PGS.TS Đinh Trọng Thịnh: Luật hoá chung cư mini sẽ 'lợi nhiều hơn hại'

Một thập kỷ nở rộ của chung cư mini

Việc mua bán, cho thuê chung cư mini đang là một trong những lựa chọn hàng đầu về nhà ở cho các gia đình có thu nhập thấp; bất chấp hàng loạt rủi ro về tính pháp lý cũng như về tính an toàn khi sử dụng. Đây là đánh giá đã được Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nêu lên trong bản tin thị trường vừa công bố mới đây.

Lý do là bởi các sản phẩm địa ốc này có thể thỏa mãn đồng thời nhiều nhu cầu của người dân về nơi an cư như tọa lạc ở vị trí trung tâm, ổn định chất lượng cuộc sống,... và nhất là sở hữu mức giá rẻ so với mặt bằng chung nhà ở trên thị trường.

Nhìn lại cả quá trình hình thành và phát triển của loại nhà ở tự phát này suốt hơn một thập kỷ qua, có thể thấy dù đã xuất hiện trên thị trường từ lâu nhưng chỉ đến năm 2010, chung cư mini mới chính thức được Bộ Xây dựng thừa nhận.

4 năm sau, khái niệm “chung cư mini” cũng mới được pháp luật quy định rõ tại Nghị định 71, Quyết định 24/2014/QĐ-UBND. Đồng thời, những quy định về nhà ở chung cư mà phân khúc này cần phải đáp ứng cũng mới được quy định trong Luật Nhà ở 2014.

VARS nhìn nhận: “Từ những quy định này, các tòa chung cư mini mọc lên khắp Hà Nội. Hơn 10 năm trở lại đây, chung cư mini được ví là loại hình bất động sản đắt khách, từng xảy ra nhiều đợt sốt. Nhiều công trình chung cư mini dù mới làm móng đã được khách hàng tới tấp hỏi, đặt hàng”.

Qua công tác rà soát được thực hiện mới đây, Tổng công ty Điện lực Hà Nội (EVN Hà Nội) cho biết toàn Thủ đô đang có khoảng 2.000 chung cư mini hoạt động, chủ yếu tập trung ở các quận Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Đống Đa, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Tây Hồ,...

Không chỉ Hà Nội, ở TP HCM, sau khi thực hiện cuộc tổng kiểm tra, rà soát trên địa bàn, Công an Thành phố đã thông tin toàn địa phương này hiện có khoảng 42.200 nhà trọ cho thuê kiểu chung cư mini. Theo thời gian, chung cư mini dần được công nhận là một loại hình bất động sản riêng và cho phép mua bán, cho thuê rộng rãi nhiều năm qua trên thị trường.

Biết rủi ro vẫn phải chấp nhận xuống tiền

Tuy nhiên, trước thực trạng ngày càng nở rộ của phân khúc này, VARS bày tỏ lo ngại khi chung cư mini hầu hết được xây dựng trên đất xen kẹt, nằm trong các ngõ hẻm ở những khu vực đông dân cư.

Theo VARS, chung cư mini tồn tại những bất cập như việc gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật xã hội, làm tăng mật độ dân cư, không đảm bảo các quy chuẩn về an toàn phòng chống cháy nổ, thiếu tiện ích cần thiết cho cư dân.

Bên cạnh đó, để tăng lợi nhuận, hầu hết các chủ chung cư mini đều xây vượt tầng cho phép. Nhiều chung cư không được đầu tư cơ sở hạ tầng; hoặc cơ sở hạ tầng xuống cấp nhưng thiếu sự quan tâm, bảo trì để sửa chữa, gia cố, gây mất an toàn cho cư dân.

Vụ hỏa hoạn thương tâm tại một chung cư mini thuộc phường Khương Hạ (quận Thanh Xuân, Hà Nội) xảy ra rạng sáng 13/9 ghi nhận số người thương vong lớn nhất trong vòng 21 năm qua (với 56 người tử vong và 37 người bị thương) chính là bài học đắt giá phản ánh rủi ro về tính an toàn trong quá trình sử dụng loại hình nhà ở này.

Trên thực tế, những người mua chung cư mini đa phần là cá nhân, hộ gia đình trẻ hay người ở tỉnh lẻ. Điểm chung của họ là đa phần đều có điều kiện kinh tế chưa đủ mạnh để có thể mua được những căn hộ chung cư ở các dự án thương mại.

“Những đối tượng mua chung cư mini hầu hết đều là lao động có trình độ, với đủ ngành nghề như dân văn phòng, kế toán, bác sĩ, giáo viên,... Nhiều người trước khi xuống tiền mua đều lờ mờ, thậm chí thấy rõ các nguy cơ từ pháp lý đến rủi ro mất an toàn khi sống tại các chung cư mini này”.

Song, nhiều người vẫn quyết định chấp nhận rủi ro để có được chốn ở hợp túi tiền. Bởi, thị trường nhà ở ngày càng thiếu hụt trầm trọng các sản phẩm giá bình dân. Chưa kể không ít dự án nhà ở hình thành trong tương lai vừa rao bán căn hộ ở ngưỡng giá cao ngoài tầm với.

