Dự báo BĐS KCN 6 tháng cuối năm: Nguồn cung tăng mạnh, Kinh Bắc, SZC, Becamex IDC hưởng lợi từ quỹ đất lớn

Lợi nhuận Kinh Bắc, SZC, Becamex IDC được dự báo tăng mạnh trong giai đoạn tới

Theo thông tin từ Chứng khoán VNDirect, các công ty bất động sản khu công nghiệp (KCN) niêm yết như Viglacera (VGC), Kinh Bắc (KBC) và Becamex IDC (BCM) đang tăng tốc mở rộng quỹ đất, dự kiến đưa vào hoạt động trong ba năm tới.

Ngoài ra, các doanh nghiệp cao su như Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam (GVR) hay Cao su Phước Hòa (PHR) có nhiều tiềm năng chuyển đổi vườn cao su thành khu công nghiệp trong giai đoạn 2022 - 2025. Tuy nhiên, VNDirect cho rằng thủ tục pháp lý cho các dự án này có thể bị kéo dài do thiếu cơ chế đất đai, đặc biệt là đối với các công ty cổ phần hóa.

Cụ thể về dự báo tăng trưởng của VNDirect đối với một số doanh nghiệp bất động sản KCN niêm yết, về Kinh Bắc (KBC), theo VNDirect, lợi thế của Kinh Bắc đến từ việc sở hữu quỹ đất KCN hơn 2.000 ha, được kỳ vọng sẽ đưa vào khai thác trong giai đoạn 2022 - 2024.

Bên cạnh đó, Kinh Bắc cũng thu hút FDI với danh mục khách hàng là những tập đoàn công nghệ lớn như Samsung Electronics Việt Nam tại KCN Quế Võ, LG Electronics tại KCN Tràng Duệ, Foxconn tại KCN Quang Châu và sắp tới là OPPO tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh.

Ngoài ra, VNDirect, cho rằng kể từ 2022 sẽ là điểm rơi lợi nhuận cho hoạt động kinh doanh bất động sản nhà ở của Kinh Bắc. Công ty hiện đang hoàn thành các thủ tục pháp lý và đang thi công san lấp tại dự án Khu đô thị Tràng Cát (581 ha) với tổng giá trị phát triển ước hơn 50.000 tỷ đồng, công ty cũng dự kiến mở bán buôn 30 ha đất thành phẩm đầu tiên trong 2022.

Bên cạnh đó, công ty cũng có kế hoạch bàn giao 6 ha đất tại Khu đô thị Phúc Ninh trong năm 2022, với doanh thu ước khoảng 1.300 - 1.400 tỷ đồng.

Các dự án này được cho là sẽ hỗ trợ cho sự tăng trưởng doanh thu dài hạn của công ty. Theo đó, lợi nhuận ròng của Kinh Bắc ước tính đạt 3.973 tỷ đồng, tăng 407,8% so với cùng kỳ trong năm 2022 và đạt 5.849 tỷ đồng, tăng 47,2%  trong năm 2023.

Về Sonadezi Châu Đức (SZC), VNDirect cho biết, hiện quỹ đất của công ty là 600 ha, bên cạnh đó, công ty cũng có lợi thế trong việc thu hút tệp khách hàng đa dạng nhờ vị thế gần cảng biển, sân bay và các KCN khác của Bà Rịa – Vũng Tàu.

Bên cạnh đó, hoạt động kinh doanh BĐS nhà ở của Sonadezi Châu Đức cũng được dự báo đón điểm rơi lợi nhuận trong năm 2022- 2024 với giai đoạn đầu tiên - Sonadezi Hữu Phước (40,5 ha) đã mở bán thành công trong nửa cuối năm 2021.

Thêm vào đó, Sonadezi Châu Đức đã thông qua báo cáo nghiên cứu khả thi dự án Khu đô thị Châu Đức với tổng giá trị phát triển dự kiến hơn 14.500 tỷ đồng sau hơn 10 năm, VNDirect cho rằng công ty sẽ đẩy mạnh việc hoàn thành các thủ tục pháp lý tại dự án này và đưa vào khai thác để nắm bắt xu hướng giá đất tăng tại Vũng Tàu trong những năm gần đây.

