Giá nhà ở ngày càng xa tầm với, VARS chỉ ra 2 giải pháp kéo giảm

Người dân Hà Nội và TP HCM mất 169 năm để mua nhà mặt phố, hơn 20 năm để mua chung cư

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, giá rao bán trung bình các loại hình nhà ở Hà Nội hiện nay là 22,8 tỷ đồng/căn với nhà mặt phố, 17,8 tỷ đồng/căn với biệt thự, 6,3 tỷ đồng/căn với nhà riêng và 3,1 tỷ đồng/căn đối với chung cư.

Batdongsan.com.vn ước tính thu nhập bình quân của người lao động Hà Nội năm 2023 là 135 triệu đồng/năm. Như vậy, để sở hữu một căn nhà mặt phố tại Hà Nội, người dân thủ đô cần “cày cuốc” 169 năm, muốn sở hữu nhà riêng thì cần 132 năm, mua nhà riêng sẽ mất 47 năm, còn mua căn hộ chung cư mất 23 năm (giả thiết họ dùng toàn bộ thu nhập để mua nhà). 

Trong khi đó, tại TP HCM, giá rao bán trung bình một căn nhà mặt phố là 25 tỷ đồng, tương đương với 169 năm thu nhập bình quân của người lao động tại thành phố này. Giá trung bình mỗi căn biệt thự là 24 tỷ đồng, tương đương 162 năm thu nhập của người dân. Giá nhà riêng khoảng 7,9 tỷ đồng/căn, tương đương 53 năm thu nhập. Còn chung cư được rao bán với mức giá trung bình 3,5 tỷ đồng/căn, gần bằng 24 năm thu nhập. Mức thu nhập bình quân của người lao động TP HCM trong năm 2023 được Batdongsan.com.vn ước tính khoảng 148 triệu đồng/năm.

Báo cáo của Batdongsan.com.vn cho thấy Việt Nam đứng hàng đầu Đông Nam Á về mức độ chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập bình quân của người lao động. Từ năm 2018 đến 2021, tỷ lệ chênh lệch giá bất động sản với thu nhập bình quân của người Việt Nam không ngừng tăng, vượt cả Singapore. Trong khi chỉ số này ở Indonesia, Malaysia và Thái Lan có dấu hiệu giảm.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định việc mua nhà ở các đô thị lớn Việt Nam sẽ ngày càng khó khăn: “Giá bất động sản Việt Nam sẽ khó có xu hướng giảm và khoảng cách giữa giá nhà với thu nhập bình quân của người dân sẽ ngày càng tăng lên”. 

Giải pháp kéo giảm giá nhà

Nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng trong khi nguồn cung giảm tới 20% mỗi năm kể từ năm 2018, theo Hội môi giới Bất động Sản Việt Nam (VARS), lâu dài, nếu nguồn cung không được cải thiện, giá nhà sẽ không thể giảm.

Theo VARS, để cải thiện nguồn cung phù hợp với đại đa số người dân, cần phát triển các dự án nhà ở xã hội và nhà ở tại ngoại thành, các tỉnh vùng ven thành phố lớn.

VARS lý giải, để xây dựng chung cư cần các khoản chi phí bao gồm: chi phí đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính, bán hàng,.... Trong đó, chi phí đất chiếm tỷ trọng cao nhất, khoảng 10 -  30%.

Thực tế hiện nay, giá nhà đất tại khu vực trung tâm tăng cao, quỹ đất ngày càng khan hiếm, doanh nghiệp rất khó chuẩn bị được quỹ đất "rẻ" phù hợp để làm nhà ở giá thấp.

Vì vậy, cần sớm gỡ vướng trong khung chính sách hiện tại, trong đó, xây dựng cơ chế ưu đãi tài chính, chương trình ưu đãi dành cho phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ. Cụ thể như bổ sung vốn vay, giảm bớt thủ tục hành chính, quy định khung giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội,... 

Bên cạnh đó, VARS gợi ý dịch chuyển đô thị tới các vùng còn nhiều quỹ đất phát triển nhà ở ở xa ngoại thành, thậm chí các tỉnh thành vùng ven. Khi phân bổ dân số hợp lý, giá nhà sẽ tự hạ.

“Muốn thế, Nhà nước cần phát triển những chính sách đi kèm, phù hợp, hiệu quả với chương trình phát triển nhà ở quốc gia của Việt Nam, điển hình là chương trình phát triển nhà ở xã hội. Còn các tỉnh, phải có năng lực kéo dân về.

Nhà nước cần tăng cường đầu tư, mở rộng hạ tầng kết nối, khi khoảng cách không còn là vấn đề cần cân nhắc khi lựa chọn nơi cư trú, xu hướng dịch chuyển từ khu vực trung tâm sang ven đô là tất yếu", VARS nhận định.

Bên cạnh đó, thông tin về quy hoạch, hạ tầng tại các địa phương cần được công khai, minh bạch. Chừng nào những thông tin này vẫn mang nặng tính đồn đoán sẽ tạo cơ hội cho việc thổi giá bất động sản. Hệ lụy là giá nhà chưa đến tay người dân đã bị thổi lên rất cao.

Ngoài ra, để kéo giảm giá nhà, phải có cơ chế, chính sách để lành mạnh hóa thị trường như đánh thuế tài sản để chống đầu cơ, tránh bỏ phí tài nguyên đất đai, tăng cường giao lại quỹ đất sạch, lớn cho doanh nghiệp thông qua hình thức đấu thầu để doanh nghiệp có đất sạch và sớm triển khai dự án với giá thành hợp lý. Giảm thiểu thủ tục đầu tư, bỏ các cơ chế xét duyệt không cần thiết. Đặc biệt là với dự án nhà ở xã hội.

Các địa phương phải kêu gọi đầu tư để nâng cấp diện mạo đô thị, mở rộng cơ hội việc làm, thu hút nguồn nhân lực trở về quê hương.

Doanh nghiệp muốn phát triển dự án thì kết hợp với địa phương tạo công ăn việc làm, cơ hội phát triển sự nghiệp để người trẻ sẵn sàng “bỏ phố về quê". Những vùng đất, vị trí đẹp, có lợi thế phải ưu tiên dành cho sản xuất, kinh doanh, từ đó tạo công ăn việc làm cho người dân. Có công ăn việc làm thì mới có người đến làm, đến ở, mua nhà,... từ đó mới phát triển được bất động sản khu đô thị.