Kịch bản nào cho các phân khúc bất động sản trong năm 2024?

Dưới góc nhìn của giới chuyên gia, 2024 có thể xem là năm tiền đề để thị trường có thời gian chuẩn bị trước khi các quy định mới trong Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực vào đầu năm 2025. Cùng với đó là năm chờ đợi cho sự thông qua của Luật Đất đai (sửa đổi). 

Năm 2024, mặc dù dự báo vẫn còn nhiều khó khăn nhưng thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ phục hồi khi ghi nhận dấu hiệu chuyển biến từ cuối năm 2023. Tuy nhiên, các chuyên gia nhận định, mức độ phục hồi của thị trường bất động sản cũng sẽ không đồng đều trên các phân khúc.

Đất nền có thể “đảo chiều” cuối 2024 

Với đất nền, phân khúc này được ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận diện là loại hình mang nhiều thiên hướng đầu cơ và nhạy cảm với các biến động trên thị trường kinh tế vĩ mô nói chung. 

Theo đó, trong năm 2023, đây là một trong những phân khúc chịu ảnh hưởng nghiêm trọng nhất khi thị trường BĐS đóng băng. Phần lớn giao dịch bị tạm hoãn, nhiều nhà đầu tư phải cắt lỗ sâu để níu kéo khách hàng.  

Báo cáo mới đây của Batdongsan.com.vn thông tin, dù lượng tin đăng cắt lỗ đất nền đã giảm trong những quý cuối năm 2023, song phân khúc này vẫn chưa hồi phục về mức độ quan tâm và thanh khoản​.

Đơn vị dự báo trong năm tới, thị trường đất nền sẽ tiếp tục gặp khó khăn. Nhất là trong bối cảnh Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chính thức có hiệu lực từ đầu năm 2025 sẽ siết chặt hoạt động phân lô bán nền,​ có thể sẽ khiến mức độ quan tâm đối với đất nền tiếp tục sụt giảm. Mặt bằng giá đất nền cũng sẽ được điều chỉnh giảm, nhất là đối với những lô đất to.

Song, khi xét về dài hạn, giá đất được dự báo vẫn có thể tiếp tục tăng và giao dịch sẽ trở lại. Lý do bởi giá bất động sản còn phụ thuộc vào yếu tố khác như việc triển khai hạ tầng, tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân.

Chưa kể, đất nền là loại hình mà bất kỳ thành viên nào của thị trường cũng có thể đầu tư do sự đa dạng về diện tích, mức giá, khu vực. Với các địa phương có tốc độ phát triển kinh tế, những khu đất ở nơi này vẫn sẽ tăng trưởng bền vững.

“Nhìn chung, nếu xét toàn cảnh thị trường trong một chu kỳ kéo dài (khoảng từ 3 - 5 năm), có thể thấy đất nền là loại hình đem lại tỷ suất lợi nhuận tương đối tốt so với những phân khúc khác khi duy trì mức tăng ổn định trên cả nước. 

Theo một khảo sát được chúng tôi thực hiện với các môi giới BĐS - những người trực tiếp lăn lộn với thị trường, 25% trong số họ nhận định thị trường đất nền sẽ “đảo chiều” trong quý IV/2024”, ông Quốc Anh cho hay. 

Giá căn hộ dự báo tăng đến 8%

Năm 2023, tình trạng khan hiếm dự án chung cư mới và mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm (lệch về phân khúc cao cấp, thiếu nhà ở bình dân) vẫn tiếp diễn. 

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) dự báo năm 2024, giá bán chung cư sơ cấp sẽ tiếp tục tăng trung bình khoảng 3 - 8% do nguồn cung trong ngắn hạn vẫn chưa được giải quyết. Khan hiếm nguồn cung mới khiến thị trường thiếu tính cạnh tranh. Doanh nghiệp có dự án chung cư mở bán giai đoạn này là “vua", nếu không gặp khó khăn về dòng tiền, chủ đầu tư sẽ tiếp tục giữ giá cao để tối đa hóa lợi nhuận. 

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS chia sẻ với người viết: “Tôi khẳng định năm 2024 sẽ không có nhiều sản phẩm ra mắt thị trường do dự án của các chủ đầu tư vẫn chưa thể giải quyết tận gốc các vướng mắc. Cuối tháng 11, Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được thông qua, song vẫn còn Luật Đất đai chưa được phê duyệt.

Chưa kể với hai luật vừa thông qua, phải đợi tới đầu năm 2025 mới có hiệu lực thi hành. Điều này có nghĩa trong cả năm tới, những chính sách mới chưa được mang vào áp dụng để tháo gỡ vướng mắc cho loạt dự án đang nằm đợi cơ chế. Từ đây, kéo theo nguồn cung năm sau chưa thể được cải thiện, thị trường tiếp tục rơi vào tình trạng khó khăn”. 

Trong khi đó, khảo sát do Batdongsan.com.vn thực hiện với các môi giới chung cư cho thấy, khi dự đoán về thời điểm hồi phục của phân khúc chung cư, 26,9% đáp viên lựa chọn quý IV/2023 và 24,2% lựa chọn quý I/2024.

