Cần siết chặt các quy định về chung cư mini khi Luật Nhà ở có hiệu lực từ 1/8

Giúp người có thu nhập thấp "an cư lạc nghiệp"

Theo thống kê sơ bộ, hiện Hà Nội có khoảng hơn 2.000 chung cư mini, tập trung nhiều nhất ở quận Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Đống Đa, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Tây Hồ. Còn tại TP HCM có khoảng 42.000 nhà trọ kiểu chung cư mini. Những con số cho thấy loại hình nhà ở này từ lâu đã trở thành một phần không thể thiếu trong thị trường bất động sản. Đáng nói, nguồn cung này đã giải quyết nhu cầu nhà ở cho khoảng 1,8 triệu người dân ở TP HCM, tương đương gần 40% tổng lao động tại thành phố này.

Từ trước đến nay, đa số những chung cư mini đang hoạt động được coi là công trình nhà ở riêng lẻ nên sổ hồng chỉ được cấp cho một cá nhân, thường là chủ đầu tư. Còn những người mua nhà chỉ có hợp đồng mua bán chứ không được cấp sổ riêng, nên xảy ra tình trạng "Bán không được, thế chấp không xong". Do đó, điều khoản mới sẽ cấp sổ hồng cho căn hộ chung cư mini được quy định tại Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8 được đánh giá là sẽ bảo đảm quyền lợi cho người mua căn hộ chung cư mini, tức là loại nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua hoặc cho thuê. 

Anh Nguyễn Tuấn Việt, 23 tuổi, thuê trọ ở quận Hoàng Mai cho biết, mấy năm làm việc anh dành dụm tích cóp tiền chỉ đủ tiền mua một căn chung cư mini gần nơi làm việc để tiện đi lại, giờ nghe tin khi Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8 quy định căn chung mini có thể được cấp sổ hồng, anh Việt rất vui. Anh Việt cho hay, nếu được như vậy thì quy định sẽ giúp cho những người có thu nhập thấp như anh có cơ hội được mua nhà ở và có tính pháp lý đầy đủ.

Theo các chuyên gia, việc cấp sổ hồng cho căn hộ chung cư mini sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển và quản lý bền vững của thị trường nhà ở bởi các tiêu chuẩn kỹ thuật, đáp ứng nhu cầu đa dạng của thị trường nhà ở hiện đại. Chung cư mini được "khai sinh" từ Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23-6-2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Tiếp đó, Luật Nhà ở 2014 thừa nhận loại hình sản phẩm này và luật hóa những quy định liên quan tại Điều 46.

Về việc cấp sổ hồng cho từng căn hộ trong chung cư mini, từ Nghị định số 71/2010/NĐ-CP đến Luật Nhà ở 2014 đều thừa nhận "Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó" (Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014).

Mặc dù có quy định về việc cấp sổ hồng cho chung cư mini nhưng thực tế số lượng các dự án chung cư mini được cấp sổ cho từng căn hộ không nhiều. Lý do bởi các chủ sở hữu vi phạm quy định trật tự xây dựng, phòng cháy, chữa cháy… Đáng nói là những chung cư này phần lớn do cá nhân đứng ra xin giấy phép xây dựng dưới danh nghĩa nhà ở riêng lẻ. Theo quy định, trước ngày 15/5/2024 chỉ các nhà chung cư, tập thể từ 7 tầng trở lên mới phải thẩm định, nghiệm thu về phòng cháy, chữa cháy. Do đó, hồ sơ, tòa nhà thể hiện thiết kế cao tối đa 6 tầng để chủ sở hữu không phải làm các thủ tục thẩm duyệt, nghiệm thu về phòng cháy, chữa cháy. Trong khi đó, trên thực tế, để tăng lợi nhuận, công trình chung cư mini thường bị xây dựng sai phép như nâng tầng, xây hết mật độ.

Thực tế cũng cho thấy, thời gian qua, giao dịch liên quan đến loại hình căn hộ chung cư mini khá "thoáng". Với căn hộ chung cư mini có sổ hồng riêng từng căn hộ, các bên sẽ ký hợp đồng mua bán công chứng và sang tên cho người mua. Còn với căn hộ không có sổ hồng, người mua làm hợp đồng mua bán với bên bán và có thể được đứng chung tên vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hình thức đồng sở hữu cả lô đất và công trình chung cư mini. Thậm chí, hợp đồng mua bán có thể viết tay giữa các bên mà không thực hiện thêm thủ tục gì trong trường hợp những căn hộ này xây dựng sai phép.

