Khoảng 7-20 tỷ cho một suất đầu tư với lãi 8-15%/năm, vì sao chung cư mini chưa thu hút các 'ông lớn' bất động sản?

Sôi động thị trường cho thuê chung cư mini Hà Nội

Xuất hiện trên thị trường nhà ở từ những năm 2010, chung cư mini đã dần trở thành loại hình được ưa chuộng nhờ lợi thế về giá thành và dễ dàng tìm kiếm, đến nay phân khúc này vẫn là lựa chọn tối ưu với sinh viên hay người thu nhập thấp ở đô thị.

Theo khảo sát của batdongsan.com.vn, trong vòng 2 năm trở lại đây, thị trường cho thuê chung cư mini Hà Nội đã ghi nhận mức tăng giá trung bình phổ biến 10 - 15%/năm.

Tại Hà Nội, lượng khách hỏi thuê chung cư mini trong tháng 8 đã tăng khoảng 20 - 30% so với tháng 7 nhờ làn sóng tân sinh viên sắp nhập học. Các quận trung tâm hoặc giáp ranh các khu vực có nhiều trường đại học như Cầu Giấy, Thanh Xuân, Đống Đa, Nam Từ Liêm… là những nơi được tìm thuê chung cư mini nhiều nhất.

Tại quận Cầu Giấy, giá thuê chung cư mini ở các tuyến phố trung tâm như Cầu Giấy, Trần Thái Tông, Trần Đăng Ninh, Hoa Bằng, Dịch Vọng Hậu, Khúc Thừa Dụ, Hoàng Quốc Việt… ghi nhận tăng từ 4 - 5,5 triệu đống/tháng lên 5 - 6,5 triệu đồng/tháng.

Tại Thanh Xuân, giá thuê chung cư mini tại các tuyến phố Nguyễn Trãi, Ngã Tư Sở, Lê Trọng Tấn, Khương Đình,… tăng từ mức trung bình 3,5 - 5 triệu đồng/tháng lên mức 4,2 - 6 triệu đồng/tháng.

Còn ở quận Đống Đa, chung cư mini tại các phường Ô Chợ Dừa, Kim Liên, Thái Hà, Thịnh Quang, Nguyễn Văn Tuyết, Chùa Láng, Đặng Tiến Đông… giá thuê tăng từ mức 4 - 6,5 triệu đồng/tháng lên mức 4,8 - 8 triệu đồng/tháng.

Mức tăng giá tương tự cũng được ghi nhận tại quận Nam Từ Liêm. Cụ thể, ở các phường Trung Văn, Mễ Trì Thượng, Mễ Trì Hạ, Mỹ Đình, Nhân Mỹ, Tân Mỹ, Đồng Me… giá thuê cũng từ mức 4 - 5,5 triệu đồng/tháng nay đã lên 4,5 - 6,5 triệu đồng/tháng.

Ở khu vực xa hơn như quận Hà Đông, thị trường cho thuê kém sôi động hơn, song mức tăng trung bình vẫn ghi nhận khoảng 7 - 10%, từ 4 - 4,5 triệu đồng/tháng lên mức 4,3 - 5 triệu đồng/tháng.

Một môi giới cho thuê ở quận Cầu Giấy cho biết, những chung cư mini cũ, đã vận hành ổn định từ 2 năm đổ lên, rất hiếm khi có phòng trống. Nếu có phòng trống thì cũng chỉ trong vài ngày sẽ có khách thuê khác thế vào. Khách thuê rất đa dạng, từ sinh viên, người mới đi làm cho đến cả những gia đình trẻ, nhiều người trong số đó có xu hướng thuê ổn định trong nhiều năm.

Nếu như những phân khúc bất động sản khác đang chịu cảnh lệch pha cung cầu, thì ngược lại, nhu cầu tìm thuê chung cư mini ngày càng tăng mạnh và nguồn cung của phân khúc này cũng liên tục được bổ sung.

Không chỉ để cho thuê

Khoảng vài năm về trước, chung cư mini ở Hà Nội được phần đông người dân chọn thuê hơn là chọn mua. Tuy nhiên, trong bối cảnh giá nhà ngày càng tăng quá cao so với thu nhập, không ít người đã lựa chọn mua hẳn các căn hộ để sinh sống ổn định.

Với diện tích nhỏ, dao động 30 - 50 m2, tổng giá thành một căn hộ chung cư mini dao động từ 700 triệu đồng - 1,5 tỷ đồng/căn. Chung cư mini cũng có ưu điểm về vị trí khi toạ lạc tại các quận trung tâm Hà Nội, thuận lợi cho việc di chuyển và tiếp cận các tiện ích sẵn có.

