Ba luật mới chính thức hiệu lực, thị trường bất động sản sẽ ra sao?

Cú hích lớn cho thị trường

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào thời khắc mang tính bước ngoặt khi từ ngày 1/8, các Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức được áp dụng, thực thi. 

TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ quốc gia nhận định, đây là sự kiện đặc biệt và sẽ có sự tác động mạnh tới ngành địa ốc nói riêng lẫn nền kinh tế nói chung.  

"Khi thời điểm có hiệu lực của luật được đẩy sớm lên như vậy, đâu đó cuối năm nay hoặc đầu năm sau, thị trường sẽ dần phục hồi rõ nét hơn.

Tại Việt Nam, quy mô của ngành bất động sản là rất lớn khi đóng góp khoảng 11% GDP, là một trong những lĩnh vực chiếm tỷ trọng lớn nhất. Nhìn sang Trung Quốc, chỉ số này vào khoảng 27% GDP.

Tôi nghĩ quy mô trên thực tế còn lớn hơn nhiều so với con số thống kê. Nếu tính cả các nhà đầu tư nhỏ lẻ, hoạt động vay mua nhà,... thì thị trường địa ốc nước ta đóng góp khoảng 25% GDP, không kém gì nước bạn. 

Bất động sản là một trong những thị trường có thể giúp tạo ra lợi nhuận nhanh nhất, đặc biệt là trong ngắn hạn. Đừng nên xem thường thị trường này, tiềm năng để đầu tư vào đây vẫn là rất lớn và sẽ còn kéo dài", ông Nghĩa khẳng định.  

Sự phục hồi dự báo rõ nét vào cuối năm

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng dự báo, 3 luật mới sẽ đem tới những tác động tích cực cho các chủ thể trên thị trường chung. 

Cụ thể, khi luật mới được thực thi, tâm lý chờ đợi sẽ được tháo bỏ. Doanh nghiệp phát triển dự án bắt đầu cuộc đua gỡ nút thắt cùng cơ quan quản lý Nhà nước. Chủ đầu tư tự tin hơn với việc ra hàng. Môi giới, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới tích cực nâng cao năng lực, tuyển quân, bồi dưỡng kiến thức, đáp ứng các quy định mới,…

Về phía người mua, các luật mới đã sửa đổi, bổ sung, cung cấp khuôn khổ pháp lý rõ ràng và linh hoạt hơn, qua đó giúp quyền và lợi ích của nhóm này được bảo vệ. Người mua cũng sẽ có nhiều lựa chọn hơn khi nguồn cung được khơi thông. Nhà đầu tư được tiếp thêm niềm tin, thúc đẩy dòng tiền đáo hạn tại ngân hàng chảy vào bất động sản.  

Các chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội và mở rộng quyền sở hữu cho người nước ngoài cũng góp phần tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân và nhà đầu tư trong việc sở hữu và kinh doanh bất động sản. 

Trong khoảng thời gian chờ các luật mới ngấm, thị trường sẽ tiếp tục phục hồi chậm rãi, bền vững, với kết quả tốt dần lên. Đến cuối năm, quá trình phục hồi sẽ có tiến triển rõ nét.  

Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính nhận định: "Các khó khăn trong thời gian vừa qua cũng chính là sự sàng lọc của cuộc chơi. Thị trường chỉ còn lại những doanh nghiệp đủ năng lực. Các doanh nghiệp nhỏ sẽ buộc phải cùng liên doanh, liên kết để có đủ sức phát triển và tồn tại.

Khi các luật được thực thi, các doanh nghiệp sẽ không thể "tay không bắt giặc", việc phát triển các dự án sẽ khó khăn hơn rất nhiều. Các nhà đầu tư phải là người làm thật chơi thật. Việc đón sóng, lướt sóng ảo sẽ không thể xảy ra khi các quy định pháp luật mới có hiệu lực". 

Cần ít nhất 6 - 12 tháng để có độ ngấm  

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, cùng với Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023 được thông qua hồi cuối năm ngoái, việc Luật Đất đai 2024 tiếp tục được thông qua không lâu sau đó đã tạo ra hành lang pháp lý quan trọng, đồng bộ cho ngành địa ốc. 

Tuy nhiên, chuyên gia này lưu ý, không nên quá kỳ vọng vào việc các luật mới sẽ khiến thị trường bất động sản phục hồi nhanh chóng.

