Cú hích mạnh của hạ tầng vào thị trường bất động sản Nhơn Trạch, Đồng Nai

Những cơn trồi sụt về giá đất

Huyện Nhơn Trạch nằm ở phía tây nam tỉnh Đồng Nai, cách trung tâm TP HCM khoảng 30 km theo tỉnh lộ 25B.

Huyện có ba mặt giáp sông, bao gồm sông Đồng Nai ở phía bắc, sông Nhà Bè ở phía tây, các con sông Lòng Tàu, Đồng Tranh, Thị Vải ở phía nam và đông nam.

Phía bắc giáp huyện Long Thành và TP HCM, phía đông giáp huyện Long Thành và tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, phía tây và phía nam giáp TP HCM.

Với vị trí như vậy, Nhơn Trạch được xác định là đầu mối giao thông quan trọng gắn liền với phát triển đô thị, dịch vụ và công nghiệp của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam; đặc biệt là cầu nối giữa hai trung tâm kinh tế lớn là TP HCM và Bà Rịa – Vũng Tàu.

Những cơn nóng lạnh bất thường của nhà đất giai đoạn 2002 - 2012, cùng với thông tin quy hoạch về thành phố Nhơn Trạch mới được giới đầu tư nắm bắt đã nhiều lần đẩy giá đất Nhơn Trạch lên cao, tạo ra nhiều cơn sốt đất. 

Cơn sốt đất đầu tiên diễn ra vào năm 1996, khi Quy hoạch tổng thể xây dựng đô thị mới Nhơn Trạch được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. 

Thời điểm đó, UBND tỉnh Đồng Nai đã chỉ đạo triển khai nhiều dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn Nhơn Trạch, đặc biệt là các công trình công nghiệp và đô thị mới. Năm 1997, Quy hoạch chung xây dựng khu công nghiệp Nhơn Trạch quy mô 2.700 ha đã được triển khai.

Hạ tầng cải thiện sẽ kéo theo dấu chân của giới đầu tư, doanh nghiệp, từ đó hàng loạt dự án lớn được triển khai, giá bất động sản cũng tăng cao.

Cơn sốt đất thứ hai vào năm 2006, khi có thông tin xây cầu nối với quận 9, TP HCM. Đến năm 2014, cơn số đất diễn ra lần thứ ba là sau sự kiện dự án sân bay quốc tế Long Thành được thông qua chủ trương đầu tư. 

Năm 2016 diễn ra thông tin kích thích thị trường nhà đất Nhơn Trạch khi TP HCM kiến nghị Thủ tướng chấp thuận chủ trương bổ sung quy hoạch xây dựng cầu thay thế phà Cát Lái. 

Lần gần đây nhất là UBND tỉnh Đồng Nai họp với TP HCM về phương án xây cầu Cát Lái vào hồi tháng 8/2018.  

Thị trường bất động sản Nhơn Trạch đã trải qua nhiều biến động. Thành phố mới Nhơn Trạch từng một thời thu hút giới đầu tư trong và ngoài nước, với loạt dự án nổi bật như khu đô thị mới Đông Sài Gòn - Swan Park (941 ha), Phước An (150 ha), Sunflower (150 ha),...

Tuy nhiên, vào giai đoạn 2017 - 2018, khi cơn sốt đất dần nguội lạnh, nhiều dự án, khu đô thị trung tâm dù hạ tầng hoàn thiện vẫn vắng bóng người ở. Khu đô thị mới Long Thọ - Phước An quy mô 223 ha, do Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị (HUD) làm chủ đầu tư và được triển khai từ năm 2005.

Đây là một trong những dự án đầu tiên và có quy mô lớn, đã có hệ thống hạ tầng đường sá hoàn chỉnh. Tuy nhiên, từ năm 2017, các lô đất vẫn chỉ là những bãi trồng sắn rộng lớn.

Khu đô thị mới Long Thọ - Phước An đìu hiu, hoang lạnh. (Ảnh: Zing News).

