BĐS 2021 tiếp tục sôi động ở vùng phụ cận hay TP HCM lấy lại vị thế?

Tại sự kiện bất động sản sáng ngày 7/1, đại diện DKRA nhận định thị trường bất động sản nhà ở TP HCM từ lâu đã không còn giới hạn về địa giới hành chính mà đã mở rộng sang các tỉnh lân cận. Trong hai năm qua, thị trường TP HCM và các địa phương lân cận luôn có sự liên kết, tương hỗ chặt chẽ với nhau.

Năm 2020, thị trường bất động sản nhà ở tại TP HCM vẫn duy trì đà sụt giảm từ năm 2019. Các dự án chủ yếu tập trung ở những quận, huyện vùng ven như Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn,…

Mặt bằng giá trung bình tại TP HCM cũng giảm 5 - 7% so với năm 2019. Cá biệt ở một số dự án chưa hoàn thiện pháp lý có mức giá giảm 10 - 15%, thanh khoản ở những dự án này khá thấp.

Trong khi đó, những thị trường lân cận như Bình Dương, Đồng Nai,… lại có sự phát triển đáng chú ý, đây là xu hướng 3 - 4 năm qua.

Cụ thể, Bình Dương trỗi lên với nguồn cung mới hơn 5.600 đất nền và hơn 10.500 căn hộ. Còn Đồng Nai dẫn đầu nguồn cung mới ở các phân khúc nhà phố, biệt thự với gần 2.750 căn.

"TP HCM chứng kiến sự sụt giảm ở tất các các phân khúc nhưng thị trường chung vẫn sôi động bởi sự tiếp sức ở các tỉnh lân cận. Có thể nói, TP HCM và Bình Dương giống như Manchester United và Chelsea, luôn luôn có sự ganh đua trong mọi lĩnh vực", ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D DKRA Việt Nam.

Liên quan đến vấn đề liệu thị trường bất động sản năm 2021 sẽ tiếp tục tục sôi động ở các tỉnh lân cận hay TP HCM sẽ lấy lại vị thế, ông Nguyễn Hoàng cho rằng các địa phương vẫn có sự phát triển đồng đều với nhau.

Tuy nhiên, tùy mỗi địa phương và mỗi phân khúc có sự phát triển khác. Ví dụ như TP HCM đầy đủ các phân khúc nhưng riêng đất nền lại kém, lúc này đất nền ở các tỉnh lân cận sẽ bù đắp cho thị trường TP HCM.

Hay như ở phân khúc căn hộ, Bình Dương và TP HCM có sự cạnh tranh. Song, căn hộ không chỉ phát triển ở Bình Dương mà còn phát triển ở những tỉnh thành khác như Biên Hòa (Đồng Nai), Long An,... trong tương lai gần.

Theo dự báo của DKRA, thị trường bất động sản năm 2021 sẽ phục hồi tích cực tùy từng phân khúc cụ thể, nguồn cung mới sẽ tăng ở hầu hết các địa phương.

Tại TP HCM, nguồn cung căn hộ có thể chạm ngưỡng 25.000 sản phẩm, tương đương với năm 2019. Trong đó, khu Đông và khu Nam sẽ chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung mới, giá căn hộ hạng sang được dự báo tăng mạnh và xác lập mặt bằng giá mới.

Sức cầu của thị trường TP HCM được dự báo tăng so với năm 2020 nhưng khó đạt được như năm 2019 bởi nhiều nguyên nhân.

Trong đó, việc giá nhà, giá đất tăng quá cao và không giới hạn trong năm vừa qua khiến người mua chùn bước. Mức giá giai đoạn sau tăng trung bình 10 - 15% so với giá bán ở giai đoạn trước. DKRA dự báo, mặt bằng giá thứ cấp sẽ tiếp tục xu hướng từ năm 2020 ở nửa đầu năm 2021.

Đồng thời, thị trường đang biến mất loại hình căn hộ trung bình có giá dưới 25 triệu đồng/m2, kể cả căn hộ nhỏ phổ biến khoảng 1,5 tỷ đồng mỗi căn. Theo ông Nguyễn Hoàng, nhiều căn hộ có tiêu chuẩn hạng C nhưng vì giá tăng quá cao nên được xếp vào hạng B.

Những yếu tố trên khiến khả năng sở hữu nhà của người dân có nhu cầu ở thực với nguồn tài chính không cao càng trở nên khó khăn.

Ngoài ra, trong bối cảnh thị trường chung suy giảm, thiếu tích cực và vấn đề pháp lý một số dự án chưa rõ ràng nên người mua mang tâm lý thận trọng.

Riêng phân khúc đất nền có sức cầu phục hồi và tăng so với năm 2020, tập trung chủ yếu ở các tỉnh giáp ranh như Long An, Đồng Nai, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Tại thị trường Bình Dương, nguồn cung trong năm 2021 vào khoảng 15.000 căn hộ. Đại diện DKRA cho rằng, sức cầu ở thị trường này sẽ giảm so với năm qua bởi TP HCM sẽ phục hồi nguồn cung và mặt bằng giá bán tại Bình Dương đã tăng khá cao.

Thống kê của DKRA trong năm vừa rồi, giá bán sơ cấp cao nhất tại bình Dương vào khoảng 66,6 triệu đồng/m2, tiệm cận với mức giá 68 triệu đồng/m2 ở TP HCM. 

Ông Hoàng cho biết, "không ai có thể tin một ngày nào đó Bình Dương có giá căn hộ vượt 48 triệu đồng/m2, mức giá tương đương ở quận 9, TP HCM, thậm chí bằng với giá một số dự án cách đây 1 - 2 năm mà chúng ta gọi là căn hộ hạng A".

Còn về phân khúc nhà phố và biệt thự, DKRA dự báo sức cầu chung sẽ nhích nhẹ so với năm vừa rồi. Đồng Nai sẽ là địa phương dẫn đầu nguồn cung mới với khoảng 3.500 căn.