Đơn cử như Luật Đất đai 2024 cần độ trễ khoảng 8 - 12 tháng để được thẩm thấu và thực thi. Luật hiệu lực sớm, song để tác động vào thị trường thì cũng phải từ năm 2025. Đây là thời điểm mà khả năng cao bất động sản sẽ bước vào chu kỳ tăng giá mới.    

Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Đầu tư DKRA Group dự báo rằng, các luật mới cần ít nhất khoảng 6 - 12 tháng để có độ ngấm và chính thức đi vào cuộc sống. 

Nếu xét ngắn hạn trong khoảng thời gian còn lại của năm 2024, vị này cho rằng các chính sách mới chưa thể đem lại quá nhiều tác động tích cực. Nguyên nhân xuất phát bởi nhiều lý do như tình hình kinh tế, chính trị thế giới còn bất ổn, tăng trưởng GDP toàn cầu dự báo khoảng 2,4% (mức thấp nhất trong khoảng 3 năm gần đây),...  

Song, nếu xét dài hạn trong vòng 3 - 5 năm tới hoặc lâu hơn, ông Thắng kỳ vọng 3 luật mới sẽ giúp tháo gỡ triệt để các vướng mắc, rút ngắn quy trình cấp phép thủ tục pháp lý của dự án mới, qua đó cải thiện nguồn cung và tạo niềm tin trên thị trường.

Giá nhà sẽ tăng nhưng không nên lo lắng

Bàn về diễn biến của giá bất động sản trên thị trường sau khi các luật mới hiệu lực, dự báo leo thang là điều được nhiều bên đưa ra.   

Theo bà Giang Đỗ, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn, Savills Việt Nam, với Luật Đất đai 2024, giá đất bồi thường trong giải phóng mặt bằng cho các dự án sẽ tăng cao. Điều này sẽ dẫn đến tổng chi phí đầu tư ban đầu của dự án phát triển tăng, rất có thể dẫn đến giá bất động sản dự án tăng để đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư. 

Giám đốc Chiến lược Batdongsan.com.vn Lê Bảo Long cho rằng, khả năng giá bất động sản sẽ tăng là rất cao sau khi 3 luật lớn đi vào thực thi. Trong đó, đất nền sẽ là loại hình bị tác động mạnh nhất vì còn chịu thêm ảnh hưởng từ quy định cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố và thị xã. Căn hộ chung cư cũng sẽ có biến động. 

Theo TS Phạm Văn Võ, Đại học Luật TP HCM, chính sách mới đã bỏ quy định về Khung giá đất của Chính phủ 5 năm/lần, thay vào đó là UBND công bố định kỳ hàng năm vào đầu năm. Từ điểm mới này có thể dẫn đến bảng giá đất do các địa phương ban hành sẽ tăng, làm mặt bằng giá trên thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp có thể cao hơn. 

Luật mới cũng cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà giống như người Việt Nam ở trong nước. Điều này sẽ thúc đẩy lực cầu về bất động sản gia tăng, khiến giá nhà, giá đất trở nên đắt đỏ hơn.  

Tuy nhiên, tại sự kiện do CLB Bất động sản TP HCM tổ chức hồi quý II, vị này đã bổ sung góc nhìn khác khi lưu ý: "Luật cũng đưa ra những quy định liên quan đến việc điều tiết thị trường bất động sản. Do đó, đà tăng của giá đất, giá nhà trong thời gian tới còn phụ thuộc vào việc thị trường sẽ được Nhà nước điều tiết như thế nào. 

Bản thân các cơ quan quản lý cũng không hề mong muốn giá nhà, giá đất tăng lên. Bất động sản là thị trường có cả yếu tố đầu vào và đầu ra, có thể xuất hiện bong bóng.

Tại kỳ họp vừa qua, các đại biểu Quốc hội cũng đã phát biểu rất nhiều ý kiến thảo luận, góp ý, gây sức ép lên Nhà nước về việc cần có chính sách điều tiết, kiểm soát dòng tiền nhằm giúp giá nhà, giá đất đi xuống. Tôi tin chắc là trong trường hợp giá bất động sản tăng lên, Nhà nước sẽ có các biện pháp để can thiệp, tác động", ông Võ nói.