Hay như dự án Đông Sài Gòn - Swan Park (941 ha), có vốn đầu tư lên đến 6 tỉ USD. Dự án này do CTCP Đầu tư Nhơn Trạch làm chủ đầu tư cũng chịu chung số phận dù nhiều khu vực đã đồng bộ hạ tầng.

Theo khảo sát từ Tiền phong, giá đất nền dự án tại Nhơn Trạch giai đoạn này đã giảm từ 3 - 7 triệu đồng/m2 xuống còn 1,3 - 1,8 triệu đồng/m2. Các giao dịch bất động sản vẫn trầm lắng.

Sau hơn 20 năm quy hoạch thành phố mới và 10 năm điều chỉnh quy hoạch thành đô thị mới, Nhơn Trạch vẫn chỉ thưa thớt những căn biệt thự bỏ hoang, vắng bóng người.

Động lực thúc đẩy bất động sản tăng nhiệt 

Hạ tầng giao thông thiếu kết nối từng là một trong những hạn chế lớn của huyện Nhơn Trạch. Các khu dân cư, khu đô thị thiếu các dịch vụ đi kèm, công trình công cộng. 

Tuy nhiên, điểm nghẽn này đang dần được khắc phục. Loạt tuyến đường, dự án giao thông đã, đang và sắp được triển khai tạo sự đồng bộ về hạ tầng, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của huyện.

Cùng với các tuyến đường hiện hữu, năm 2020, huyện Nhơn Trạch có những bước tiến lớn về hạ tầng khi hoàn thành hai tuyến đường giao thông trọng điểm là đường 319 (từ trung tâm huyện Nhơn Trạch đến đường cao tốc TP HCM - Long Thành - Dầu Giây) và đường liên cảng Phước An (từ đường 319 - trung tâm huyện Nhơn Trạch chạy xuyên qua các KCN trên địa bàn đến cảng Phước An).

Nhơn Trạch sẽ kết nối liên thông với khu vực đô thị Long Thành bằng tuyến đường 319 kéo dài và hành lang cảnh quan sông Đồng Nai. 

Theo điều chỉnh Quy hoạch chung đô thị mới Nhơn Trạch đến năm 2035 và tầm nhìn đến năm 2050 đã được phê duyệt, đô thị mới Nhơn Trạch có quy mô 41.078 ha, chia thành 8 khu vực, trong đó có 4 khu vực phát triển đô thị, 3 khu vực phát triển công nghiệp, cảng, dịch vụ hậu cần và một khu vực bảo tồn sinh thái rừng ngập mặn.

Riêng trong kế hoạch sử dụng đất năm 2021 được UBND tỉnh phê duyệt, huyện có 209 dự án được triển khai với quy mô sử dụng đất hơn 6.000 ha.

Cụ thể, hạ tầng giao thông có 35 dự án với diện tích hơn 1.100 ha, cần thu hồi 890 ha đất. 84 dự án khu dân cư có diện tích gần 3.850 ha. 

Trong đó, có một số dự án về giao thông phải sử dụng diện tích đất lớn là đường cao tốc Bến Lức - Long Thành khoảng 161 ha, đi qua địa bàn 3 xã Vĩnh Thanh, Phước An, Phước Khánh; đường liên cảng 150 ha thuộc địa bàn xã Đại Phước, Phước Khánh, vốn đầu tư 31.320 tỷ đồng; cầu đường quận 9 (nay là TP Thủ Đức) - Nhơn Trạch (đường vành đai 3) 127 ha đi qua xã Long Tân, Phú Thạnh, Vĩnh Thanh; đường 25C 103 ha; đường vào khu công nghiệp Ông Kèo 91 ha; nâng cấp mở rộng đường 25B 88 ha,...

Khu vực phát triển mật độ cao gồm toàn bộ vùng đất gò đồi giới hạn bởi các tuyến đường 25A, hương lộ 19 và đường tỉnh 769. Khu vực hạn chế phát triển, xây dựng mật độ thấp thuộc vùng đất thấp trũng dọc các sông Đồng Nai, Nhà Bè, Lòng Tàu, Đồng Tranh, Thị Vải... để không ảnh hưởng đến thoát nước vùng và các yếu tố môi trường, biến đổi khí hậu. 

