Hà Nội đề xuất bỏ cấp phép xây dựng NOXH trong khu đô thị

Vừa qua, HĐND TP Hà Nội đã có báo cáo kết quả giám sát về phát triển nhà ở xã hội (NOXH), nhà ở tái định cư (NOTĐC) phục vụ giải phóng mặt bằng (GPMB) trên địa bàn giai đoạn từ tháng 8/2024 đến nay.   

Về quỹ đất phát triển NOXH tập trung, quy mô lớn, đến nay có khoảng 19 vị trí với tổng diện tích nghiên cứu gần 995 ha. Thành phố có 116 dự án NOXH đã được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư, với tổng diện tích đất hơn 400 ha, quy mô 101.295 căn hộ. 

Về quỹ đất 20%, 25% phát triển NOXH tại dự án nhà ở thương mại, có 93 dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có bố trí quỹ đất để làm NOXH (199 ha), 22 dự án có bố trí quỹ đất làm nhà ở cho lực lượng vũ trang. 

Về quỹ NOTĐC, thành phố có 12 vị trí (gần 427 ha), chia thành các vùng đô thị thuộc các xã Thư Lâm, Quang Minh, Sóc Sơn, Ứng Thiên, Mỹ Đức, Nam Phù, Hồng Vân, Phú Xuyên, Phúc Thọ, Quốc Oai, Kiều Phú, Xuân Mai, Bình Minh, Thuận An.

Báo cáo cho biết, Hà Nội đã hình thành được quỹ nhà phục vụ GPMB thông qua hai nguồn chủ yếu là quỹ NOXH và quỹ NOTĐC có khả năng chuyển đổi công năng. Tuy nhiên, việc phát triển hai loại quỹ nhà này hiện vẫn tương đối độc lập, chưa hình thành cơ chế điều phối thống nhất theo nhu cầu GPMB trên toàn thành phố. 

Qua giám sát danh mục các dự án NOXH đã được chấp thuận chủ trương đầu tư và giao chủ đầu tư, lượng dự án đang triển khai thi công còn chiếm tỷ lệ thấp so với tổng dự án đã được chấp thuận chủ trương và giao chủ đầu tư.

Phần lớn vẫn đang trong các giai đoạn hoàn thiện thủ tục đầu tư như điều chỉnh quy hoạch chi tiết, GPMB, lập báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc chuẩn bị đầu tư. Nhiều dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư và giao chủ đầu tư từ năm 2025 nhưng đến thời điểm giám sát vẫn chưa khởi công. 

Bên cạnh đó, quỹ nhà tái định cư tại một số địa bàn chưa bố trí đầy đủ, chưa chủ động theo nhu cầu GPMB thực tế. Việc bố trí tái định cư gặp khó khăn do theo quy định pháp luật về đất đai, Nhà nước phải hoàn thành xây dựng hoặc bàn giao nhà ở tái định cư trước khi ban hành quyết định thu hồi đất.  

Quy định bắt buộc các dự án nhà ở thương mại dưới 2 - 5 ha phải dành 20% quỹ đất làm NOXH trước đây dẫn đến tình trạng manh mún, khó quản lý. 

Về thủ tục, các gói hỗ trợ giải ngân rất chậm do điều kiện vay khắt khe đối với cả chủ đầu tư lẫn người mua. Quy trình chấp thuận chủ trương và lựa chọn chủ đầu tư mất nhiều thời gian (thường kéo dài 1 - 2 năm), vẫn phát sinh tình trạng ban hành nhiều văn bản trao đổi, làm rõ, khiến doanh nghiệp phải đi lại nhiều lần giữa các sở, ngành để lấy ý kiến đồng thuận. 

Về thi công xây dựng, chủ đầu tư thi công nhỏ giọt do thiếu năng lực tài chính, thiếu nhân công, chưa dự báo được biến động giá vật liệu hoặc dàn trải cho các dự án khác. Xuất hiện tình trạng xây dựng sai phép, vượt tầng, tăng mật độ xây dựng, hoặc tự ý chuyển đổi công năng diện tích chung (tầng hầm, tầng thương mại).

Trên cơ sở kết quả giám sát, Đoàn giám sát Ban Đô thị HĐND TP Hà Nội đã đề xuất nhiều nội dung. Trong đó có việc kiến nghị UBND thành phố chỉ đạo xây dựng cơ chế điều phối quỹ nhà thống nhất toàn địa bàn.

Đồng thời, nghiên cứu chỉ đạo cắt bỏ hoàn toàn khâu "thẩm định và ra quyết định miễn tiền sử dụng đất", bởi khi dự án được xác định là NOXH, doanh nghiệp sẽ được tự động miễn các thủ tục này để làm thủ tục giao đất. Ủy quyền tối đa cho UBND các phường, xã trong việc quyết định thu hồi đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư để đẩy nhanh tiến độ GPMB. 

Đề xuất cho phép cơ chế chuyển đổi linh hoạt, rà soát tổng thể quỹ NOXH, quỹ NOTĐC và các quỹ nhà có khả năng chuyển đổi trên địa bàn. Xây dựng phương án tổng thể phát triển và điều phối quỹ nhà phục vụ GPMB giai đoạn 2026 - 2030, tầm nhìn đến 2035. 

Đề xuất tách bồi thường, GPMB, tạo quỹ đất để hỗ trợ đầu tư xây dựng NOXH thành dự án độc lập. Việc này nhằm thực hiện song song các thủ tục chuẩn bị đầu tư dự án và giúp địa phương chủ động hơn trong việc chuẩn bị quỹ đất sạch. 

Ngoài ra còn kiến nghị Sở Xây dựng nghiên cứu tham mưu cho UBND thành phố giảm thiểu các thủ tục liên quan đến đầu tư phát triển NOXH, trong đó có việc chấp thuận bán nhà ở hình thành trong tương lai, giảm hoặc bỏ hẳn thủ tục cấp phép xây dựng NOXH, nhất là NOXH trong khu đô thị (vì khu đô thị đã có quy hoạch chi tiết 1/500).