Căn hộ tầm trung ít hàng, đội giá

Thị trường căn hộ ở TP HCM từ đầu năm đến nay khan hiếm nguồn cung mới khiến giá cả leo thang. Những dự án có giá trên dưới 1,3 tỉ đồng gần như "biến mất".

Tăng giá chóng mặt

Thống kê từ Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho thấy 6 tháng đầu năm 2019, chỉ có 3 dự án nhà ở thương mại mới với 924 căn hộ được Sở Xây dựng TP đề xuất UBND TP công nhận chủ đầu tư, giảm 84,2% so với cùng kỳ năm 2018. Trong 6 tháng, chỉ có 24 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, với tổng số 7.313 căn hộ, giảm 10 dự án (giảm 29,4%) - tương đương 2.336 căn hộ (giảm 24,2%) - so với cùng kỳ năm 2018. 

Chính sự thiếu hụt nguồn cung này đã đẩy giá căn hộ ở TP HCM cả mới lẫn cũ đều tăng vọt. Đặc biệt, nhiều dự án căn hộ tầm trung đã tiệm cận mức giá cao cấp khiến người thu nhập thấp và trung bình ngày càng khó mua được nhà.

Căn hộ tại khu Him Lam Phú Đông đã tăng giá gấp đôi so với giá ban đầu của chủ đầu tư Ảnh: SƠN NHUNG

Anh Dũng, đang ở căn hộ diện tích 71 m2 thuộc chung cư Opal Riverside (quận Thủ Đức), cho biết căn hộ này anh mua từ chủ đầu tư với giá gốc 1,7 tỉ đồng, tức gần 24 triệu đồng/m2. Sau khi nhận nhà năm 2018, đến nay giá nhà tăng liên tục, đặc biệt tăng mạnh khi trung tâm thương mại lớn khai trương bên cạnh. Hiện những căn tương tự thuộc khu anh ở đang được giao dịch trong khoảng 2,7-3 tỉ đồng/căn, tức khoảng 38-42 triệu đồng/m2.

Tại chung cư Valeo Đầm Sen (quận Tân Phú), phóng viên không khỏi bất ngờ vì căn hộ được bàn giao gần 2 năm nhưng giá vẫn tăng mạnh, tới 50%-70% giá chủ đầu tư bán ra. Một căn hộ diện tích 90 m2 với 3 phòng ngủ có giá ban đầu khoảng 2,1 tỉ đồng nay lên 3,2-3,3 tỉ đồng, tức tăng tới hơn 13 triệu đồng/m2. Những căn nhỏ hơn, diện tích 75-85 m2 cũng có giá rất cao, dao động từ 2,7-2,7 tỉ đồng/căn. Hiện tượng này rất ít xảy ra ở những năm trước, vì thông thường giá căn hộ chỉ tăng từ khi đặt cọc đến lúc giao nhà, sau đó chững lại, thậm chí giảm dần theo năm sử dụng.

Dự án De Capella (đường Lương Định Của, quận 2), cạnh khu đô thị mới Thủ Thiêm, vừa bàn giao cũng đã tăng giá chóng mặt dù chưa có tiện ích gì. Chị Thúy, một cư dân vừa dọn vào ở căn hộ 75 m2 tại đây, cho biết căn hộ này chị mua 2 tỉ đồng nhưng gần đây các nhân viên môi giới liên tục báo có nhiều khách muốn mua giá 3,8-3,9 tỉ đồng.

Ngay cả những dự án thuộc địa phận tỉnh Bình Dương nhưng giáp ranh TP HCM cũng tăng giá mạnh thời gian gần đây. Điển hình như khu Him Lam Phú Đông nằm ngay khu vực giáp ranh thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương và quận Thủ Đức, TP HCM sát mặt tiền đại lộ Phạm Văn Đồng, đang được giao dịch ở mức giá gấp đôi giá bán ban đầu của chủ đầu tư. Chị Phương, chủ căn hộ 65 m2 tại đây, lúc mua chỉ hơn 1,2 tỉ đồng, đến tháng 5-2018 thì có giá khoảng 1,65 tỉ đồng. Gần đây, rất nhiều người hỏi mua với giá 2,3-2,4 tỉ đồng nhưng chị lưỡng lự chưa bán vì cầm số tiền đó rất khó để kiếm một căn hộ hoàn thiện và cùng tiện ích như vậy.

