Doanh nghiệp, chuyên gia liên tiếp đề xuất, xin cơ chế để thị trường BĐS vượt qua khó khăn

Phát biểu tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững hôm nay,  ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, hai vướng mắc lớn nhất của thị trường hiện nay là pháp lý và nguồn vốn.

Liên quan đến nguồn vốn, ông Châu đề nghị NHNN xem xét cho phép nới tiêu chí để doanh nghiệp được tái cơ cấu khoản nợ vay tín dụng đến hạn trong 12-24 tháng, giữ nguyên nhóm nợ, được khoanh nợ xấu với một số khoản nợ nhóm 2, nhóm 3 để có thể được vay vốn tín dụng mới với dự án sản có đầy đủ pháp lý, có tài sản bảo đảm, có tính khả thi, được tổ chức tín dụng đánh giá có khả năng trả lãi, trả nợ gốc. 

HoREA cũng kiến nghị giãn lộ trình quy định các tổ chức tín dụng chỉ được sử dụng tối đa 34% nguồn vốn huy động ngắn hạn, tiết kiệm để cho vay trung dài hạn đến hết ngày 31/12/2024 và về mức 30% kể từ ngày 1/1/2025 để có thêm nguồn vốn cho vay.

TS Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ Quốc gia, Kinh tế trưởng BIDV cũng nêu một số kiến nghị. Thứ nhất, Nhà nước không nhất thiết phải dùng tiền ngân sách để hỗ trợ, giải cứu mà chúng ta dùng cơ chế, chính sách và vốn đối ứng, nhất là vốn mồi (chủ yếu đối với nhà ở xã hội). Quan điểm nữa là thị trường bất động sản cũng như thị trường tài chính, cần tiến tới minh bạch thị trường và chuyên nghiệp hơn.

Về những giải pháp trước mắt. Đầu tiên đối với Quốc hội, Chính phủ, bộ ngành, địa phương cần giải quyết dứt điểm những vụ việc vừa qua để bảo đảm lấy niềm tin của thị trường và nhà đầu tư.

Thứ hai là sớm sửa dổi các nghị định, thông tư trong thẩm quyền của Chính phủ, bộ, ngành, địa phương, đặc biệt là liên quan đến chuyển nhượng dự án, xác định tiền thuê đất, định giá đất, đền bù, giải phóng mặt bằng, quy hoạch nhà ở xã hội.

Vấn đề nữa là Thủ tướng cần chỉ đạo điều tiết quan hệ cung – cầu, và muốn như thế phải có thông tin dữ liệu. Đây là vấn đề quan trọng với thị trường.

Đối với NHNN, cân nhắc sớm cấp hạn mức tăng trưởng tín dụng ngay trong tháng này để tổ chức tín dụng chủ động triển khai thực hiện sớm.

Thứ hai là kiểm soát rủi ro tín dụng bằng cách điều chỉnh lại hệ số rủi ro đối với các phân khúc bất động sản. Bộ Xây dựng cần là đầu mối để phân khúc theo các phân khúc khác nhau như nhà ở xã hội, nghỉ dưỡng… để NHNN, Bộ Tài chính có cơ sở để áp dụng hệ số rủi ro. Kịp thời ban hành những định mức chi phí xây dựng.  

Cân nhắc điều chỉnh Thông tư 16, Thông tư 22 và khi sửa Thông tư 39 theo hướng cho phép các tổ chức tín dụng đầu tư nhiều hơn vào trái phiếu doanh nghiệp, bảo đảm an toàn đối với trái phiếu doanh nghiệp và cho vay góp vốn, tài trợ chuyển nhượng dự án. Cân nhắc cho phép cơ cấu lại nợ, không chuyển nhóm nợ với thời hạn, đối tượng phù hợp.

Đối với Bộ Tài Chính, sớm trình Chính phủ sửa đổi Nghị định 65 về trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ; nên có hướng dẫn khuyến khích doanh nghiệp phát hành ra công chúng; phối hợp Bộ Xây dựng có hướng dẫn "đổi trái phiếu lấy bất động sản".

Đối với Bộ Xây dựng, Tổ công tác sớm báo cáo trình Chính phủ về những vướng mắc chính yếu nhất đối với thị trường, dự án BĐS với giải pháp đồng bộ, khả thi và có ưu tiên cụ thể.

Đối với các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản, theo TS Cấn Văn Lực, thứ nhất, nâng cao tính công khai, minh bạch trong huy động vốn, sử dụng vốn. Thứ hai, tăng cường tái cơ cấu, nâng cao hiệu quả sử dụng các nguồn vốn, đặc biệt là quyết liệt cơ cấu lại, tiết giảm chi phí.

Thứ ba, đa dạng hóa nguồn vốn. Thứ 4, xem xét có phương án cụ thể, quyết liệt để giải quyết căng thẳng thanh khoản khi các trái phiếu đáo hạn. Một số phương án như bán tài sản, kể cả chấp nhận mức chiết khấu cao, 30-40% để tạo thanh khoản, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài chính với trái chủ.

Thứ 5, chuẩn bị hồ sơ, thủ tục cho việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp để có thể sớm triển khai Nghị định 65 sửa đổi được ban hành.

TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia cho rằng hạn mức không thiếu, nhưng vấn đề là các ngân hàng thương mại đang không tin tưởng nhau, không tin tưởng doanh nghiệp và cũng không tin tưởng NHNN.  