Anh Nguyễn Đức Long, một môi giới trên đường Nguyễn Khang (quận Cầu Giấy) chia sẻ, ưu điểm của chung cư mini là thường được rao bán khi đã hoàn thiện xong. Nhờ vậy mà việc giao dịch diễn ra nhanh chóng, thuận tiện, khách hàng có thể dọn vào ở ngay thay vì chờ đợi nhiều năm như mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Thêm vào đó, giá bán loại sản phẩm này cũng rẻ hơn nhiều so với chung cư thương mại khi thường chỉ dao động ở mức dưới 1 tỷ đồng/căn.

Theo khảo sát của người viết, ở quận Thanh Xuân, một căn chung cư mini rộng 45 m2 ở phố Bùi Xương Trạch đang được rao bán với giá 820 triệu đồng (hơn 18 triệu đồng/m2); một căn ở phố Chính Kinh rộng 35 m2 đang được rao với giá 900 triệu đồng (25,7 triệu đồng/m2).

Xa hơn như Long Biên, người mua có nhiều sự lựa chọn hơn, các tòa nhà chung cư mini được rao với giá dao động từ 450 - 800 triệu đồng/căn. Một căn hộ ở phường Giang Biên rộng 35m2 có giá 480 triệu đồng (13,7 triệu đồng/m2), còn ở phường Bồ Đề, căn hộ rộng 40m2 đang được chủ nhà rao bán với giá 790 triệu đồng (hơn 19,7 triệu đồng/m2).

Nhìn chung, mức giá trên khá mềm nếu so với các phân khúc khác trên thị trường nhà ở hiện nay. Với tầm tiền dưới 1 tỷ đồng, sẽ rất khó để người lao động có thể tiếp cận được với giá bán của các dự án nhà ở thương mại.

Mặc dù giá thành rẻ, song người mua chung cư mini cũng phải đánh đổi với những rủi ro về pháp lý.

Về bản chất, chung cư mini là sản phẩm của các nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ, mang tính tự phát, thiếu bài bản, quy củ trong quá trình phát triển. Dù pháp luật đã thừa nhận tính pháp lý của loại hình này nhưng quá trình xây dựng, nhiều nhà đầu tư đã không tuân thủ các quy định nên số lượng chung cư mini được cấp sổ đỏ tại Hà Nội là không nhiều.

Chưa kể, những vướng mắc về diện tích sử dụng chung khi nhiều căn hộ cùng sinh sống trên cùng một khu đất khiến việc mua bán, chuyển nhượng lại cũng gặp nhiều khó khăn.

Điều gì khiến chung cư mini nở rộ?

Trao đổi với người viết, ông Nguyễn Anh Quê - Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6 đã lý giải 3 nguyên nhân chính dẫn đến sự nở rộ của phân khúc chung cư mini.

Thứ nhất, đó là việc các sản phẩm nhà ở chung cư có giá bình dân ngày càng khan hiếm. Cung không đủ cầu, từ đó đã thúc đẩy giá nhà ngày càng bị đẩy lên cao với tốc độ chóng mặt.

Đơn cử như trước kia, trong giai đoạn những năm 2012 - 2015, giá chung cư bình dân chỉ rơi vào tầm 12 - 14 triệu đồng/m2 (đối với các dự án do Tập đoàn Mường Thanh xây dựng) hoặc trong khoảng 14 - 17 triệu đồng/m2 (đối với những dự án khác). Tuy nhiên đến nay, mức giá ấy đã không còn trên thị trường và bị đẩy lên đến ngưỡng khoảng 40 triệu đồng/m2.

“Điều đó có nghĩa rằng hiện nay, những người lao động có nhu cầu thực về nhà ở hầu như đều rất khó khăn trong việc mua nhà khi phải tiếp cận với mức giá đắt đỏ như vậy. Do đó, ngày càng có nhiều người lựa chọn thuê nhà thay vì cố gắng mua nhà”, ông Quê phân tích.

Thứ hai, việc dân số ngày càng gia tăng cũng như làn sóng người lao động dịch chuyển lên thành phố để tìm kiếm việc làm, tân sinh viên nhập học đã khiến áp lực về nhu cầu nhà ở ngày càng tăng theo.