Người mua để ở thiệt thòi lớn

Việc tăng giá căn hộ thời gian qua khiến giấc mơ mua nhà của những người thu nhập trung bình tích góp nhiều năm đang dần tan biến. Đang có nhu cầu mua chung cư để chuyển nhà từ quận 9 lên quận 2 nên khoảng 1 tháng nay, cứ cuối tuần, vợ chồng anh Thịnh (làm việc tại quận 2) đều đi khắp các trục đường Nguyễn Duy Trinh, Mai Chí Thọ, xa lộ Hà Nội... tìm căn hộ phù hợp để mua nhưng lần nào cũng về tay trắng. Vì trung bình căn 2 phòng ngủ, diện tích khoảng 65-70 m2 giá không dưới 2,5 tỉ đồng, nếu cộng thêm nội thất sẽ thành 2,7 - 2,8 tỉ đồng, quá sức so với số tiền mà 2 vợ chồng tích góp nhiều năm.

"Tôi cần tìm căn hộ tầm 2,2 tỉ đồng, vừa bàn giao nhà ở khu vực quận 2 nhưng với số tiền đang có chỉ đủ mua căn 1 phòng ngủ, diện tích 50-55 m2 nên kế hoạch chuyển nhà đến giờ vẫn chưa thực hiện được. Tôi xem một dự án chung cư đã bàn giao nhà (theo tiến độ các block) ở đường Nguyễn Duy Trinh, giá căn 2 phòng ngủ hồi đầu năm chỉ 2,3 tỉ đồng nhưng giờ ít nhất cũng tầm 2,5-2,6 tỉ đồng. Dự án bên cạnh, tiện ích tương tự, chuẩn bị giao nhà, rao bán căn 2 phòng ngủ tới 2,7 tỉ đồng" - anh Thịnh nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng đặc thù của thị trường bất động sản tùy thuộc nguồn cung, chính vì vậy khi nguồn cung khan hiếm, chắc chắn giá của sản phẩm đã hoặc sắp bàn giao sẽ tăng. Đây là điều rất đáng lo ngại cho thị trường bất động sản TP HCM. Hiệp hội đã có rất nhiều văn bản gửi đến lãnh đạo TP, Chính phủ và các bộ - ngành kiến nghị về những biện pháp tháo gỡ khó khăn về thủ tục cho doanh nghiệp bất động sản TP HCM nhằm sớm tăng nguồn cung cho thị trường nhưng đến nay vẫn chưa được giải quyết.

Cũng theo ông Châu, các căn hộ tăng giá mạnh thời gian qua đa phần tập trung ở phân khúc trung bình, giá gốc chủ đầu tư bán ra chỉ tầm 1,2-2 tỉ đồng cho diện tích từ 65-90 m2, tức tầm trên dưới 20 triệu đồng/m2. Tăng mạnh nhất là những dự án có đầy đủ tiện ích hoặc có một vài tiện ích phù hợp nhu cầu của cư dân, vị trí tương đối tốt, giao thông thuận lợi...

GS-TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, đánh giá việc khan hiếm nguồn cung căn hộ, đặc biệt là căn hộ trung bình, hoàn toàn không tốt cho thị trường, bởi người mua buộc phải mua mức giá cao hơn nhiều so với giá trị của căn hộ trung bình. "Giải pháp tức thời, theo tôi, là sửa gấp các luật như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở để không còn vướng các điểm về quy định câu chữ, chỗ đất công, đất xen cài… và các quy định khác chứ đợi đến năm 2020, sau khi trình Quốc hội thì chậm lắm. Có như vậy thị trường mới giải quyết được vấn đề nguồn cung, giá nhà mới bình ổn trở lại... " - ông Đặng Hùng Võ nói.

"Té nước theo mưa"

Tổng giám đốc một công ty chuyên môi giới bất động sản cho biết ngay cả những dự án đủ điều kiện vừa mở bán gần đây cũng bị đẩy giá lên cao hơn so dự tính ban đầu đến 20%. Đa phần các dự án mới được chào bán ra thị trường là các căn hộ trung cao cấp, có giá trên 30 triệu đồng/m2. Nguyên nhân là do chủ đầu tư nắm bắt được cung cầu thị trường nên chủ động "té nước theo mưa". Điều này không chỉ gây khó cho người mua mà cả những công ty môi giới.