Phát triển mở rộng từ xã Hiệp Phước (đô thị loại V hiện hữu) và trung tâm huyện Nhơn Trạch để hình thành lõi đô thị. Mở rộng lõi đô thị về phía Bắc và phía Đông đến hết ranh giới huyện Nhơn Trạch, về phía Nam đến đường cao tốc Bến Lức - Long Thành, về phía Tây đến đường qua phà Cát Lái đi TP HCM.

Tại khu vực trung tâm đô thị xây dựng mô hình đô thị nén với các công trình hỗn hợp; mật độ xây dựng khoảng 40 - 70%; tầng cao trung bình từ 6 - 8 tầng (một số công trình điểm nhấn cao trên 35 tầng). 

Tại khu vực dải đô thị vành đai mật độ xây dựng khoảng 30 - 50%, tầng cao trung bình từ 3 - 6 tầng (một số công trình điểm nhấn cao trên 20 tầng). Khu vực dân cư hiện hữu chỉnh trang và dải đô thị ven sông Đồng Nai mật độ xây dựng khoảng 20-40%; tầng cao trung bình từ 2-3 tầng. 

Hình thành các không gian cao tầng, chức năng hỗn hợp dọc các tuyến đường chính đô thị như: tuyến 25B, 25C, đường vành đai 3 và giảm dần mật độ cũng như chiều cao công trình vào trong các ô phố... 

Ngoài ra, thông tin xây Cầu Cát Lái cũng góp phần tạo sự sôi động của thị trường bất động sản Nhơn Trạch. Đồng thời, khi sân bay quốc tế Long Thành đi vào hoạt động hứa hẹn sẽ tạo diện mạo mới cho khu vực kinh tế phía đông Sài Gòn.

Theo UBND tỉnh Đồng Nai, việc triển khai cầu Cát Lái sẽ giải quyết tốt việc kết nối giao thông giữa Đồng Nai - TP HCM và vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Đồng thời đây cũng là một bước đệm thuận tiện để kết nối giao thông với dự án Cảng hàng không Quốc tế Long Thành.

Bên cạnh đó, Phó chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai Võ Tấn Đức mới đây đã chủ trì cuộc họp nhằm đẩy nhanh tiến độ khởi công dự án đường Vành đai 3 TP HCM, đoạn qua địa bàn huyện Nhơn Trạch.

Dự án thành phần 1A của dự án Tân Vạn - Nhơn Trạch giai đoạn 1 thuộc đường Vành đai 3 TP HCM có chiều dài là 8,7 km, với tổng mức đầu tư gần 5.330 tỷ đồng, từ nguồn vốn ODA Hàn Quốc và vốn đối ứng. Dự kiến công trình sẽ được khởi công xây dựng đầu quý III/2021.

Từ một huyện thuần nông, đến nay diện mạo huyện Nhơn Trạch đã thay đổi tích cực khi ghi nhận sự phát triển nhanh chóng của hạ tầng giao thông.

Tương lai, huyện Nhơn Trạch đặt ra mục tiêu đến năm 2025, cơ bản đạt các tiêu chí đô thị loại II, sau năm 2030 sẽ đạt đô thị loại I. Nhơn Trạch cùng với Long Thành cũng được tỉnh Đồng Nai xác định trở cực tăng trưởng quan trọng trong giai đoạn 2020 - 2025.

Điểm sáng của thị trường nhà đất phía Nam

JLL Việt Nam cho biết, thị trường Đồng Nai đang trên đà phát triển với hàng loạt hạ tầng giao thông được chú trọng đầu tư.

Tại Nhơn Trạch, cơ sở hạ tầng chính là một trong những nhân tố quan trọng đưa bất động sản khu vực này lên cao trong thời gian qua. Nhờ những "thay da đổi thịt" về hạ tầng, thị trường BĐS Nhơn Trạch đang sôi động trở lại sau khoảng thời gian trầm lắng.

