Có nên phát triển căn hộ 'siêu nhỏ' 25m2?

Thông tư số 03/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng Ban hành QCVN 04:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về nhà chung cư có hiệu lực kể từ ngày 5/7/2021 và thay thế Thông tư số 21/2019/TT-BXD ban hành QCVN 04:2019/BXD. Kể cả Thông tư mới hay Thông tư cũ đã được thay thế, Bộ Xây dựng đều có nội dung quy định diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư không nhỏ hơn 25 m2.

Theo đó, đối với dự án nhà ở thương mại, phải đảm bảo tỷ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45 m2 không vượt quá 25 % tổng số căn hộ chung cư của dự án. Điều này cho thấy quan điểm của cơ quan quản lý nhà nước ủng hộ việc hình thành căn hộ quy mô nhỏ và được giới hạn cụ thể số lượng bằng quy định tỷ lệ nhất định tại các dự án.

Hiện nay, trên thị trường đang rất thiếu căn hộ có giá bán thấp nên nhiều ý kiến cho rằng, việc xây dựng các căn hộ có quy mô nhỏ sẽ giúp giảm giá trị căn hộ, khiến người có thu nhập còn hạn chế tiếp cận được giấc mơ sở hữu căn hộ cho riêng mình. 

Tuy nhiên, xung quanh vấn đề này vẫn còn nhiều tranh cãi với lo ngại việc cho xây dựng căn hộ diện tích nhỏ sẽ đẩy giá nhà tăng cao và phát sinh nhiều hệ lụy, nhất là về quá tải.

Nhiều lần khảo sát tại nước ngoài khi phát triển các dự án nhà ở xã hội, ông Đ. Huy (Hà Nội) chia sẻ, tại Thái Lan và cả Trung Quốc đã xây nhiều căn hộ chung cư có diện tích nhỏ như vậy để phục vụ nhu cầu của người dân. Điều này cũng cần tính đến nhu cầu của thị trường và cân đối địa điểm xây dựng để dự án phù hợp và thanh khoản tốt.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) phân tích, căn hộ nhỏ của bất kỳ phân khúc nhà ở cao cấp, trung cấp hoặc bình dân đều có tổng giá trị thấp nhất so với căn hộ khác trong dự án đó. Điều này tạo điều kiện cho các khách hàng có khả năng tài chính hạn chế nhất trong phân khúc thị trường này tạo lập nhà ở theo kỳ vọng.

Đơn cử, đơn giá của dự án khoảng 45 triệu đồng/m2 nhưng với căn hộ nhỏ có diện tích chừng 30m2 trong dự án này thì chỉ 1,35 tỷ đồng. Các bạn trẻ mới lập nghiệp cũng có thể mua được căn hộ cao cấp này. Ở phân khúc thấp hơn, căn hộ bình dân có đơn giá bán 25 triệu đồng/m2 thì căn hộ có diện tích tương đương chỉ tầm 750 triệu đồng, rất vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu của nhiều người – ông Châu dẫn chứng.

Dưới góc độ doanh nghiệp, theo ông Đoàn Chí Thanh - Tổng giám đốc Công ty Hoàng Anh Sài Gòn, việc cơ quan chức năng cho phép xây dựng căn hộ nhỏ 25 m2 là tin vui đối với các doanh nghiệp. Trong dự án, căn hộ nhỏ thường được khách chọn mua nhiều nhất vì tổng giá trị sẽ thấp hơn các căn hộ diện tích lớn, phù hợp với túi tiền của nhiều người. 

Tuy nhiên, vì cầu cao hơn cung do số lượng căn hộ nhỏ trong mỗi dự án bị giới hạn theo tỷ lệ nên giá bình quân của phân khúc này sẽ cao hơn căn hộ lớn từ 5 - 10%.

Nhiều chuyên gia chung quan điểm, căn hộ 25m2 không phải là đáp án cho bài toán về nhà ở cho người thu nhập thấp tại đô thị. Bởi trên thực tế, mức giá cho căn hộ này vẫn xa tầm với của người mua khi tại nhiều dự án có những căn hộ được bán với giá 40 -50 triệu đồng/m2. Nên mặc dù tổng tiền thấp nhưng là do diện tích nhỏ chứ đây thực chất không phải loại hình nhà ở giá thấp đang rất thiếu hiện nay.

