Kịch bản nào cho bất động sản công nghiệp 2024?

Năm vừa qua, mặc dù nền kinh tế chung phải đối mặt với nhiều thách thức, song ngành bất động sản khu công nghiệp (KCN) trong nước vẫn ghi nhận sự tăng trưởng ổn định cả về nguồn cung lẫn giá thuê.

Chứng khoán MB (MBS) dẫn số liệu Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết, tính đến cuối năm 2023, cả nước hiện có 416 KCN đã thành lập, tăng thêm 6 KCN mới so với năm 2022, với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 129.900 ha.

Tổng diện tích đất công nghiệp cả nước đạt khoảng 89.200 ha, tăng 1,5% so với cùng kỳ, mức tăng chủ yếu ở thị trường miền Bắc. Tổng diện tích đất KCN đã cho thuê đạt khoảng 51.800 ha, tăng 2.800 ha (tăng 5.7% so với cùng kỳ), tỷ lệ lấp đầy khoảng 57,7%. Tính riêng các KCN đã đi vào hoạt động có tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 72,4%.

Về giá cho thuê trung bình, khu vực miền Nam ổn định ở mức 168 USD/m2/chu kỳ thuê. Còn khu vực miền Bắc tăng 10% so với cùng kỳ, đạt 123 USD/m2/chu kỳ thuê.

Lợi thế và thách thức trong 2024

Dự báo triển vọng thị trường bất động sản KCN trong năm 2024, MBS cho rằng Việt Nam vẫn có những lợi thế cạnh tranh nhất định, song cùng với đó cũng là những thách thức phải đối mặt.

Về lợi thế cạnh tranh, Việt Nam vẫn là điểm đến ưa thích của dòng vốn sản xuất theo chiến lược Trung Quốc +1. Trong bối cảnh kinh tế thế giới khó khăn khi nhiều quốc gia thắt chặt chính sách tiền tệ, năm vừa qua dòng vốn FDI vẫn duy trì mức tăng trưởng tốt.

Một số dự án FDI đáng chú ý trong thời gian tới như Tổ hợp công nghệ tế bào quang điện Jinko Solar Hải Hà Việt Nam (vốn đầu tư 1,5 tỷ USD từ Trung Quốc), Nhà máy Lite-on Quảng Ninh (vốn đầu tư 690 triệu USD từ Đài Loan), Nhà máy công nghệ chính xác Fulian (vốn đầu tư 621 triệu USD từ Singapore),...

Giai đoạn 2022 - 2025, nhiều dự án đầu tư hạ tầng giao thông huyết mạch, nối liền các tỉnh, thành và vùng kinh tế đã được phê duyệt và nhanh chóng khởi công, tạo động lực tăng trưởng kinh tế. Điển hình như các tuyến đường Vành đai 4 phía Bắc, đường Vành đai 3 TP HCM, cao tốc Bắc - Nam, cao tốc Bến Lức - Long Thành đang được hoàn thiện, cảng Cát Lái, cảng Cái Mép - Thị Vải.

Nâng tầm đối tác chiến lược toàn diện với Mỹ cũng sẽ là yếu tố giúp đẩy mạnh thu hút đầu tư. Theo MBS, mỗi năm doanh nghiệp Mỹ đầu tư ra nước ngoài khoảng 200 - 300 tỷ USD, song vốn FDI của Mỹ vào Việt Nam trong các năm gần đây chỉ khoảng 1 tỷ USD/năm. Sau khi nâng tầm hợp tác với Mỹ lên đối tác chiến lược, đơn vị này kỳ vọng dòng vốn FDI của Mỹ đầu tư ở Việt Nam được đẩy mạnh.

Về những thách thức mới, Việt Nam cần gia tăng cạnh tranh thu hút FDI của các nước trong khu vực. Theo đó, hai đối tác lớn nhất cạnh tranh thu hút FDI của Việt Nam hiện nay là Ấn Độ và Indonesia.

Để thu hút FDI sau đại dịch, Ấn Độ đã dành ra quỹ đất sạch 460.000 ha, đầu tư 1.500 tỷ USD cho cơ sở hạ tầng, miễn giảm thuế cho các dự án đầu tư mới. Nhiều doanh nghiệp FDI lớn như Samsung, Apple, Pegatron đang tăng cường đầu tư vào quốc gia này. Tỷ lệ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) dòng vốn FDI vào Ấn Độ qua giai đoạn 2018 - 2022 đạt 9%/năm (cao hơn so với Việt Nam đạt 4%/năm).