Về Becamex IDC (BCM), hiện công ty đang sở hữu 6 KCN đang hoạt động tại tỉnh Bình Dương với diện tích hơn 4.000 ha, chiếm khoảng 30% tổng quỹ đất công nghiệp của địa phương này. Ngoài ra, Becamex IDC cũng  có kế hoạch đưa vào hoạt động KCN Cây Trường (700 ha) với tổng vốn đầu tư 5.459 tỷ đồng trong năm 2022, nâng tổng diện tích sẵn sàng cho thuê lên 992 ha.

Bên cạnh đó, VNDirect kỳ vọng công ty có thể hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng 18,9 ha đất từ dự án Thành phố mới Bình Dương cho CapitaLand trong năm 2022 và ghi nhận khoản doanh thu 5.060 tỷ đồng trong năm 2023.

VNDirect dự báo, lợi nhuận ròng năm 2022 - 2023 của Becamex IDC lần lượt đạt 2.417 tỷ đồng (tăng 72,1% so với cùng kỳ) và 4.452 tỷ đồng (tăng 84,1%). Riêng đối với mảng KCN, VNDirect dự báo doanh thu sẽ lần lượt đạt 2.914 tỷ đồng (tăng 11,5%) và 3.603 tỷ đồng (tăng 23,7%).

Nguồn cung đất KCN sẽ tăng mạnh tại các tỉnh vùng ven

Theo báo cáo chiến lược 6 tháng cuối năm của VNDirect, đối với bất động sản khu công nghiệp, VNDirect cho rằng lĩnh vực này sẽ tiếp tục tăng trưởng trong 6 tháng cuối năm 2022 khi được hưởng lợi từ việc đẩy mạnh đầu tư công vào cơ sở hạ tầng của Chính phủ.

Bên cạnh đó, việc mở rộng sản xuất của các doanh nghiệp trong và ngoài nước cùng với sự phát triển của ngành thương mại điện tử, yêu cầu hàng tồn kho tăng và đa dạng hóa chuỗi cung ứng giúp thúc đẩy nhu cầu đất KCN.

Trong bối cảnh nguồn cầu vượt cung, theo quy hoạch sử dụng đất KCN đến 2030, Việt Nam dự kiến tăng 115.000 ha, trong đó sẽ đẩy mạnh mở rộng nguồn cung mới tại Đồng bằng sông Hồng và Bắc Trung Bộ và Duyên hải miền Trung.

Tại thị trường miền Bắc, VNDirect cho rằng, các tỉnh Hưng Yên, Hải Dương sẽ nổi lên trong bối cảnh quỹ đất tại các trung tâm KCN ngày càng hạn chế. Bên cạnh đó, VNDirect cũng kỳ vọng một số dự án nhà xưởng xây sẵn sẽ được triển khai vào năm 2022 giúp gia tăng nguồn cung như các dự án của liên doanh KTGBKIM tại KCN Yên Phong II-C và BW tại KCN Hải Dương.

Còn tại thị trường miền Nam, theo VNDirect, diện tích đất KCN dự kiến tăng thêm 3.500 ha trong giai đoạn 2022 - 2023. Trong đó, nổi bật là tỉnh Bình Dương với hơn 2.000 ha đất KCN dự kiến được đưa vào hoạt động từ các dự án KCN VSIP 3 (1.000 ha) của VSIP, KCN Cây Trường (700 ha) của Becamex IDC (BCM), KCN Nam Tân Uyên (346 ha) của Nam Tân Uyên (NTC).

Bên cạnh đó, Long An được cho là điểm sáng nhờ thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng và thương mại điện tử. Những yếu tố này sẽ giúp hỗ trợ KCN Hựu Thạnh (500 ha) của IDICO (IDC) và KCN Nam Tân Tập (245 ha) sắp tới của Saigontel (SGT).