Việc giá bán các căn hộ quy mô nhỏ tăng hơn so với căn hộ lớn là điều khó tránh khỏi nhưng vấn đề du luận lo ngại nhất hiện nay là sẽ gia tăng số lượng căn hộ, dân số, hạ tầng… Thậm chí có người nó ví von các căn hộ nhỏ với hình ảnh của chung căn chung cư cũ từ thời bao cấp với nguy cơ hình thành "ổ chuột" mới trên cao.

Ở một góc nhìn góc nhìn khác, Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn đưa ra so sánh, nhiều nước trên thế giới đã có quy định về căn hộ nhỏ với diện tích tối thiểu như tại Trung Quốc là 21 m2, Philippines là 24 m2, Anh 27 m2... Chức năng của căn hộ này chỉ để phục vụ một người ở và trong một tòa nhà cao tầng, số lượng căn hộ nhỏ chỉ chiếm tỷ lệ khá ít.

Theo thiết kế, căn hộ nhỏ vẫn bố trí đẩy đủ các phòng ngủ, khách, bếp và 1 nhà vệ sinh. Nhưng ở nước ngoài có các quy định rất cụ thể cho loại căn hộ này, thậm chí chỉ 1 người được cư trú. Còn tại Việt Nam, số người sử dụng căn hộ chỉ 25 m2 không có quy định giới hạn cụ thể, có thể là 1, 2 hoặc cả gia đình 3 người... Điều này sẽ tạo ra áp lực lớn về hạ tầng xã hội và giao thông, kiến trúc sư này cảnh báo.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu của Savills Việt Nam cho biết, xét trên phạm vi toàn dự án, diện tích nhỏ sẽ tạo ra áp lực về mặt vận hành tổng thể khi nhu cầu về điện, nước, xử lý rác thải, phòng cháy chữa cháy hay nhu cầu sử dụng cơ sở hạ tầng, tiện ích chung sẽ gia tăng theo số người và số hộ gia đình. Căn hộ "siêu nhỏ" 25m2 cũng đặt ra thách thức về mặt quản lý việc kiểm soát số lượng người ở trong căn hộ, có nguy cơ bất ổn về an ninh, trật tự.

Liên quan đến vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, có 4 yếu tố quyết định đến việc thành bại trong phát triển loại hình căn hộ 25m2 hiện nay. 

Trước tiên, quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt là nhân tố đảm bảo phát triển khu đô thị, khu dân cư, khu nhà ở theo hướng bền vững, thân thiện môi trường; trong đó, ngoài những chỉ tiêu quy hoạch về hạ tầng đô thị, kết nối giao thông, còn có những chỉ tiêu quy hoạch quan trọng như hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, tầng cao, nhất là chỉ tiêu dân số của dự án...

Cùng đó là vấn đề thiết kế. Nếu nhà chung cư và căn hộ nhỏ được thiết kế khoa học, hợp lý sẽ hạn chế tác động tiêu cực lên hệ thống hạ tầng và nguy cơ hình thành "ổ chuột" trên cao. 

Thêm vào đó, việc quản lý, vận hành của Ban quản trị chung cư cũng đóng vai trò quyết định trực tiếp, góp phần làm hạn chế tác động tiêu cực lên hệ thống hạ tầng. Và cuối cùng là ý thức của người sử dụng nhà chung cư. Nếu cư dân có ý thức cao, tuân thủ đúng mọi quy định về sinh hoạt trong chung cư thì không gian sống sẽ luôn được đảm bảo.

Trên quan điểm của một khách hàng, bà Minh Phương (quận Bắc Từ Liêm) cho rằng, không nên phát triển loại hình căn hộ thương mại diện tích 25m2 tại khu vực nội đô - nơi đã ổn định cả về hạ tầng và quy mô dân số mà nên xây dựng tại các khu đô thị mới, có quy hoạch đầy đủ về hạ tầng, dịch vụ, chức năng đô thị. 

Khi đó, những người ở nội đô có thể bỏ một khoản tiền để sở hữu căn hộ siêu nhỏ như một nơi nghỉ ngơi cuối tuần. Thậm chí, căn hộ diện tích siêu nhỏ này nên làm dưới dạng căn hộ khách sạn (condotel).