Thứ ba, khoảng thời gian qua, ngành địa ốc bị rơi vào khủng hoảng. Điều này đã dẫn đến xu hướng đầu tư trên thị trường đang dần quay trở lại với phân khúc chung cư hoặc nhà trọ, bởi đây vẫn là những sản phẩm bất động sản sinh ra dòng tiền. Nhiều người đổ xô xuống tiền xây chung cư mini để cho thuê. Tuy nhiên, triển khai trên thực tế lại là điều không hề dễ dàng.

Do thường nằm trong ngõ sâu, việc đảm bảo phòng cháy chữa cháy ở các tòa chung cư mini phải được thực hiện nghiêm ngặt, nếu không sẽ để lại hệ lụy khôn lường (Ảnh: Di Anh).

Ông Quê cho biết: “Để săn tìm những mảnh đất phù hợp để xây chung cư mini cũng là một trong những khó khăn lớn nhất của các nhà đầu tư. Tìm được vị trí ưng ý, hội tụ đủ các yếu tố như di chuyển thuận tiện, đầy đủ tiện ích, giá cả hợp lý... chưa kể phải tính toán làm sao để tối ưu được chiều cao, mật độ xây dựng là điều vô cùng nan giải.

Bên cạnh đó, việc đảm bảo công tác phòng cháy chữa cháy trong tòa nhà cũng là vấn đề cần phải được thực hiện cực kỳ nghiêm ngặt, nếu không sẽ để lại nhiều hệ lụy khôn lường. Đơn cử như vụ cháy thương tâm ở chung cư mini nằm trên phố Khương Hạ mới đây”.

Phân khúc đầu tư với giá vốn rẻ và lãi ổn định

Nguồn cầu cao, giá thuê có mức tăng ổn định và vốn đầu tư không quá lớn, chung cư mini ngày càng thu hút nhiều nhà đầu tư. Hiện thị trường xuất hiện khá nhiều nhà đầu tư săn mua lại các căn nhà cũ nát, đập bỏ xây chưng cư mini hoặc cải tạo lại các căn nhà riêng biến thành chung cư mini cho thuê.

Chủ tịch Tập đoàn G6 tính toán, thông thường 1 dự án chung cư mini sẽ có tổng vốn đầu tư vào khoảng từ 7 - 20 tỷ đồng. Thời gian cho thuê giúp thu hồi vốn cần ít nhất từ 7 - 12 năm, tương ứng với lãi suất 8 - 15%/năm.

Tuy nhiên, sau khoảng thời gian thu hồi vốn, giá trị bất động sản sẽ vẫn tăng lên và nhà đầu tư có thể tiếp tục khai thác cho thuê vì niên hạn sử dụng chung cư mini vẫn còn.

Ngoài ra, quy trình pháp lý trong việc xây dựng chung cư mini cũng ngắn hơn so với các dự án chung cư thông thường. Bởi, đây vẫn được coi là nhà dân, không cần theo trình tự phức tạp như chủ đầu tư ở các dự án lớn mà chỉ cần xin cấp phép xây dựng.

Ông Nguyễn Anh Quê chia sẻ, đối với những dự án chung cư lớn thông thường, trung bình thường phải mất từ 5 - 7 năm để hoàn thành các giấy tờ thủ tục lẫn việc xây dựng, thậm chí đối với các dự án phức tạp có thể mất từ 7 - 10 năm mới ra hàng. Trong khi đối với chung cư mini, tính từ lúc nhà đầu tư mua đất đến lúc bàn giao căn hộ hoàn toàn có thể chỉ tính bằng tháng.

Có thể thấy, chung cư mini hoàn toàn có tiềm năng khai thác và sở hữu ưu điểm, lợi thế về đầu tư so với những phân khúc đầu cơ không khai thác được dòng tiền thường xuyên. Mặc dù vậy, hiện nay loại hình sản phẩm này vẫn chưa thu hút được các “ông lớn” địa ốc nhập cuộc.

Ông Quê lý giải: “Đây là phân khúc có thể cho tỷ lệ lợi nhuận lớn, tuy nhiên vẫn còn mang tính chất đầu tư manh mún, chưa thể mở rộng liên tục. Do đó, chung cư mini chủ yếu vẫn đang tồn tại theo 3 dạng đầu tư là xuất phát từ cá nhân, theo nhóm, hoặc các doanh nghiệp bất động sản nhỏ tham gia.

Tuy nhiên, nếu xét về tính hiệu quả thì nhìn chung đây vẫn là dòng sản phẩm đáng để đầu tư”, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6 nhận định.