Theo tìm hiểu, mặt bằng giá đất nền tại địa bàn Nhơn Trạch, Đồng Nai vẫn đang có chiều hướng tăng giá kể từ sau Tết Nguyên đán. Mức tăng bình quân ghi nhận từ 3 triệu đồng/m2. Nếu so sánh với năm 2019, giá đất hiện cao gấp khoảng ba lần.

Hiện giá đất thổ cư được rao bán trung bình 9 - 16 triệu đồng/m2 tùy vị trí, diện tích. Đơn cử như đất mặt tiền đường Tôn Đức Thắng, xã Long Tân có giá bán cao nhất 16 triệu đồng/m2, diện tích đa dạng 80 m2, 100 m2, 120 m2.

Đối với đất nền các dự án như Long Tân City, Mega City 2, HUD, Xâu dựng Hà Nội,... có giá bán thấp nhất 7 triệu đồng/m2, cao nhất 25 triệu đồng/m2.

Cụ thể, giá bán đất nền HUD Nhơn Trạch được rao bán từ 12 triệu/m2 đối với biệt thự đường 53 m; nhà phố giá từ 7 triệu/m2; nhà vườn giá từ 6,5 triệu/m2.

Giá bán đất nền XDHN Nhơn Trạch, tùy thuộc vào diện tích và đường trước nhà bao nhiêu mét. Ngoài ra, việc gần các tiện ích lớn của dự án cũng quyết định giá.

Theo đại diện Sàn giao dịch BĐS Phước Bình cho biết, đã có rất nhiều người đang quan tâm, tìm mua đất nền dự án HUD, XDHN Nhơn Trạch dã có sổ. Giá đất nền hai nơi này đã tăng 30%.

Trong khi đất nền tăng giá, thì đất nông nghiệp, đất ở xen kẹt trong dân vẫn không tăng giá, có nơi giá giảm nhẹ. Xu hướng tìm mua những khu vực có quy hoạch hạ tầng bài bản, đất đã có sổ là khá rõ.

Hiện đất nông nghiệp được rao bán với giá từ 1,4 triệu đồng/m2. Tại xã Phước Khánh, lô đất nông nghiệp 1.000 m2 có giá bán 1,4 tỷ đồng. Cũng tại xã này, một lô đất nông nghiệp 800 m2 được rao bán với giá 1,3 tỷ đồng. Ở các xã khác, giá đất nông nghiệp cũng được rao bán trung bình từ 1,4 triệu đồng/m2.

Theo khảo sát trên các trang chuyên mua bán nhà đất Nhơn Trạch như batdongsan.com.vn, alonhadat.com.vn, nha.chotot.com, nhiều tin đăng bán đất phân lô, thổ cư, nông nghiệp ở các xã Phú Thạnh, Phú Hữu, Phước An, Phước Khánh... Đất bán có diện tích đa dạng từ khoảng 50 m2 đến hơn 10.000 m2.

Đất nông nghiệp được rao bán với giá từ 1,4 triệu đồng/m2. Về đất thổ cư, giá đất được rao bán trung bình 7 - 16 triệu đồng/m2 tùy vị trí, diện tích. Đơn cử như đất mặt tiền đường Tôn Đức Thắng, xã Long Tân có giá bán cao nhất 16 triệu đồng/m2, diện tích đa dạng 80 m2, 100 m2, 120 m2.

Theo một số môi giới, giá đất Nhơn Trạch tăng mạnh gần đây một phần là do nhiều dự án hạ tầng, quy mô lớn trên địa bàn sắp triển khai. 

Bất động sản khu vực Nhơn Trạch được kỳ vọng còn nhiều dư địa để tăng trưởng. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia lưu ý rằng nhà đầu tư nên cẩn trọng trước các thông tin nhà đất tại khu vực này.

Gần đây nhất, UBND tỉnh Đồng Nai cũng có thông báo về việc xử lý dứt điểm phân lô, bán nền trái phép đất nông nghiệp và siết chặt việc phân lô bán nền đất không hợp pháp.