Đưa ý kiến về việc cấp sổ hồng cho chung cư mini, Luật sư Trương Thanh Đức, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam cho rằng, việc cấp sổ hồng cho các chung cư mini là quyền lợi chính đáng của người dân, đặc biệt là đối với những người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, cần phải có các điều kiện, quy định cụ thể về cơ sở hạ tầng, phòng cháy chữa cháy, an ninh trật tự…để bảo đảm an toàn cho người dân, giải quyết nhu cầu về nhà ở, giúp người dân "an cư lạc nghiệp".

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Thường trực Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, đối với những người có thu nhập thấp, các căn hộ chung cư mini là tài sản rất lớn đối với họ. Vì vậy, việc được cấp sổ hồng bảo đảm cho họ được chính quyền công nhận về tài sản của họ hợp pháp, hợp lệ. Tài sản này theo quy định khi cần họ có thể mang ra thế chấp cũng như có thể giao dịch mua bán. Hoặc khi có điều kiện sống tốt hơn, họ có thể giao dịch chuyển đổi, mua nhà tốt hơn. Việc mua bán sẽ được minh bạch, rõ ràng nếu người dân cấp sổ hồng. Việc này cũng giúp cho Nhà nước quản lý tốt hơn, giúp quyền lợi của người dân được bảo đảm và cũng xác định giá mặt bằng của chung cư mini.

Cần sớm có bộ quy chuẩn bảo đảm kỹ thuật và an toàn cháy nổ

Cho ý kiến về việc có nên cấp sổ hồng cho chung cư mini, TS Phạm Thanh Tùng, Chánh văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam cho rằng, nhiều chung cư mini hiện nay là dạng biến tướng từ nhà ở riêng lẻ do nằm trong những khu ngõ ngách nhỏ nên vi phạm điều kiện nhà ở, phòng cháy chữa cháy. Chính vì vậy, loại hình này cần phải được phải kiểm soát chặt chẽ.

Trên thực tế, hiện nay có rất nhiều hình thức thuê nhà trọ như thuê chung cư mini, thuê phòng trọ trong ngõ hay như thuê hộp ngủ… Song loại hình nhà trọ này chủ yếu đều được khai thực từ nhà ở riêng lẻ. Chủ nhà xin giấy phép xây dựng nhà ở, sau đó đăng ký hoạt động kinh doanh cho thuê trọ mà không được quản lý nghiêm ngặt. Do vậy, cần sớm có bộ quy chuẩn để bảo đảm không gian sống, mỹ quan và an toàn cháy nổ. Ngoài ra, các chính sách về nhà ở xã hội, nhà cho thuê cũng cần được triển khai nhanh và hiệu quả. Trong đó, giá cho thuê nhà cần sát với thực tế nhu cầu của người dân.

Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 tiếp tục thừa nhận tính pháp lý và quy định việc cấp sổ hồng cho từng căn hộ chung cư mini trong một số điều kiện nhất định. Trong Điều 57 Luật Nhà ở 2023 quy định, trường hợp chung cư mini từ 2 tầng trở lên có thiết kế căn hộ để bán hoặc từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê thì nhà đầu tư phải đáp ứng điều kiện về chủ đầu tư dự án nhà ở (phải thành lập doanh nghiệp, đáp ứng điều kiện về năng lực tài chính…). Với tòa nhà chung cư mini quy mô dưới 20 căn hộ, dù không phải đáp ứng điều kiện về chủ đầu tư dự án nhà ở nhưng phải tuân thủ các yêu cầu xây dựng theo quy định của Bộ Xây dựng, đáp ứng điều kiện về phòng cháy, chữa cháy và điều kiện về đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ.

Cũng tại Điều 57 Luật Nhà ở 2023, Khoản 2 quy định căn hộ chung cư mini "được cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai được bán, cho thuê mua, cho thuê theo quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản".

Nhiều chuyên gia cho rằng, với quy định siết chặt các điều kiện thực hiện chung cư mini nêu trên thì số lượng các khu chung cư mini mới ra đời sẽ không nhiều. Việc cấp sổ hồng cho các căn hộ chung cư mini cũng không đơn giản mà dễ thực hiện. Bởi xét về tổng thể, việc cấp sổ hồng cho chung cư mini tại các dự án mới tới đây gần như tương đương với chung cư thương mại của các doanh nghiệp đầu tư.

