Các quốc gia xử lý chung cư hết niên hạn ra sao?

Cuối tháng 7/2026, Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã ban hành Nghị quyết 21 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan, thay thế cho Nghị quyết 18 năm 2022.

Trong đó, Nghị quyết 21 định hướng giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên chủ yếu là chung cư.

Chính sách định hướng giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên chủ yếu là chung cư. Trong đó, đối với chung cư xây dựng mới, quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn xây dựng công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản. Chủ sở hữu căn hộ được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định khi hết thời hạn.

Theo Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Chuyên gia pháp lý bất động sản, tinh thần của Nghị quyết 21 là chủ sở hữu căn hộ vẫn được sử dụng đất ổn định, lâu dài và sở hữu công trình không thời hạn. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế chỉ là một khái niệm danh nghĩa. Nếu hết thời hạn sử dụng mà nhà chung cư vẫn bảo đảm chất lượng thì vẫn được tiếp tục sử dụng, chứ không có chuyện bị cưỡng chế phá dỡ hoặc người dân phải đóng thêm tiền.

Điểm thay đổi của Nghị quyết 21 là theo hướng tích cực, đã đặt quyền của chủ sở hữu nhà chung cư bên cạnh nghĩa vụ.

Cụ thể, chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong Luật Nhà ở 2023 được thiết kế theo hướng quy định phần lớn trách nhiệm thuộc về Nhà nước mà chưa gắn chặt trách nhiệm của chủ sở hữu (Nhà nước phải bố trí vốn ngân sách để kiểm định chất lượng nhà chung cư, một số trường hợp phải xây dựng lại nhà chung cư bằng vốn đầu tư công, khi xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu được tái định cư tại chỗ với căn hộ có diện tích lớn hơn…).

"Nghị quyết 21 đã tiếp thu và làm rõ theo hướng "chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư…”, tức là đã quàng trách nhiệm đóng góp về tài chính với chủ sở hữu. Như vậy, Luật Nhà ở sửa đổi phải làm rõ là nếu xây dựng lại chung cư thì người dân phải tự bỏ tiền", vị chuyên gia nhìn nhận.

Các nước quy định ra sao?

Dưới góc nhìn của Chứng khoán MB (MBS), định hướng niên hạn chung cư là một trong những chính sách nổi bật nhất tại Nghị quyết 21 và có thể tác động lớn tới thị trường bất động sản. Nghị quyết 21 đã làm rõ hơn về quyền và nghĩa vụ của cư dân so với trước kia trong quá trình cải tạo lại chung cư khi đã hết niên hạn sử dụng.

Tham khảo thông lệ quốc tế, nhiều quốc gia như trên thế giới đều có quy định về niên hạn chung cư.

Tại Singapore, các căn hộ thuộc loại hình nhà ở công cộng được bán dưới dạng cho thuê đất (loại hình này chiểm 70% tổng số căn hộ).

Sau thời hạn 99 năm, Nhà nước sẽ thu hồi để tái phát triển cho giai đoạn tiếp theo và quyền sở hữu của nhà đầu tư cũ chấm dứt, trừ khi có chương trình gia hạn đặc biệt do Chính phủ quyết định. Trong trường hợp sở hữu lâu dài, người dân có trách nhiệm đóng góp xây dựng lại dự án hoặc chủ đầu tư mới mua lại nhằm tái phát triển. Giá loại hình sở hữu lâu dài có thể cao hơn 15% so với có thời hạn  

Tại Trung Quốc, quyền sử dụng đối với nhà ở chung cư kéo dài 70 năm. Sau khi hết thời hạn này, trong trường hợp còn ở được, chủ sở hữu phải nộp khoản phí sử dụng đất gia hạn bổ sung. Trong trường hợp không đủ điều kiện ở tiếp, chính quyền hoặc doanh nghiệp sẽ tái phát triển dự án, người dân có thể nhận căn hộ tái định cư hoặc nhận bồi thường. 

Ở Hong Kong, hầu hết dự án chung cư có thời hạn sở hữu 50 năm, sau khi hết niên hạn thì áp dụng 2 cơ chế.

Thứ nhất, nếu vẫn có thể sử dụng tiếp, có thể áp dụng cơ chế gia hạn thêm 50 năm và chủ sở hữu trả tiền thuê đất mỗi năm với mức bằng 3% giá trị tính thuế (giá trị cho thuê ước tính hằng năm do Cơ quan Định giá và Thuế Hong Kong xác định).

Thứ hai, nếu không thể sử dụng tiếp, cơ quan tái thiết đô thị hoặc các doanh nghiệp sẽ tái phát triển dự án và người dân có thể nhận tiền bồi thường.  

Trong khi đó, Malaysia quy định 2 loại niên hạn sở hữu phổ biến là 99 năm và 60 năm, áp dụng với sản phẩm chung cư được xây trên loại hình đất thuê. Sau khi hết niên hạn, chủ sở hữu nộp đơn xin gia hạn và nộp phí gia hạn. Về cơ bản, cơ chế giống Singapore. Giá căn hộ sở hữu lâu dài có thể cao hơn 10 - 15% so với có thời hạn. 

Còn tại Anh, thời hạn sở hữu chung cư kéo dài từ 99 - 250 năm, áp dụng với các dự án sở hữu quyền sử dụng có thời hạn. Khi dự án chung cư hết niên hạn sử dụng, chủ đầu tư sẽ có quyền sở hữu căn hộ.

Quốc gia này khác với Trung Quốc hay Hong Kong, chủ đầu tư có quyền lợi cao hơn khi hết thời hạn. Trong trường hợp có thể ở tiếp, có thể gia hạn bằng cách đóng thêm chi phí gia hạn. Nếu không thể ở tiếp, chủ đầu tư và cư dân có thể thương lượng về giá nhằm tái đầu tư dự án. 

Hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách”

Thời gian: 8h00 ngày 22/09/2026
Địa điểm: L7 West Lake Hanoi by Lotte Hotels, Ballroom tầng 4, 683 Lạc Long Quân, Tây Hồ, Hà Nội

Sự kiện quy tụ đại diện cơ quan quản lý, Đại biểu Quốc hội, chuyên gia bất động sản, chuyên gia kinh tế độc lập, doanh nghiệp… Các diễn giả sẽ cùng thảo luận, phân tích những nội dung quan trọng của Nghị quyết 21 và những chính sách mới; từ đó đánh giá tác động, gợi mở chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản trong thời gian tới.

Hai phiên thảo luận chính:

Phiên 1: Nghị quyết 21 và các thay đổi pháp lý
Phiên 2: Những tác động đến tương lai phát triển và đầu tư bất động sản
Thảo luận - Hỏi đáp cùng chuyên gia

Đăng ký tham dự