghi nhận mức tăng trưởng. 

Đơn cử như tại Hà Nội, giá thuê từ 155 USD/m2 thì nay đã tăng lên khoảng 260 USD/m2. Hay tại khu vực Bắc Giang, giá chào thuê từ 55 USD/m2 cũng đã tăng lên khoảng 110 USD/m2,…

Tương tự, tại phân khúc nhà kho xây sẵn cũng ghi nhận mức giá chào thuê tăng 5 - 10% ở các dự án mới. Chỉ riêng phân khúc nhà xưởng xây sẵn có giá chào thuê ổn định.

“Mức giá chào thuê ở trên là chưa bao gồm thuế VAT và phí quản lí/dịch vụ. Giá chào thuê đất công nghiệp được tính cho kì hạn thuê còn lại của dự án. Thông thường, kì hạn còn lại của dự án dao động 30 - 45 năm”, ông Hiếu nói.

Yếu tố thúc đẩy nguồn cầu

Cũng tại diễn đàn, đại diện CBRE đã chỉ ra rằng, đầu tư cơ sở hạ tầng tăng mạnh chính là một trong những cú hích thúc đẩy nguồn cầu BĐS công nghiệp.

Cụ thể, vị chuyên gia này cho biết, hiện nay đang có ba đường cao tốc mới được khởi công là Mai Sơn - Quốc lộ 45, Vĩnh Hảo - Phan Thiết, Phan Thiết - Dầu Giây. 

Bên cạnh đó, các tuyến đường như Hà Nội - Hải Phòng, Hải Phòng - Hạ Long - Vân Đồn, Biên Hòa - Vũng Tàu, Bến Lức - Long Thành, Trung Lương - Mỹ Thuận,… cũng đã thông xe. 

Ngoài ra, hệ thống cảng biển cũng được chú trọng đầu tư mở rộng như Lạch Huyện, cảng quốc tế Long An, Bắc Vân Phong.

Theo ông Hiếu, thông tin liên quan đến sân bay Quốc tế Long Thành sắp được khởi công và việc nâng cấp đường băng của sân bay Tân Sơn Nhất và sân bay Nội Bài cũng là những yếu tố hạ tầng thúc đẩy nguồn cầu lớn.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia này cũng cho rằng, đại dịch COVID-19 và căng thẳng thương mại Mỹ - Trung đã thúc đẩy nhu cầu dịch chuyển sản xuất của các công ty lớn.

Phân tích kĩ hơn về vấn đề này, ông Hiếu cho biết, khi đặt nhà máy tại Trung Quốc thì các doanh nghiệp phải đối mặt với những áp lực như chi phí lao động tăng cao, pháp lí thắt chặt, kèm với đó là những biến cố khó lường.

Trong khi đó, một số quốc gia Đông Nam Á, trong đó có Việt Nam lại trở thành điểm sáng là bởi sở hữu vị trí liền kề mà cơ sở hạ tầng lại được tăng cường đầu tư, hoàn thiện đáng kể. Ngoài ra, Việt Nam còn có các yếu tố khác như các hiệp định thương mại tự do, ưu đãi đầu tư,…

Do đó, đại diện CBRE Việt Nam nhìn nhận đây chính là cơ hội, là thời điểm chuyển mình cho BĐS công nghiệp Việt Nam.

"Tại khu vực miền Bắc đã xuất hiện một số khu vực mới nổi về đất công nghiệp như Bắc Giang, Thái Nguyên, Nam Định. Còn tại khu vực miền Nam, các tỉnh lân cận như Bình Phước, Tây Ninh, Bình Thuận,… là những khu vực mới nổi", ông Hiếu cho biết.