Cải tạo các khu tập thể cũ ở Hà Nội: Khó khăn nhưng nhiều điểm hấp dẫn

Việc cải tạo nhà tập thể cũ ở Hà Nội là vấn đề được nhắc đến trong nhiều năm qua và đang gặp không ít vướng mắc.

Cụ thể, đó là hệ số bồi thường cho người dân, bất cập liên quan đến những nhà mới được phá dỡ cải tạo hay xử lí những phần được cơi nới, thực hiện đúng qui hoạch về chiều cao cũng là một vấn đề không dễ giải quyết.

Một dãy nhà tập thể ở khu tập thể Ngọc Khánh. (Ảnh: Minh Anh).

Tuy nhiên, không thể không thừa nhận, những khu tập thể cũ này của Hà Nội lại có những ưu điểm cực kì hấp dẫn đối với các nhà đầu tư bất động sản, nhất là trong bối cảnh quĩ đất ở những quận nội thành ở khu vực trung tâm không còn nhiều. 

Vị trí đắc địa, di chuyển thuận tiện

Trong danh sách các khu tập thể cũ vừa được UBND TP Hà Nội giao cho 19 doanh nghiệp giao lập qui hoạch chi tiết 1/500 có khu tập thể Kim Liên, khu tập thể Thanh Xuân Bắc, khu tập thể Ngọc Khánh, khu tập thể Giảng Võ...

Có thể nhận thấy hầu hết các khu tập thể này đều ở những vị trí trung tâm của các quận Ba Đình, Thanh Xuân hay Đống Đa của TP Hà Nội.

Nhiều khu tập thể cũ của Hà Nội có vị trí đặc địa, thuận tiện giao thông. Trong ảnh là khu tập thể Ngọc Khánh ở mặt đường Kim Mã. (Ảnh: Minh Anh).

Từ khu tập thể Ngọc Khánh, Giảng Võ có thể di chuyển dễ dàng đến Hồ Hoàn Kiếm, hồ Tây hay đường vành đai 3.

Vị trí đắc địa không chỉ thể hiện ở việc giao thông thuận tiện mà còn ở giá nhà mặt phố tại các quận này. 

Theo thống kê của batdongsan.com.vn, giá bất động sản mặt phố trung bình tại các quận Ba Đình có nơi tới 323 triệu đồng/m², quận Đống Đa là 285 - 287 triệu đồng/m², quận Thanh Xuân khoảng 100 - 120 triệu đồng/m²...

Điều này cũng phần nào khiến cho giá căn hộ tại những khu tập thể này ở mức không hề thấp. Theo khảo sát của chúng tôi, mức giá các căn hộ tập thể tại khu Ngọc Khánh có giá từ 30 - 45 triệu đồng/m² sử dụng. Nhiều căn hộ quảng cáo rao bán thường nhấn mạnh vào diện tích sử dụng (có thêm diện tích cơi nới) bởi diện tích theo giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản gắn liền với đất nhỏ.

Công viên, hồ điều hoà

Một trong những điểm nổi bật cuốn hút các nhà đầu tư bất động sản của các khu tập thể cũ chính là gần công viên, có hồ điều hoà. Khu tập thể Thành Công có công viên và hồ Thành Công.

Khu tập thể Giảng Võ và Ngọc Khánh gần hồ Giảng Võ, hồ Ngọc Khánh; khu tập thể Thanh Xuân Bắc gần hồ Mễ Trì...

Nhiều dãy nhà thuộc khu tập thể cũ Ngọc Khánh gần hồ Giảng Võ. (Ảnh: Minh Anh).

Đây chính là đặc điểm khiến cho bất động sản tại các khu dân cư này tăng giá.

Những công viên và hồ điều hoà này tạo nên cảnh quan môi trường xanh – sạch – đẹp. Những cư dân sinh sống gần hồ điều hòa được tận hưởng một môi trường sống trong lành và an toàn cho sức khỏe. Ngoài ra hồ điều hoà cũng có tác dụng thanh lọc không khí.

Đây cũng là địa điểm thể dục và thể thao ưa thích đối với những dân sinh sống xung quanh.

Hệ số sử dụng đất thấp và nhiều tiện ích khác

Theo tìm hiểu của chúng tôi, khu tập thể Kim Liên với qui mô khoảng 41,43 ha đất, khoảng 42 nhà cao từ 2 - 6 tầng; khu tập thể Giảng Võ có diện tích gần 28,47 ha có khoảng 22 toà nhà cao từ 3 - 5 tầng; khu tập thể Thanh Xuân Bắc rộng khoảng 33,12 ha có 61 toà nhà; khu tập thể Khương Thượng rộng 14,8 ha có 30 toà nhà, Khu tập thể Tân Mai với diện tích 20 ha có 88 nhà cao từ 2 - 5 tầng...

Tuy mật độ xây dựng tại các khu tập thể không nhỏ nhưng với việc chỉ có độ cao 3 - 6 tầng, hệ số sử dụng đất nhỏ hơn rất nhiều so với các khu chung cư hiện đại. (Ảnh khu tập thể C5 - Giảng Võ: Minh Anh).

Như vậy mật độ xây dựng ở nhiều khu tập thể cũ của Hà Nội khoảng 0,5 - 1,3 ha/nhà tập thể.

Tuy nhiên, với số tầng khoảng 2 - 6, có thể thấy hệ số sử dụng đất (được xác định bằng tổng diện tích sàn xây dựng/tổng diện tích lô đất) của những khu tập thể này so với các khu chung cư cao tầng hiện đại khác thì nhỏ hơn rất nhiều.

Đây cũng chính là điểm hấp dẫn và là "đầu ra" cho các nhà đầu tư bất động sản khi bắt tay vào cải tạo các khu tập thể cũ.

Ngoài ra, ở các khu tập thể cũ, các tiện ích thiết yếu như "điện, đường, trường, trạm" đã có đầy đủ. 

Các khu tập thể đều có những trạm biến áp riêng. (Ảnh khu tập thể D6 - Giảng Võ: Minh Anh).

Các khu tập thể này nằm ở những trục đường lớn trong nội thành như Giảng Võ, Kim Mã (quận Ba Đình), Láng Hạ (quận Đống Đa) hay Nguyễn Trãi (Thanh Xuân), trục đường vành đai ba.

Hệ thống các trường học các cấp ở gần các khu tập thể Giảng Võ, Ngọc Khánh. (Ảnh: Minh Anh).

Tại những khu tập thể này, hệ thống giáo dục cũng đã được phát triển với những ngôi trường được nhiều người biết đến như trường THCS Giảng Võ, trường THCS Thành Công, trường THPT Kim Liên...

Kèm với đó là những ngôi chợ cạnh khu tập thể sầm uất, buôn bán nhiều mặt hàng cũng là địa điểm mua bán quen thuộc của nhiều hộ dân ở trong và ngoài tập thể.

Tất cả những yếu tố này đã tạo nên một sức hút lớn của các khu tập thể cũ đối với các nhà đầu tư bất động sản.