Đà Nẵng: Nguyên nhân khiến Khu đô thị Thủy Tú hơn 342 ha của Trung Nam phải điều chỉnh quy hoạch 16 lần

Vừa qua, Thanh tra Chính phủ đã công bố kết luận thanh tra dự án có khó khăn, vướng mắc tại TP Đà Nẵng, trong đó có Khu đô thị Thủy Tú do CTCP Đầu tư Xây dựng Trung Nam làm chủ đầu tư.

KĐT Thủy Tú được UBND TP Đà Nẵng phê duyệt Tổng mặt bằng quy hoạch chi tiết xây dựng lần đầu vào năm 2008 với tổng diện tích đất quy hoạch hơn 342 ha. Đến năm 2010, thành phố đã giao đất thực hiện dự án, trong đó có nội dung điều chỉnh tên dự án thành Khu đô thị sinh thái Quan Nam - Thủy Tú.

Tại giấy chứng nhận đầu tư do UBND TP Đà Nẵng cấp vào năm 2010, dự án có diện tích hơn 381 ha, tính chất là Khu đô thị sinh thái gồm khu thương mại dịch vụ, biệt thự, căn hộ cao cấp, khách sạn và thể dục thể thao, vui chơi, giải trí...

Tháng 5/2013, dự án điều chỉnh diện tích đất từ 381 ha thành 342 ha và điều chỉnh tên từ Khu đô thị sinh thái Quan Nam - Thủy Tú thành Khu đô thị sinh thái Golden Hills City.

Đến thời điểm thanh tra, Trung Nam đã đầu tư xây dựng, cơ bản hoàn thành hạ tầng kỹ thuật, đang tiến hành các thủ tục để điều chỉnh tổng mức đầu tư và một số thủ tục khác đối với dự án; UBND TP Đà Nẵng đang rà soát mốc giới, ranh giới đất… để xác định chính xác nghĩa vụ tài chính.

Theo kết luận thanh tra, KĐT Thủy Tú không được Đà Nẵng tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Nội dung mời gọi đầu tư yêu cầu nhà đầu tư phải chứng minh nguồn vốn hiện có hoặc giấy bảo lãnh thanh toán của ngân hàng với mức vốn tối thiểu 20% tổng giá trị khu đất... những điều này vi phạm quy định về quy chế khu đô thị mới.

Tiếp đến, Đà Nẵng đã chọn Trung Nam là nhà đầu tư khi chưa xem xét, đánh giá so sánh năng lực giữa Trung Nam và CTCP Hàm Rồng. Thành phố ký thỏa thuận nguyên tắc giao đất có thu tiền sử dụng đất nhưng không cung cấp được hồ sơ, tài liệu làm căn cứ để xác định đơn giá giao quyền sử dụng đất, tỷ lệ diện tích chuyển quyền sử dụng đất.

Liên quan đến các thủ tục đầu tư, Đà Nẵng không thực hiện thủ tục trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, cho phép đầu tư. Thỏa thuận nguyên tắc giữa thành phố với Trung Nam không đảm bảo cơ sở pháp lý.

KĐT Thủy Tú là dự án kinh doanh bất động sản thuộc lĩnh vực đầu tư có điều kiện, song khi cấp Giấy chứng nhận đầu tư không thực hiện lấy ý kiến thẩm tra của các bộ, ngành liên quan.

Về năng lực tài chính tại thời điểm cấp giấy chứng nhận đầu tư, Trung Nam báo cáo nguồn vốn đầu tư hơn 866 tỷ đồng (gồm 100 tỷ vốn điều lệ và 766 tỷ tiền nhận quyền sử dụng đất) là chưa đủ mức tối thiểu 20% tổng mức đầu tư dự án.

Tính đến tháng 9/2025, Trung Nam chậm tiến độ đầu tư xây dựng dự án, mặc dù phần lớn diện tích đất đã đưa vào sử dụng.

Về việc giao, cho thuê đất, Đà Nẵng đã giao đất khi chưa thực hiện lập, thẩm định, phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện và chưa phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng 1/2000 và 1/500, chủ đầu tư chưa phê duyệt dự án.

Giai đoạn 2010 - 2020, Đà Nẵng đã thu hồi, bồi thường GPMB dự án khi không được ghi chuyển tiếp trong danh mục công trình, dự án kèm báo cáo thuyết minh, không có trong kế hoạch sử dụng đất.

