ACBS: Kinh doanh ổn định, Sài Gòn VRG (SIP) có thể vượt 55% chỉ tiêu lợi nhuận trong năm nay

Lợi thế từ trực tiếp phân phối điện, nước trong các KCN

Theo dự báo của Chứng khoán ACB (ACBS), năm 2022, CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (mã chứng khoán: SIP) sẽ đạt doanh thu 6.519 tỷ đồng, tăng 17% so với năm 2021 và lợi nhuận sau thuế 1.033 tỷ đồng, tăng 14%, lần lượt tương ứng 125% và 155% kế hoạch năm.  

Nguyên nhân ABCS đưa dự báo này là Sài Gòn VRG luôn vượt kế hoạch doanh thu/lợi nhuận từ 45 - 366% trong 3 năm qua, động lực chính đến từ sự tăng liên tục của mảng phân phối điện, nước và dòng vốn đầu tư nhiều hơn vào phân khúc bất động sản công nghiệp sau dịch Covid-19. 

Theo ACBS, điểm mạnh của Sài Gòn VRG so với khác với các công ty bất động sản niêm yết khác là công ty duy nhất có thể phân phối điện, nước trực tiếp cho khách thuê với doanh thu chiếm 80% tổng doanh thu. Do đó, hoạt động kinh doanh của công ty được đánh giá là ổn định hơn và ít bị ảnh hưởng bởi biến động dòng vốn đầu tư vào các khu công nghiệp so với các chủ đầu tư khác. 

Hiện nay, Sài Gòn VRG đang tập trung phát triển các khu công nghiệp (KCN) và khu dân cư (KDC) liền kề các KCN tại TP HCM, Tây Ninh và Đồng Nai - các tỉnh, thành phố nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. 

Công ty có tổng diện tích KCN gần 3.200 ha, chiếm 2,6% thị phần cả nước với 4 KCN với quy mô lớn như KCN Đông Nam (tổng diện tích 278 ha), KCN Phước Đông giai đoạn 1 và 2 (2.190 ha), KCN Lê Minh Xuân 3 (220 ha) và KCN Lộc An Bình Sơn (497 ha).

Trong đó, KCN Phước Đông với tổng vốn đầu tư 5.800 tỷ đồng chiếm 56% tổng diện tích đất KCN của tỉnh Tây Ninh với các khách thuê chính đến từ Trung Quốc và Đài Loan như Brotex, Gain Lucky.  

Năm nay, công ty có kế hoạch cho thuê 40 ha đất công nghiệp tại KCN Phước Đông và 2,6 ha nhà xưởng xây sẵn tại các KCN Phước Đông và Lê Minh Xuân. 

ACBS cho biết, 6 tháng đầu năm, Sài Gòn VRG đã cho thuê 20 ha đất công nghiệp. ACBS kỳ vọng công ty sẽ cho thuê 2,6 ha nhà xưởng xây sẵn tại các KCN Phước Đông và Lê Minh Xuân 3, đồng thời cho thuế 50 ha đất công nghiệp tại KCN Phước Đông, vượt chỉ tiêu mà công ty đã đề ra (40 ha).

Thông tin từ ACBS, công ty có kế hoạch giải phóng mặt bằng giai đoạn 3 tại KCN Phước Đông với tổng diện tích 979 ha, tổng vốn đầu tư gần 5.000 tỷ đồng và giá cho thuê đất dự kiến là 90 - 100 USD/m², cao gấp đôi giá thuê đất hiện tại của giai đoạn 2. 

Về các dự án khu dân cư (KDC), Sài Gòn VRG hiện chỉ phát triển KDC Phước Đông. Dự án này đã hoàn thiện giấy tờ pháp lý và nộp tiền sử dụng đất cho 250 ha trên tổng cộng 648 ha. 

Tính đến cuối năm 2021, công ty bán được 147/222 căn nhà phố và đang xây dựng thêm 228 căn với giá bán từ 1 - 1,2 tỷ đồng/căn tương đương 18 - 20 triệu đồng/m². Các dự án KDC khác đang hoàn thiện hồ sơ pháp lý và chưa có kế hoạch phát triển trong thời gian tới.

Ngoài việc kinh doanh các dự án nói trên, Sài Gòn VRG cũng đầu tư vào các doanh nghiệp khác như Tập đoàn Cao su Việt Nam và các công ty thành viên như Vinaruco, Taniruco, Casumina và Nam Tân Uyên, là các công ty sản xuất cao su và phát triển các khu công nghiệp. Tổng vốn đầu tư ngắn hạn và dài hạn vào các công ty này tại thời điểm 31/3/2022 là gần 1.500 tỷ đồng.

Công ty cũng có kế hoạch chuyển sang sàn HOSE để cải thiện thanh khoản cổ phiếu và minh bạch tài chính. Công ty niêm yết trên sàn UpCOM từ năm 2019 và đang xếp thứ 4 về vốn hóa thị trường trong phân khúc BĐS công nghiệp. 

Khu công nghiệp là phân khúc hấp dẫn nhất của BĐS

Theo ACBS, bất động sản (BĐS) công nghiệp là phân khúc hấp dẫn nhất trong ngành BĐS. Bất chấp dịch bệnh, phân khúc BĐS công nghiệp vẫn tăng trưởng mạnh trong năm 2021 với giá cho thuê ngày càng tăng và tỷ lệ lấp đầy cao nhờ nhu cầu ổn định và việc mở rộng, cải thiện cơ sở hạ tầng trên toàn quốc.

Thị trường BĐS công nghiệp khá phân mảnh với Tập đoàn Cao su Việt Nam (GVR) dẫn đầu thị trường với 5,3% thị phần, tiếp theo là VSIP với 5,1% và Becamex với 4,6%. 

Phân khúc BĐS công nghiệp được đánh giá là có nhiều động lực phát triển khi tăng trưởng kinh tế vĩ mô ổn định, lực lượng lao động dồi dào, mức lương cạnh tranh, phát triển cơ sở hạ tầng và tăng trưởng của ngành công nghiệp ô tô.

Do nguồn cung đất có hạn và nhu cầu ổn định từ các công ty nước ngoài nên giá thuê dự kiến sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt là ở miền Nam do nguồn cung mới ít hơn so với miền Bắc. 

Theo ABCS, trong dài hạn, nguồn cung mới sẽ được dịch chuyển ra xa các khu vực truyền thống (ví dụ như Bà Rịa - Vũng Tàu và Tây Ninh ở miền Nam và Quảng Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Hà Nam, Thái Bình và Nam Định ở miền Bắc) vì các KCN ở vùng ven có giá thuê và tỷ lệ lấp đầy thấp hơn. 

Các trung tâm logistics mới sẽ được xây dựng tại các vùng công nghiệp chính nhờ việc mở rộng đường cao tốc đến biên giới và khu vực ven biển với Trung Quốc ở phía bắc và ở phía tây và khu vực ven biển ở phía nam.

Bên cạnh đó, các tập đoàn đa quốc gia sẽ ưu tiên thuê các KCN sinh thái & thông minh do các KCN này có thể cung cấp dịch vụ logistics hiệu quả hơn và hệ thống xử lý nước & chất thải tốt hơn,...