Đề xuất bỏ quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai để giảm giá bán

Góp ý dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đề xuất xem xét bỏ quy định tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Điều 27 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), về việc “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực có cam kết thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”. 

Theo HoREA, quy định này có mục đích nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà hình thành trong tương lai, trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng theo cam kết trong hợp đồng. Tuy nhiên, sau 7 năm thực hiện, quy định này đã bộc lộ một số bất cập, hạn chế, trong đó có tác động làm tăng giá bán.

Cụ thể, Hiệp hội lý giải, chủ đầu tư phải trả “phí bảo lãnh ngân hàng” thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh. Tài sản bảo lãnh là dự án nhà ở thương mại có giá trị rất lớn nên phí bảo lãnh cũng rất cao.

Phí bảo lãnh này được chủ đầu tư tính vào giá thành, làm tăng giá bán nhà ở. Do đó, cuối cùng thì người mua nhà là đối tượng phải gánh chịu khoản phí này.

Ngoài ra, HoREA cũng cho rằng, quy định “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” hầu như chỉ "làm lợi" cho ngân hàng thương mại. 

Hầu hết ngân hàng thương mại thực hiện bảo lãnh cũng chính là ngân hàng đã cho chủ đầu tư vay tín dụng để đầu tư xây dựng, phát triển dự án và đã nhận thế chấp chính dự án đó để bảo đảm khoản vay.

Ngân hàng thương mại vừa được chủ đầu tư trả lãi vay ngân hàng, vừa được lấy phí bảo lãnh trong khi rất ít bị rủi ro nếu thực hiện đúng các quy định pháp luật về tín dụng.

Thực tế 7 năm qua đã cho thấy, hầu như các dự án nhà ở (mới) đã hoàn thành đầy đủ pháp lý và được phép huy động vốn thì không xảy ra tình trạng chậm hoặc không bàn giao nhà cho khách hàng theo tiến độ cam kết, do chủ đầu tư đã sử dụng vốn vay tín dụng, vốn huy động của khách hàng đúng mục đích và được ngân hàng cấp tín dụng giám sát chặt chẽ việc sử dụng vốn vay đúng mục đích theo quy định.

Tình trạng một số chủ đầu tư dự án không bàn giao nhà cho khách hàng đúng tiến độ hoặc không làm được “sổ hồng” cho khách hàng là do vướng mắc về pháp lý, chủ yếu là do đất dự án có nguồn gốc là đất công hoặc có nguồn gốc do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, mà các dự án này đều đã được chấp thuận đầu tư từ nhiều năm trước đây.

Do vậy, quy định bảo lãnh ngân hàng không thật sự cần thiết mà chỉ làm tăng chi phí, tăng giá thành và giá bán nhà ở, không có lợi cho người mua nhà và chỉ “làm lợi” cho ngân hàng thương mại.  

Hiệp hội kiến nghị xem xét bỏ quy định này tại Điều 40 và Chương VI Luật các tổ chức tín dụng 2010 và Điều 27 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng theo cam kết trong hợp đồng, Hiệp hội kiến nghị Ngân hàng Nhà nước tập trung chỉ đạo ngân hàng thương mại tăng cường giám sát chặt chẽ chủ đầu tư dự án nhà ở phải sử dụng vốn vay tín dụng đúng mục đích theo quy định.

Bộ Xây dựng phối hợp với Ngân hàng Nhà nước và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có biện pháp giám sát chặt chẽ chủ đầu tư dự án nhà ở phải sử dụng vốn huy động của khách hàng đúng mục đích và bàn giao nhà đúng tiến độ cam kết theo hợp đồng.