Để giải quyết các vướng mắc, bất cập liên quan đến chung cư mini, giải pháp trước mắt vẫn là tăng cường kiểm tra, bảo đảm an toàn, hoàn thiện các điều kiện phòng cháy, chữa cháy cũng như cơ sở pháp lý. Về lâu dài, theo các chuyên gia pháp lý, phát triển nhà ở xã hội dành cho người có thu nhập thấp, sinh viên, công nhân tại các đô thị vẫn là giải pháp căn cơ, then chốt. Bởi ngoài mục tiêu phát triển kinh tế, các dự án nhà ở xã hội còn hướng đến bảo đảm an sinh xã hội, cung cấp nơi sinh sống an toàn cho cư dân.

Còn theo TS. Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam, trước tiên cần có những quy định và giám sát thực hiện quy định về thiết kế các chung cư sao cho đảm bảo an toàn. Theo ông Nghiêm, chung cư mini cung cấp nhà ở cho hàng chục hộ dân trở lên nên mang đầy đủ chức năng của một chung cư nói chung, do vậy, khi đầu tư xây dựng, dự án chung cư phải bảo đảm các yêu cầu về quy trình đầu tư xây dựng, cấp phép xây dựng, thẩm định dự án… Đối với khâu thiết kế công trình phải bảo đảm yêu cầu về phòng cháy chữa cháy như đối với nhà chung cư.

TS.KTS Trần Minh Tùng, Trưởng Bộ môn Kiến trúc dân dụng, Khoa Kiến trúc và Quy hoạch, Trường Đại học Xây dựng Hà Nội cho biết, theo quy định thông thường, chung cư là căn hộ có diện tích từ 45 mét vuông trở lên, còn trong quy chuẩn về thiết kế nhà chung cư, căn hộ tối thiểu phải 25m2, như vậy chung cư mini sẽ cung cấp những căn hộ có diện tích 25-40m2. Việc chuyển đổi nhà ở riêng lẻ sang nhà ở chung cư hoặc nhà ở tập thể thì vẫn phải tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy, an toàn sinh mạng đối với nhà chung cư.

Để bảo đảm an toàn các công trình chung cư mini hoạt động, KTS Trần Minh Tùng cho rằng cần phải rà soát lại các chung cư, bổ sung các giải pháp về phòng chống cháy nổ, bổ sung các giải pháp về thiết kế kiến trúc đảm bảo an toàn sinh mạng và cách thức tiếp cận của lực lượng cứu hộ. Đối với những chung cư không bảo đảm về phòng chống cháy nổ, an toàn sinh mạng, tiện nghi sinh hoạt thì phải kiên quyết chỉnh sửa, thay đổi cấu trúc không gian bên trong để bảo đảm an toàn.

Bên cạnh đó, cần siết chặt công tác thiết kế, cấp phép, thẩm định xây dựng các công trình cũng cần thường xuyên kiểm tra, rà soát hệ thống phòng cháy chữa cháy của các chung cư nói chung và chung cư mini sau khi đã đưa vào sử dụng, để tránh những hậu quả đáng tiếc xảy ra.

Trong tình hình chung cư mini đang phát triển mạnh mẽ, việc siết chặt quy chuẩn an toàn là cần thiết để đảm bảo sự an toàn và tránh những rủi ro tiềm ẩn. Các cơ quan chức năng cần thúc đẩy việc xây dựng và áp dụng các quy định rõ ràng về an toàn xây dựng, phòng cháy chữa cháy và an ninh. Đồng thời, việc tăng cường giáo dục và nâng cao nhận thức về an toàn cho cư dân cũng là một yếu tố quan trọng...

Việc cấp sổ hồng cho căn hộ chung cư mini sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển và quản lý bền vững của thị trường nhà ở bởi các tiêu chuẩn kỹ thuật, thời đáp ứng nhu cầu đa dạng của thị trường nhà ở hiện đại. Tuy nhiên, các giải pháp quản lý cần sớm được ban hành đồng bộ để tránh những rủi ro, biến tướng của loại hình nhà ở này và quan trọng nhất là bảo đảm an toàn cho người dân.