Bần cùng bất đắc dĩ, đứng trước mong muốn ổn định chỗ ở trong khi tài chính có hạn, nhiều người không dám mơ mua được những căn hộ chung cư đảm bảo chất lượng. Lúc đó, chung cư mini chính là lựa chọn phù hợp”, VARS đánh giá.

Dù được đánh giá là lựa chọn phù hợp và khi đối chiếu theo quy định, nếu chung cư mini thỏa mãn các điều kiện hợp pháp thì sẽ được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó; nhưng trên thực tế số lượng người mua chung cư mini được cấp sổ chỉ chiếm tỷ lệ rất nhỏ.

Khó khăn trong việc được cấp sổ đồng nghĩa với việc người dân phải chấp nhận bỏ ra hàng trăm triệu, thậm chí cả tỷ đồng vẫn không thể danh chính ngôn thuận sở hữu bất động sản của mình.

Luật hoá cấp sổ chung cư mini: Lợi hay hại?

Trước thực trạng nan giải này, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang đề xuất luật hóa chung cư mini dưới tên gọi “nhà ở nhiều tầng, nhiều hộ ở của hộ gia đình, cá nhân”. Trong đó, tại Điều 57 của dự thảo (bản mới nhất trình Hội nghị Đại biểu chuyên trách cuối tháng 8/2023) cho phép chủ nhà được lựa chọn cấp “sổ hồng” riêng đối với từng căn hộ.

Theo Ths. Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý bất động sản, điều này sẽ dẫn đến thực trạng là chung cư mini không khác gì căn hộ chung cư thông thường.

Dưới góc độ của người hành nghề lâu năm trong lĩnh vực liên quan đến luật pháp, chuyên gia này cho rằng không nên luật hóa chung cư mini. Lý do là bởi khi ấy, người dân sẽ càng đổ xô mua chung cư mini, sẽ hình thành làn sóng đi lùng mua các lô đất ở kề cận để hợp thửa, xây chung cư mini bán tràn lan thay vì khuyến khích phát triển nhà ở theo dự án, đảm bảo kết nối hạ tầng đồng bộ.

Chưa kể ngoài vấn đề đảm bảo an toàn, phòng cháy chữa cháy thì việc giải quyết hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cho các hộ gia đình mua chung cư mini cũng sẽ thêm chồng chất cho chính quyền ở những đô thị lớn trên cả nước như Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng,...

Tuy nhiên, nếu nhìn nhận dưới góc độ kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh - Chuyên gia kinh tế, giảng viên cấp cao Học viện Tài chính lại cho rằng, việc luật hóa chung cư mini sẽ đem lại lợi nhiều hơn hại cho ngành địa ốc.

Trao đổi với người viết, ông Thịnh đã nêu lên tác động tích cực mà thị trường bất động sản sẽ được đón nhận nếu viễn cảnh luật hóa chung cư mini trở thành hiện thực.

"Trước tiên, đó là việc luật hóa sẽ giúp chung cư mini được có tên gọi chính thức. Từ đây, hàng loạt vấn đề liên quan như yêu cầu về quy chuẩn xây dựng, nguyên tắc quản lý, điều kiện hình thành,... sẽ dần được hoàn thiện theo các chuẩn mực nhất định. Qua đó, góp phần giúp thị trường bất động sản nhanh nhạy và phát triển mạnh mẽ hơn nữa trong thời gian tới”, ông Thịnh cho hay.

Thêm vào đó, việc quy định các điều khoản về chung cư mini một cách rõ ràng, chi tiết trong luật sẽ giúp loại hình nhà ở này được quan tâm, siết chặt quản lý ở mức độ cao nhất. Từ đó, đòi hỏi những điều kiện bắt buộc mà chung cư mini phải đảm bảo như an toàn về phòng cháy chữa cháy, an ninh trật tự, độ dài, độ rộng tối thiểu của mặt đường cho xe cộ ra vào... hay nhiều vấn đề khác liên quan trong cuộc sống sinh hoạt hàng ngày của cư dân.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nhận định: “Xét về bản chất, đây vẫn là phân khúc tốt. Bởi, nhu cầu sở hữu nhà ở trong nhân dân vẫn là rất lớn, trong khi với mức giá ngày một đắt đỏ, nhiều người lao động thu nhập thấp và các hộ gia đình không thể mua nổi những căn hộ cao cấp hay nhà ở lớn nơi đô thị.

Nhà nước đã cho phép xây dựng, cho phép bán thì quan trọng là cần có những quy định cụ thể và cách thức quản lý phù hợp. Dù biết là còn nhiều khó khăn nhưng vẫn phải có sự nghiên cứu, xem xét kỹ lưỡng để khắc phục được các hạn chế còn tồn tại của chung cư mini.

Đây là vấn đề mà từ trước đến nay chúng ta còn buông lỏng trong công tác quản lý, do đó mới xảy ra nhiều chuyện thương tâm”, vị chuyên gia bày tỏ.