Do đó, ông Nghĩa kiến nghị Chính phủ đẩy nhanh việc hoàn thiện khung pháp lý nhằm tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu, sớm có quy định rõ ràng về xếp hạng tín nhiệm trái phiếu. Đồng thời, cần nghiên cứu vấn đề bảo lãnh cho trái phiếu doanh nghiệp có tài sản bảo đảm, do ngân hàng quốc doanh hay tổ chức tín dụng uy tín đứng ra bảo lãnh.

Ngoài ra, TS Nghĩa cũng kiến nghị bỏ cơ chế về nhà ở xã hội, thay vào đó xây dựng cơ chế mới về nhà ở cho người thu nhập thấp, đồng thời đánh thuế đầu cơ nhà ở. 

Ông Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng ĐH Kinh tế quốc dân, cho rằng cần ưu tiên tín dụng với dự án đã đủ điều kiện để đưa sản phẩm ra thị trường, đồng thời đề nghị NHNN kiểm soát, không nên cho vay núp bóng tiêu dùng đối với tiêu thụ bất động sản cao cấp và người mua chờ vay tiền để tăng giá, tránh tình trạng tài trợ khống cho các hành vi đầu cơ bất động sản.

Đối với dự án đang triển khai dở dang, ông Cường đề xuất ngân hàng nên khoanh lại các khoản nợ cũ.

Về trái phiếu doanh nghiệp, bên cạnh sửa Nghị định 65, cần cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu được thỏa thuận chuyển khoản nợ này thành trái phiếu công trình có khả năng chuyển đổi.

Với một số dự án quan trọng về quy mô, tính chất lớn, nhà nước cần hành động can thiệp trực tiếp mua lại khoản trái phiếu doanh nghiệp đã phát hành... Đồng thời các chủ doanh nghiệp đó phải chịu sự kiểm soát của Nhà nước để tiếp tục giải quyết các khoản nợ này.

Ngoài ra, ông Cường kiến nghị gỡ khó về vấn đề pháp lý bằng việc thành lập ban giải quyết riêng vướng mắc pháp lý, đồng thời Quốc hội cần thông qua các nghị quyết nhanh chóng, cho phép Chính phủ phát hành trái phiếu giữ lại sản phẩm bất động sản quan trọng...

Đối với vấn đề nguồn vốn tín dụng, tại Hội nghị, ông Nguyễn Thanh Tùng, Tổng giám đốc Vietcombank cũng đề xuất Chính phủ đẩy nhanh tháo gỡ khó khăn thị trường trái phiếu, giảm áp lực cung nguồn vốn từ tín dụng hoàn thiện hành lang pháp lý, sửa đổi các nghị định thủ tục hành chính, cấp phép cho dự án; bộ ngành địa phương có giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp, khuyến khích sản phẩm bình dân...

Riêng đối với doanh nghiệp cần tái cấu trúc cơ cấu, hướng đến sản phẩm nhu cầu thực, nhà ở thương mại, bình dân.   

Lãnh đạo Vietcombank cho biết, thời gian qua, có những thay đổi về văn bản pháp lý, chính sách qua các thời kỳ, một số dự án được cấp phép nhưng vẫn bị thu hồi dẫn đến kéo dài triển khai dự án, tăng chi phí và gây khó khăn trong việc cấp tín dụng của các ngân hàng.  

Về phần đại diện các doanh nghiệp bất động sản, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc GP.Invest cũng kiến nghị NHNN cho phép sử dụng tài sản hình thành trong tương lai của chính dự án xin vay làm tài sản đảm bảo nếu phương án có hiệu quả mà không phải sử dụng tài sản đảm bảo độc lập khác. 

Đồng thời, ông Hiệp đề nghị NHNN chỉ đạo xem xét lại hệ số rủi ro khi đánh giá các khoản vay bất động sản cho từng trường hợp cụ thể, tuỳ thuộc vào tín nhiệm của từng khách hàng, từng dự án mà không đánh giá hệ số rủi ro đồng loạt 200%. 

Đại diện Novaland, ông Bùi Thành Nhơn cũng xin Thủ tướng khẩn cấp xem xét các kiến nghị: Xin Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước ban hành quy định cho phép các ngân hàng giãn, hoãn và giữ nguyên các nhóm nợ cho các dự án bất động sản 2-3 năm; Chỉ đạo tháo gỡ pháp lý tận gốc cho các dự án trên địa bàn cả nước.  

Ngoài ra, về vấn đề trái phiếu, lãnh đạo doanh nghiệp cho rằng Chính phủ cần ban hành sớm dự thảo sửa đổi Nghị định 65. "Việc tháo gỡ pháp lý dự án sẽ giúp giảm giá thành sản phẩm", ông Nhơn nói.

Ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch HĐQT Vinhomes cũng kiến nghị Chính phủ, các bộ ngành, Ngân hàng Nhà nước cùng chung tay, giúp sức nhằm hồi phục thị trường bất động sản, mang lại lợi ích lâu dài cho người dân, nhà nước, doanh nghiệp.  

Theo ông Hoa, hiện nhu cầu sở hữu nhà của người dân rất lớn trong khi nguồn cung quá thấp chưa đáp ứng được thị trường, diện tích sàn bình quân trên một người tại Việt Nam chưa đạt yêu cầu.

"Tôi tin tưởng rằng với sự quan tâm, sát sao của Chính phủ, các bộ, ban, ngành trong thời gian tới, thị trường BĐS sẽ phục hồi và phát triển" ông Hoa nói.