Luật Đất đai mới có khiến BĐS công nghiệp gặp khó?

Theo nhận định mới đây từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), những năm qua, với nhiều chính sách đầu tư và hỗ trợ từ Chính phủ, cùng với việc cải thiện cơ sở hạ tầng và vị trí chiến lược trong chuỗi cung ứng toàn cầu, bất động sản (BĐS) công nghiệp đã nổi lên, liên tục duy trì vị thế phân khúc dẫn đầu trên thị trường địa ốc trong nước và thu hút sự quan tâm lớn từ nhà đầu tư. 

Sự phát triển mạnh mẽ của phân khúc này đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy nền kinh tế quốc gia, cải thiện cơ sở hạ tầng và tạo ra nhiều cơ hội việc làm.

VARS lý giải, nhờ vào môi trường chính trị ổn định, chi phí lao động cạnh tranh và các chính sách ưu đãi thuế, Việt Nam được đánh giá là điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư nước ngoài. Sự dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu, nhất là từ Trung Quốc, cũng góp phần thúc đẩy nhu cầu BĐS công nghiệp tại Việt Nam.

Cùng với đó, Chính phủ đã và đang đầu tư mạnh vào việc nâng cấp hạ tầng giao thông như hệ thống cảng biển, sân bay và mạng lưới đường bộ. Qua đó, giúp kết nối tốt hơn giữa các khu công nghiệp (KCN) và những thị trường tiêu thụ trong, ngoài nước.  

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, tính đến hết quý I/ 2024, cả nước có 418 KCN (trong đó có 4 khu chế xuất) đã thành lập tại 61/63 tỉnh, thành phố. Tổng diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 892.000 ha. Bao gồm 371 KCN nằm ngoài các khu kinh tế (KKT), 39 KCN nằm trong các KKT ven biển, 8 KCN nằm trong các KKT cửa khẩu. 

Các KCN, KKT đã thu hút trên 10.400 dự án đầu tư trong nước và trên 11.200 dự án FDI còn hiệu lực, với tổng vốn đầu tư đăng ký tương ứng trên 2,54 triệu tỷ đồng và 231 tỷ USD. Vốn FDI trong KCN, KKT chiếm khoảng 35 - 40% tổng vốn FDI đăng ký tăng thêm của cả nước trong những năm gần đây.

Tỷ lệ lấp đầy và giá thuê duy trì tốc độ tăng trưởng ổn định. Các KCN đang hoạt động có tỷ lệ lấp đầy ước tính trên 75%. Trong đó, những tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt 82% và những tỉnh trọng điểm phía Nam đạt 92%.

Nhu cầu ở mức cao và đang trong xu hướng tăng đã đẩy giá thuê đất KCN lên cao, với mức tăng ổn định từ 8 - 12% theo năm. Miền Bắc chứng kiến mức tăng giá mạnh nhất với giá thuê KCN trung bình đạt 135 USD/m2/chu kỳ thuê. Còn tại miền Nam, chỉ số này đạt 188 USD/m2/chu kỳ thuê.

Nhu cầu kho bãi, nhà xưởng xây sẵn cho thuê tiếp tục phát triển mạnh mẽ. Giá thuê kho bãi, nhà xưởng xây sẵn dao động từ 4 - 5 USD/m2/tháng. Bắc Ninh là địa phương có mức gia thuê kho xưởng tăng cao nhất, dao động từ 4,5 - 5,6 USD/m2/tháng, theo sau là Hải Phòng. 

Dưới góc độ đơn vị nghiên cứu, VARS dự báo, thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam vẫn còn nhiều dư địa tăng trưởng trong tương lai và đóng vai trò then chốt trong nền kinh tế chung.

Sự phát triển của ngành logistics sẽ kéo theo nhu cầu về kho bãi và trung tâm logistics gia tăng, đặc biệt khi thương mại điện tử bùng nổ. Các doanh nghiệp logistics trong và ngoài nước cũng đã và đang tích cực mở rộng quy mô và phạm vi hoạt động tại Việt Nam.

Những "ông lớn" BĐS công nghiệp đã nhanh chóng đón đầu cơ hội bằng cách nghiên cứu phát triển các KCN hiện đại, áp dụng công nghệ cao và tự động hóa vào sản xuất, giúp giảm thiểu chi phi và tăng tính cạnh tranh trên thị trường quốc tế.

Các KCN sinh thái, thân thiện với môi trường được khuyến khích khi giúp giảm thiểu tác động tiêu cực đến môi trường, thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư tìm kiếm sự bền vững trong hoạt động kinh doanh.

Ngoài ra, Việt Nam đang có lợi thế cơ cấu dân số vàng với lực lượng lao động trẻ, đồng đảo và chi phí cạnh tranh so với nhiều nước trong khu vực. Đây là cơ hội để ngành công nghiệp bứt phá, phát triển nhanh. Thực tế cho thấy, tất cả các nước công nghiệp mới NICs (con rồng châu Á) đều "cất cánh bay lên" nhờ đã tận dụng thành công giai đoạn cơ cấu dân số vàng.

4 thách thức hiện diện

Dù được đánh giá là đang phát triển mạnh mẽ với nhiều dư địa tăng trưởng, song theo VARS, thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam cũng phải đối diện với nhiều thách thức.

Cụ thể, các khu vực kinh tế trọng điểm như TP HCM, Bình Dương, Đồng Nai đang gặp khó khăn trong việc mở rộng quỹ đất công nghiệp do tình trạng đô thị hóa nhanh chóng và cạnh tranh cao về đất đai.

Chính sách và thủ tục hành chính còn nhiều phức tạp, mất thời gian và chi phí. Các chính sách liên quan đến đầu tư và phát triển KCN đôi khi thiếu nhất quán và thay đổi đột ngột, gây khó khăn cho nhà đầu tư trong việc lập kế hoạch dài hạn.

Thách thức tiếp theo là thực trạng thiếu hụt lao động trình độ cao, việc quản lý môi trường còn nhiều hạn chế, nhất là tại các KCN cũ và các khu vực phát triển nhanh. Một số nước trong khu vực có chính sách ưu đãi và hạ tầng phát triển tốt như Thái Lan, Indonesia và Malaysia, tạo nên sức ép cạnh tranh. 

Chưa kể còn có rủi ro đầu tư khi chi phí đất đai và xây dựng tăng cao, nhất là chi phi tạo lập quỹ đất khi Luật Đất đai mới chính thức có hiệu lực.

Do đó, đơn vị kiến nghị, Nhà nước cần tiếp tục đẩy mạnh đầu tư và nâng cấp hạ tầng giao thông, logistics cùng các tiện ích công nghiệp để hỗ trợ sự phát triển của các KCN. Đồng thời, tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, tạo môi trường đầu tư thuận lợi hơn cho doanh nghiệp.

Đầu tư vào giáo dục và đào tạo nghề để nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, tận dụng 15 năm còn lại của thời kỳ dân số vàng.

Cùng với đó, thực hiện các biện pháp quản lý môi trường chặt chẽ hơn, phát triển các KCN sinh thái để giảm thiểu tác động tiêu cực đến mỗi trường. Đồng thời tạo ra các chính sách ưu đãi hấp dẫn và ổn định để thu hút đầu tư nước ngoài. Tăng cường hợp tác quốc tế để học hỏi và áp dụng các mô hình phát triển thành công.