VARS: Doanh nghiệp bất động sản nên xây nhà để cho thuê thay vì bán

Việt Nam đang bước vào quá trình già hóa dân số nhanh chóng, trong khi xu hướng kết hôn muộn và tâm lý ngại cưới, lười sinh lại phổ biến ở giới trẻ, nhất là tại các đô thị lớn. 

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, độ tuổi kết hôn trung bình lần đầu đã tăng từ 24,1 tuổi (năm 1999) lên 27,2 tuổi (năm 2024). Mức sinh năm 2024 đã giảm một nửa so với năm 1989, xuống mức thấp nhất trong lịch sử là 1,91 con/phụ nữ và có xu hướng giảm nhanh hơn trong 2 năm qua.

Tại Hà Nội và TP HCM, tỷ suất sinh đang tiến tới vùng sinh thấp nghiêm trọng (dưới 1,3 con/phụ nữ) theo phân loại của Liên Hợp Quốc.

Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), một trong những nguyên nhân dẫn đến thực trạng trên là do chi phí sinh hoạt và giá nhà ở liên tục leo thang, vượt xa thu nhập trung bình của người trẻ. Xu hướng ngại cưới, lười sinh là hệ quả của điều kiện sống đắt đỏ, trong dài hạn sẽ dần trở thành yếu tố quay ngược ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.

Cụ thể, mức sinh giảm kéo theo quy mô hộ gia đình và số lượng hộ mới hình thành thu hẹp, khiến quy mô dân số trong độ tuổi lao động và lập gia đình - nhóm khách hàng chủ lực của thị trường bất động sản - cũng giảm dần.

Nhu cầu nhà ở chung suy yếu, cấu trúc nhu cầu dịch chuyển theo hướng ưu tiên các sản phẩm diện tích vừa và nhỏ, thay vì căn hộ lớn. Tỷ lệ hấp thụ trên thị trường sẽ giảm, đặc biệt ở các phân khúc không phù hợp với xu hướng nhân khẩu học mới. Trong khi đó, giá nhà vẫn duy trì ở mức cao, khó tiêu thụ các căn hộ diện tích lớn, tổng giá trị cao.

Hệ quả là tồn kho có nguy cơ gia tăng, vòng quay vốn chậm lại và áp lực thanh khoản đè nặng lên chủ đầu tư, buộc thị trường phải xem xét điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, chính sách giá và giải pháp tài chính để kích cầu.

Thu nhập không theo kịp tốc độ tăng giá nhà khiến một bộ phận người dân đang dần từ bỏ kỳ vọng sở hữu nhà riêng và chuyển sang thuê nhà lâu dài. Nhìn từ một số quốc gia như Nhật Bản, Hàn Quốc hay Singapore cho thấy, mức sinh thấp kéo dài kết hợp giá nhà cao đã dẫn đến thiếu hụt lao động trẻ, gánh nặng an sinh xã hội tăng mạnh và áp lực duy trì tăng trưởng kinh tế.

Để tránh rơi vào vòng xoáy tương tự, VARS IRE kiến nghị Nhà nước cần có chính sách đồng bộ nhằm kiểm soát giá nhà ở mức hợp lý, mở rộng nguồn cung nhà giá phải chăng, hỗ trợ tài chính cho người trẻ mua nhà, đồng thời khuyến khích kết hôn và sinh con. 

Thứ nhất, tiếp tục đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội tại các đô thị lớn. Đồng thời phát triển mô hình nhà ở xã hội cho thuê và thuê mua (trong đó Nhà nước giữ vai trò chủ lực trong việc hình thành và phát triển quỹ nhà ở này), nhằm đáp ứng nhu cầu ở thực của nhóm chưa có điều kiện mua nhà.

Thứ hai, Nhà nước cần tiếp tục nghiên cứu cơ chế khuyến khích doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, thông qua các chính sách ưu đãi như đơn giản hóa thủ tục hành chính, hỗ trợ tín dụng, hay cộng điểm ưu tiên khi tham gia đấu thầu các dự án sau. 

Thứ ba, cần khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản chuyển đổi mô hình kinh doanh từ xây để bán sang xây để cho thuê, hướng đến việc khai thác dòng tiền trong dài hạn. Đây là mô hình đã được nhiều nước phát triển áp dụng thành công. Mô hình này có thể được hỗ trợ thông qua quỹ đầu tư bất động sản (REIT), hoặc các mô hình hợp tác công - tư, trong đó Nhà nước đóng vai trò cung cấp quỹ đất và hạ tầng, còn doanh nghiệp đảm nhiệm việc đầu tư và vận hành thông qua các đơn vị quản lý chuyên biệt.