'Cơn sốt chung cư vừa qua có thể là chiêu trò của một nhóm nhà đầu tư'

Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã chính thức được áp dụng, thực thi. Việc 3 luật có hiệu lực sớm được giới chuyên gia kỳ vọng sẽ giúp tháo gỡ nhiều điểm nghẽn của thị trường, các tài nguyên đất đai, nhà ở sẽ được sử dụng hợp lý và khoa học hơn.  

Tại tọa đàm trực tuyến vừa tổ chức, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, 3 luật đi vào hiệu lực đã đáp ứng sự mong mỏi của cộng đồng doanh nghiệp. 

Theo vị này, tình cảnh khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản không chỉ diễn ra sau đợt khủng hoảng vừa rồi, mà đã hiện diện từ khoảng 5 năm trước. Hàng nghìn dự án phải dừng lại, không triển khai được tiếp do vướng mắc về thể chế, pháp lý, quy định pháp luật mâu thuẫn, chồng chéo, bất cập. Các dự án có khi đúng cái này, lại vướng sai cái khác, dẫn tới cơ quan quản lý không cấp phép được.

Thống kê có tới trên 3 tỷ USD từ các dự án bất động sản không triển khai được. Sức khoẻ của hàng trăm doanh nghiệp của các ngành nghề liên quan khác như vật liệu, tiêu dùng, nội thất, điện tử... cũng bị ảnh hưởng theo.   

"Tôi đánh giá cao việc Chính phủ phát hiện ra những vướng mắc, chồng chéo pháp lý và đưa vào luật sửa đổi rất kịp thời.

Điều này đã đáp ứng sự mong mỏi của các doanh nghiệp trên thị trường. Từ việc luật mới hiệu lực, với mỗi dự án, doanh nghiệp sẽ biết sai ở đâu để sửa, chính quyền cũng có căn cứ để cấp phép đúng quy định. 

Khách hàng khi tham gia các dự án không lo rủi ro, không lo về dự án đang thi công giữa chừng phải dừng lại, không lo dự án hoàn thiện nhưng không được cấp sổ. Luật ban hành tạo ra sự công bằng, minh bạch, hướng tới chất lượng để người tiêu dùng lựa chọn.

Nhà môi giới dịch vụ cũng phải kiện toàn, đáp ứng đúng quy định trong kinh doanh, có môi trường chuyên nghiệp hơn. 

Các sản phẩm sẽ có pháp lý rõ ràng hơn. Những dự án chưa đủ điều kiện sẽ bị loại ra để đảm bảo tính minh bạch của thị trường. Các loại hình condotel, căn hộ nghỉ dưỡng được định danh rõ nét hơn để khẳng định tính sở hữu, tính chủ quyền của nhà đầu tư.  

Ngoài ra, các vấn đề về cải tạo chung cư cũ cũng được tháo gỡ vướng mắc. Đây là một trong những đột phá của Luật Nhà ở. Tôi đánh giá đây là luật chất lượng nhất từ trước đến nay", ông Đính nói. 

Hết thời bong bóng bất động sản

Dự báo về diễn biến ngành địa ốc sau khi loạt chính sách mới được thực thi, Chủ tịch VARS cho rằng, thị trường bất động sản sẽ không lo xảy ra hiện tượng bong bóng, song cũng không có hiện tượng giảm giá trên diện rộng. 

Chuyên gia lý giải: "Vừa rồi có hiện tượng giá chung cư tăng bất thường tại Hà Nội và TP HCM. Giá nhà tăng cao, nhưng giao dịch lại không xuất hiện, đây có thể là chiêu trò nào đó của một nhóm đầu tư có mục đích không trong sáng. Tuy nhiên, tại sao họ làm được như vậy?

Rõ ràng nguồn cung đang có vấn đề. Mấy năm nay, hầu như không có dự án mới được phê duyệt cấp phép đầu tư. Thị trường chủ yếu là dự án cũ, mua đi bán lại. Nguồn cung vừa thiếu, vừa kém chất lượng. Cấu trúc sản phẩm không phù hợp, nguồn cung cho người dân, người nghèo là rất ít. 

Trong khi đó, nguồn cầu từ cả người mua để ở lẫn nhà đầu tư vẫn là rất lớn. Bất động sản vẫn là kênh đầu tư được "rót tiền" rất mạnh.

Chúng ta thiếu cả về số lượng lẫn chất lượng, cần phải có điều chỉnh. Hy vọng bắt đầu từ hôm nay, các dự án được tháo gỡ, nguồn cung sẽ được đẩy vào thị trường nhiều hơn. Nhiều sự lựa chọn về chung cư, chung cư mini, condotel, căn hộ nghỉ dưỡng, nhà ở,... chất lượng sẽ xuất hiện phong phú, giúp giảm áp lực cung - cầu, giá cả theo đó cũng sẽ được điều chỉnh.  

Những khu vực nào trước đây có hiện tượng bong bóng, tăng sốt ảo, chắc chắn sẽ được điều chỉnh về với giá trị thực. Khi đó, cung cầu sẽ điều chỉnh và chấp nhận ở mức giá hợp lý. 

Tuy nhiên, xu hướng chung sẽ là mặt bằng giá bất động sản không giảm. Tuy rằng những vướng mắc, khó khăn được giải tỏa, giúp giảm quy trình công đoạn của dự án, song các dự án cũng sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn.

Tôi cho rằng, thị trường không có hiện tượng giảm giá, không có bong bóng nổi lên. Giá bất động sản sẽ được quyết định bởi nhu cầu người mua và chất lượng sản phẩm".