Ai chịu ảnh hưởng nhiều nhất từ bảng giá đất mới của TP HCM?

Sở Nông nghiệp và Môi trường TP HCM đang lấy ý kiến dự thảo bảng giá đất mới, dự kiến áp dụng từ đầu 2026. Theo dự thảo, khu vực trung tâm TP HCM trước sáp nhập ghi nhận hệ số giá đất tăng tối đa 1,56 lần; Bình Dương cũ lên cao nhất 8 lần và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ là 3,78 lần.

Cơ quan này cho biết 12 nhóm có thể chịu ảnh hưởng. Trong đó, hộ dân có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại khu vực Bình Dương trước sáp nhập, nơi giá mới có thể tăng tối đa gấp 8 lần hiện tại, chịu tác động mạnh. Dù vậy, Sở cho rằng ảnh hưởng chung không lớn vì bảng giá vẫn bám sát mức phổ biến trên thị trường.

Tại khu vực TP HCM cũ, bảng giá dự kiến không làm thay đổi nhiều chi phí hành chính. Đất ở Nhà Bè, Củ Chi, Hóc Môn và Bình Chánh hầu như giữ nguyên, trong khi đất nông nghiệp được đề xuất tăng 50-70%, giúp người dân hài hòa chi phí. Tương tự, giá đất các xã, phường thuộc khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu trước đây chịu tác động không lớn do mức tăng cao nhất chỉ khoảng 3,78 lần.

Nhóm được bố trí tái định cư và các trường hợp giao đất không qua đấu giá, theo Sở, cũng bị ảnh hưởng khi giá thị trường được dùng trong bảng giá mới để tính tiền sử dụng đất. Bởi mức điều chỉnh giá đất dự kiến làm thay đổi số tiền chênh lệch người dân phải nộp.

Các nhóm thuê đất trả tiền hàng năm, nộp lệ phí quản lý, sử dụng đất, cũng như hộ nghèo, gia đình chính sách... ít chịu tác động do các chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất vẫn được duy trì.

Ngược lại, doanh nghiệp bất động sản được Sở đánh giá là không chịu ảnh hưởng, do giá tính tiền sử dụng đất cho dự án thương mại vẫn xác định theo phương pháp thặng dư, độc lập với bảng giá.

Các doanh nghiệp sản xuất, thương mại, dịch vụ không chịu áp lực chi phí lớn do các mức thuế (thu đất hàng năm, sử dụng đất phi nông nghiệp) vẫn giữ ổn định tới hết năm sau. Sau đó, họ chỉ chịu tác động gián tiếp qua các chi phí này.

Bảng giá đất mới là căn cứ tính tiền sử dụng đất, thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng, lệ phí liên quan và giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng, tác động trực tiếp đến các giao dịch mua bán, đặc biệt với nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.

Sở Tài nguyên và Môi trường khẳng định bảng giá mới tiệm cận giá thị trường, giúp minh bạch hóa và hạn chế cơ chế "hai giá". Ngoài ra, bảng giá có cơ chế khuyến khích đầu tư cho các khu công nghiệp tại Bình Dương cũ và du lịch tại Bà Rịa - Vũng Tàu trước sáp nhập, với mức giá chỉ bằng 30-70% đất thương mại dịch vụ.

Tuy nhiên, giới chuyên môn cho rằng tác động thực tế của bảng giá đất tới thị trường có thể rộng hơn dự kiến. Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên nhận định bảng giá mới tạo tính công bằng cho nhóm được đền bù, thu hồi đất, nhưng với các hộ sở hữu đất nông nghiệp muốn tách thửa, chuyển sang thổ cư sẽ chịu áp lực lớn về chi phí thuế.

Ông Kiên dẫn chứng tại Cần Giờ, một lô đất 230 m2 trước đây giá đất ở là 1 triệu đồng mỗi m2, đất nông nghiệp 192.000 đồng, thuế chuyển đổi khoảng 185 triệu đồng. Với bảng giá dự kiến, thuế phải nộp là 2,25 tỷ đồng, gấp 12 lần trước đây.

Theo ông, áp lực này khiến nhiều gia đình không thể chuyển đổi đất hợp pháp, có thể dẫn đến tình trạng đất "nằm chết" hoặc xây dựng sai phép. "Quỹ đất hợp pháp khan hiếm sẽ đẩy giá nhà tăng cao, giao dịch chủ yếu tập trung vào nhà đầu tư, người mua ở thực càng khó tiếp cận", ông nhận xét.

Còn theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), bảng giá đất dự kiến mới của TP HCM ảnh hưởng đến cả người dân, doanh nghiệp bất động sản. Viện cho rằng giá đất dự kiến sẽ đẩy chi phí giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất tăng cao, phí phát triển dự án tốn kém hơn.

"Doanh nghiệp lớn có khả năng tài chính để xoay xở, nhưng nhóm nhỏ dễ bị chậm tiến độ hoặc phải hoãn khởi công dự án vì chi phí đầu vào tăng cao", VARS IRE nhận định. Điều này có thể khiến nguồn cung tiếp tục nghiêng về phân khúc cao cấp, còn nhà ở thương mại vừa túi tiền sụt giảm.

Ngoài ra, theo các chuyên gia thị trường vận hành theo nguyên tắc "nước lên thuyền lên", khi giá đất tăng, nghĩa vụ thuế liên quan cũng thay đổi. Những người đang làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng hay nhận bồi thường sẽ chịu tác động lớn, đặc biệt tại các khu vực bảng giá điều chỉnh vượt xa mức phê duyệt trước đó, nguy cơ phát sinh khiếu nại và tranh chấp.