Đẩy mạnh bán hàng và hút nguồn vốn mới, doanh nghiệp BĐS niêm yết có thể tất toán nợ khi đáo hạn trái phiếu

Dòng tiền từ bán hàng và các kênh vốn mới đảm bảo khả năng trả nợ trái phiếu

Theo báo cáo chiến lược vừa công bố, Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) cho biết, các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) niêm yết quy mô lớn đang tập trung đẩy mạnh hoạt động bán hàng để cải thiện dòng tiền.

Doanh số kí bán mới tăng mạnh trong đầu năm 2022. Đơn cử như Vinhomes đạt 16.500 tỷ đồng, Novaland đạt 28.000 tỷ đồng (tăng 62% so với cùng kỳ), Nam Long đạt 7.880 tỷ đồng và Đất Xanh đạt 400 tỷ đồng… Đồng thời, KBSV cho rằng các doanh nghiệp này cũng đang có triển vọng doanh số kí bán trong cả năm 2022. 

Bên cạnh đó, KBSV cũng cho biết, ngoài dòng vốn từ tín dụng và trái phiếu, các doanh nghiệp BĐS niêm yết cũng đang đa dạng nguồn vốn, tiếp cận các kênh mới như quỹ đầu tư, M&A và liên doanh quốc tế.

Cụ thể, Novaland mới đây đã hoàn tất chào bán 250 triệu USD trái phiếu chuyển đổi và trái phiếu kèm chứng quyền cho các đối tác nước ngoài. Hay Đất Xanh dự kiến phát hành xong 300 triệu USD trái phiếu chuyển đổi quốc tế trong quý III/2022.

Do đó, KBSV nhận định nhóm BĐS niêm yết quy mô lớn này hoàn toàn có khả năng trả nợ khi đến thời điểm đáo hạn trái phiếu. Còn đối với các doanh nghiệp BĐS vừa và nhỏ sẽ cần thời gian để có các đánh giá chi tiết hơn. 

Thông tin từ KBSV, năm nay, giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn của các doanh nghiệp BĐS đạt 123.000 tỷ đồng, trong đó tỷ trọng phần lớn đến từ nhóm doanh nghiệp BĐS không niêm yết chiếm 84,5% và nhóm niêm yết chỉ chiếm 15,5%. 

Theo KBSV, tình hình hoạt động ở nhóm BĐS niêm yết nói riêng và lĩnh vực BĐS nói chung sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực trong hai quý cuối năm khi dòng tiền vào lĩnh vực này bị siết chặt cả từ kênh phát hành trái phiếu doanh nghiệp và dòng vốn tín dụng.

Đồng thời, việc cần số tiền lớn nhằm phục vụ cho việc đáo hạn trong năm nay có thể làm gia tăng áp lực lên cân đối dòng tiền của các doanh nghiệp và cả ngành BĐS nói chung.

Trong khi đó, dòng tiền đầu cơ một phần cũng bắt đầu quay trở lại hoạt động sản xuất kinh doanh khi nền kinh tế mở cửa trở lại, đặc biệt trong bối cảnh giá BĐS nhiều khu vực đã ghi nhận mức tăng mạnh trong hai năm trở lại đây.

KBSV thống kê, giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp của nhóm BĐS giảm mạnh. Cụ thể, tháng 4 không ghi nhận đợt phát hành nào và tháng 5 chỉ đạt 1.300 tỷ đồng, giảm 91% so với cùng kì năm ngoái.

KBSV cũng dẫn số liệu của Ngân hàng Nhà nước, đến cuối tháng 4/2022, tổng dư nợ bất động sản của các tổ chức tín dụng là hơn 2,28 triệu tỷ đồng, tăng 10% so với cuối năm 2021. Mức này chiếm khoảng 20,44% tổng dư nợ với nền kinh tế và tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực này khoảng 1,62%, khoảng 37.000 tỷ đồng.  

"Đòn bẩy" đầu tư công trong ngành BĐS 

Theo KBSV, trái với kết quả kinh doanh tăng trưởng trong quý I/2022 của các doanh nghiệp niêm yết khi nền kinh tế hồi phục sau dịch bệnh, bất động sản là nhóm ngành có mức tăng trưởng âm sau giai đoạn tăng nóng năm 2021 và chịu tác động từ động thái kiểm soát rủi ro tín dụng.

Biên lợi nhuận của nhóm BĐS cũng không ghi nhận cải thiện như hầu hết các ngành do chi phí nguyên liệu đầu vào tăng cao hơn giá bán và áp lực chi phí vận chuyển ở mức cao.  

Đối với mảng BĐS dân dụng, theo KBSV, thị trường BĐS từ đầu quý II/2022 cho tới cuối năm dự báo gặp nhiều thách thức khi lãi suất cho vay mua nhà gặp áp lực tăng khi lãi suất huy động tăng ảnh hưởng đến nhu cầu vay vốn của người mua nhà. Các chủ đầu tư cũng gặp khó khăn hơn trong việc tiếp cận nguồn vốn khi hạn chế tín dụng vào lĩnh vực BĐS và giám sát chặt chẽ hoạt động phát hành trái phiếu. 

Tuy nhiên, ngành BĐS trong quý III/2022 vẫn có một số động lực như đẩy mạnh đầu tư công với các dự án lớn như cao tốc Bắc - Nam, sân bay Long Thành, các trục giao thông nối trung tâm Hà Nội và TP HCM với các khu vực, tỉnh thành lân cận thúc đẩy giá nhà đất qua đó kích thích nhu cầu đầu tư BĐS.

Trong bối cảnh này, KBSV nhận định, những doanh nghiệp có quỹ đất sạch lớn với đầy đủ pháp lý và có cơ cấu tài chính an toàn, có các dự án đang mở bán tiến độ bán hàng khả quan đảm bảo được dòng tiền vẫn có các cơ hội đầu tư đáng chú ý. 

Đối với mảng BĐS khu công nghiệp, trong 5 tháng đầu năm, dòng vốn FDI đã hồi phục, đạt 7,7 tỷ USD, tăng 7,8% so với cùng kỳ năm 2021. KBSV kì vọng dòng vốn FDI sẽ tiếp tục phục hồi nhờ chiến dịch tiêm chủng thành công cùng với việc nối lại các chuyến bay quốc tế giúp các chuyên gia nước ngoài và nhà đầu tư sang Việt Nam thuận lợi hơn. 

Về triển vọng trung hạn, ngành BĐS khu công nghiệp Việt Nam được cho là sẽ hưởng lợi nhờ các hợp đồng thương mại tự do (FTAs) được ký kết. Bên cạnh đó, Việt Nam là điểm đến tiềm năng cho các công ty muốn rời khỏi Trung Quốc nhờ chi phí nhân công và giá cho thuê đất thấp hơn so với khu vực.

Đồng thời, việc đầu tư công được đẩy mạnh với nhiều dự án hạ tầng trọng điểm giúp tăng kết nối giữa các vùng, kết nối Việt Nam với quốc tế cũng sẽ là yếu tố thu hút FDI trong tương lai. .

Trước đó, trong quý I/2022, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tại cả miền Bắc và miền Nam đều duy trì ở mức ổn định, giá thuê đều tăng cao nhờ nhu cầu thuê đất hồi phục sau đại dịch.