Bên cạnh đó, Đà Nẵng đã phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch 1/500 dự án khi khu vực này chưa có định hướng cụ thể trong quy hoạch chung, chưa có quy hoạch phân khu. Quy hoạch 1/500 cũng thiếu một số bản đồ, không thể hiện mật độ xây dựng, chỉ tiêu dân số, hệ số sử dụng đất... dẫn đến phải điều chỉnh 16 lần.

Kế đến, việc bàn giao đất cho chủ đầu tư theo thực tế thửa đất được thu hồi, kéo dài, không xác định chính xác ranh giới đất, loại đất cần bàn giao, có phần bàn giao ngoài ranh giới (khoảng 46 ha).

Mặt khác, diện tích tại giấy chứng nhận cấp năm 2010 là hơn 381 ha, trong khi quyết định giao đất năm 2013 và các quy hoạch tổng mặt bằng là 342 ha (chênh lệch hơn 39 ha), tuy nhiên các sở ngành liên quan chưa kịp thời rà soát, xử lý.

Trong tổng diện tích đã thu hồi, bàn giao cho Trung Nam có hơn 129 ha đất lúa, Đà Nẵng chưa thực hiện các thủ tục về quản lý và sử dụng đất trồng lúa.

Tại thời điểm giao đất có thu tiền sử dụng đất năm 2009, Đà Nẵng không thực hiện theo nguyên tắc xác định giá đất; chưa xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến 129 ha đất trồng lúa. Công ty Trung Nam chưa thực hiện nghiêm túc, kịp thời, đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Về phía chủ đầu tư, Trung Nam không tổ chức thẩm định dự án khi phê duyệt đầu tư xây dựng Khu A và Khu B - C; không thực hiện phê duyệt bản vẽ thi công của dự án. Khởi công khi chưa có giấy phép xây dựng, chưa đảm bảo điều kiện khởi công.

Trước những sai phạm nêu trên, thanh tra kiến nghị Đà Nẵng chỉ đạo thu hồi khoảng 46 ha diện tích đất ngoài ranh giới đã giao cho Trung Nam. Tiếp tục rà soát hoàn thiện các thủ tục pháp lý. Xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến dự án và phần diện tích đất lúa 129 ha đã bàn giao cho Trung Nam.

Về phía Trung Nam, thanh tra yêu cầu khắc phục các vi phạm nêu trong kết luận; hoàn thành các nghĩa vụ tài chính, trong đó có phần diện tích đất lúa 129 ha. Bàn giao, hoàn trả 46 ha đất ngoài ranh giới đã được giao.

Trung Nam là tập đoàn đa ngành thành lập vào năm 2004 hoạt động trong 5 mảng chính, gồm: năng lượng, hạ tầng - xây dựng, bất động sản, công nghiệp thông tin điện tử.

Doanh nghiệp là chủ đầu tư của nhiều dự án năng lượng trên cả nước như: Nhà máy Thủy điện Đồng Nai 2; Thủy điện Krông Nô 2, 3; Nhà máy Điện gió Trung Nam; Nhà máy Điện mặt trời Trung Nam...

Năm 2008 đánh dấu bước lấn sân bất động sản của Trung Nam với việc đầu tư tòa nhà Trung Nam và Khu công viên văn hóa và đô thị Đà Lạt - Golf Valley (gần 20 ha). Đến năm 2011, tập đoàn này phát triển thêm khu đô thị sinh thái Golden Hills (dự án Thủy Tú nêu trên).

Năm 2019, Trung Nam đầu tư vào khu công nghệ thông tin tập trung Đà Nẵng IT Park (341 ha) và tòa nhà DITP 18 tầng tại Đà Nẵng. Đến 2022, doanh nghiệp phát triển thêm dự án Nara Bình Tiên Golf Club (80 ha) ở Ninh Thuận (nay là Khánh Hòa).

Năm 2022, Trung Nam đầu tư Cảng biển Tổng hợp Cà Ná - giai đọan 1 (108 ha). Đến tháng 6/2025, doanh nghiệp đã được chấp thuận đầu tư giai đoạn 1 KCN Cà Ná (378 ha, gần 4.000 tỷ đồng).