Còn với Indonesia, quốc gia này cũng thu hút nhiều FDI nhờ sự phát triển của lĩnh vực sản xuất pin xe điện, điện toán đám mây. CAGR dòng vốn FDI vào quốc gia này trong 5 năm gần đây đạt 13%/năm. Trong khi đó, FDI vào Việt Nam vẫn tập trung vào lắp ráp hàng tiêu dùng và các thiết bị điện tử khác.

Tiếp đến là nguy cơ thiếu điện cho sản xuất trong mùa cao điểm có thể khiến một số nhà đầu tư huỷ kế hoạch đầu tư tại Việt Nam.

Cuối cùng là thuế tối thiểu toàn cầu được dự báo sẽ đem lại một số tác động nhất định. Cụ thể, Việt Nam đã ban hành nghị quyết chính thức áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu 15% đối với các công ty đa quốc gia từ ngày 1/1/2024. Như vậy, các công ty có doanh thu trên 750 triệu euro đang được hưởng ưu đãi của chính sách thu hút đầu tư tại Việt Nam phải nộp bổ sung lên mức thuế suất thuế tối thiểu toàn cầu 15%.

Theo nhóm phân tích, chính sách ưu đãi thuế (miễn thuế, giảm thuế) của Việt Nam sẽ mất tác dụng. Việc áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu cũng sẽ ảnh hưởng đến nguồn đầu tư quy mô lớn, giảm vị thế cạnh tranh trong thu hút đầu tư, ảnh hưởng đến chiến lược thu hút đầu tư phát triển công nghệ tiên tiến, công nghệ cao.

Dòng vốn đang dịch chuyển sang các thị trường hạng 2

MBS cho rằng thời gian tới sẽ có 2 xu hướng định hình ngành bất động sản KCN trong nước. Xu hướng thứ nhất là dòng vốn đầu tư đang có sự dịch chuyển sang thị trường loại 2 trên cả nước nhờ nguồn cung dồi dào, giá thuê thấp.

Tại miền Bắc, dòng vốn FDI có xu hướng chảy sang những thị trường như Quảng Ninh, Bắc Giang, Thái Nguyên. Tỷ trọng dòng vốn vào thị trường loại 2 từ 2018 đến nay ghi nhận mức tăng rõ rệt (từ mức 20% năm 2018 lên 53% trong năm 2023). Lý do bởi giá thuê đất KCN tại thị trường loại 2 thấp hơn 20% so với thị trường loại 1, diện tích đất thương phẩm còn lại nhiều, tỷ lệ lấp đầy thị trường loại 2 mới đạt 64%.

Tại miền Nam, tỷ trọng dòng vốn FDI vào thị trường loại 2 có xu hướng tăng trong năm 2023, từ mức 21,6% năm 2022 lên 23,2% năm 2023. Nguyên nhân là nhờ lợi thế về diện tích đất KCN có thể cho thuê lớn, tỷ lệ lấp đầy thị trường loại 2 chỉ đạt 63% trong khi thị trường loại 1 đã đạt tới 90%, giá thuê đất tại thị trường loại 2 chỉ bằng một nửa so với giá tại thị trường loại 1.

Xu hướng thứ hai là phát triển KCN xanh để thu hút dòng vốn FDI vào ngành công nghệ cao. Theo đó, KCN truyền thống đang mất đi lợi thế cạnh tranh khi chỉ có nhà máy sản xuất thuần tuý, nhà ở và các dịch vụ tiện ích khác. Xu hướng phát triển KCN xanh đang dần thu hút được nhiều nhà đầu tư hướng tới yếu tố xanh, bền vững.

Xây dựng KCN xanh để thu hút vốn đầu tư vào ngành công nghiệp xanh là xu thế chung trên thế giới. Dự án đầu tư xanh trên thế giới năm 2022 tăng 54% về giá trị và 6% về số lượng dự án so với cùng kỳ, trong đó tăng mạnh nhất ở Châu Phí (36%) và Châu Á (32%).

Các quốc gia Đông Nam Á cũng đang tập trung thu hút vào ngành công nghiệp xanh, số lượng dự án xanh tăng trưởng năm 2021, 2022 lần lượt là 12% và 21%. Indonesia thu hút đầu tư vào chuỗi sản xuất xe điện, Singapore tập trung vào ngành chất bán dẫn và công nghệ 4.0, Thái Lan phát triển ngành điện tử, còn Việt Nam ở giai đoạn đầu trong thu hút đầu tư xanh.