Ở góc độ chuyên gia, ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược đơn vị lại nhận định: “Dựa trên sự phân tích tổng hợp từ các yếu tố tác động đến phân khúc chung cư, tôi cho rằng thị trường này sẽ hồi phục nhanh hơn các loại hình bất động sản khác và thời điểm “đảo chiều” rơi vào khoảng quý II/2024”‏.

Ngoài ra, liên quan đến thị trường ngách chung cư mini, sau nhiều tranh cãi nên hay không “luật hóa” loại hình này thì Luật Nhà ở (sửa đổi) mới thông qua đã cho phép cấp sổ. Song, đi kèm với đó cũng là những quy định chặt chẽ hơn. 

Ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam đánh giá: “Đây là một điểm mới tiến bộ trong việc làm luật của chúng ta khi đã đề cập đến một loại hình nhà ở chưa được công nhận trước đó. Trên thực tế, chung cư mini hiện hữu rất nhiều ở các đô thị và là vấn đề thời sự nóng diễn ra suốt thời gian qua”.

Đồng quan điểm, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng việc luật hóa sẽ giúp chung cư mini được có tên gọi chính thức. Từ đây, hàng loạt vấn đề liên quan như yêu cầu về quy chuẩn xây dựng, nguyên tắc quản lý, điều kiện hình thành,... sẽ dần được hoàn thiện theo các chuẩn mực nhất định. Qua đó, góp phần giúp thị trường BĐS nhanh nhạy và phát triển mạnh mẽ hơn trong thời gian tới.

Nhu cầu thuê mặt bằng TTTM gia tăng

Năm 2023, mặt bằng nhà phố cửa đóng then cài, ế ẩm khách thuê là những hình ảnh quen thuộc diễn ra ở cả Hà Nội lẫn TP HCM. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, từ quý II, nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ nhà phố đã có xu hướng giảm, xuất hiện nhiều trở lại hiện tượng trả mặt bằng ngay ở các vị trí trung tâm thành phố lớn. Lý do bởi tình hình kinh doanh ảm đạm và chi phí thuê cao.    

Còn Batdongsan.com.vn đánh giá, phân khúc này đã ghi nhận sự sụt giảm cả về giá thuê lẫn lực cầu trong thời gian qua. Hiệu quả kinh doanh nhà phố sụt giảm do thay đổi trong hành vi người dùng và sự canh tranh từ các trung tâm thương mại.  

Trong bối cảnh đó, quan sát của Savills cho thấy, các đơn vị bán lẻ trong nước và nước ngoài đang có xu hướng chuyển vào các trung tâm thương mại (TTTM). Với lợi thế được phát triển bài bản hơn nhà phố nhỏ lẻ, TTTM đang làm tốt bài toán xây dựng danh mục khách thuê, nâng cấp dịch vụ, tiện ích, hành lang pháp lý rõ ràng. Mặt khác, khu phố cổ vốn tập trung nhiều nhà phố và buôn bán nhỏ lẻ sẽ gặp khó khăn trong việc tìm khách thuê trong giai đoạn này. 

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội dự báo: “Thị trường bán lẻ năm 2024 và 2025 sẽ ngày càng sôi động hơn, khi Việt Nam đang được đánh giá là thị trường trọng điểm trong Đông Nam Á để các đơn vị bán lẻ quốc tế mở rộng hoạt động, kéo theo nguồn cầu lớn. Thị trường sẽ đón nhận nguồn cung mới chất lượng cao cho phân khúc TTTM trong 3 năm tới.

Ngược lại, phân khúc nhà phố và khối đế bán lẻ khu chung cư sẽ gặp khó khăn trong việc cho thuê. Giá thuê cũng khó có thể tăng theo giá mặt bằng chung của TTTM do đặc thù về quy mô, dịch vụ, tệp khách thuê của từng dự án”.

 BĐS công nghiệp kỳ vọng làn sóng FDI lần thứ 4  

Tại Dự thảo Báo cáo tổng kết công tác năm 2023, Bộ Xây dựng nhận định xu hướng dịch chuyển dòng vốn đầu tư BĐS công nghiệp của các tập đoàn đa quốc gia vào Việt Nam trong thời gian qua khiến nhu cầu về phân khúc này có sự tăng trưởng tích cực. 

Cụ thể, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp tại các thị trường trọng điểm phía Bắc và phía Nam đều duy trì ở mức trên 90% đối với cả loại hình đất công nghiệp, nhà xưởng và nhà kho xây sẵn. 

Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tính đến ngày 20/12, tổng số vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam đạt 36,61 tỷ USD, tăng 32,1% so với năm trước. Ngành kinh doanh BĐS tiếp tục đứng vị trí thứ hai với tổng vốn đầu tư đăng ký hơn 4,67 tỷ USD, chiếm hơn 12,7% tổng vốn đầu tư đăng ký; tăng 4,8% so với năm 2022.  

Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao chi nhánh Hà Nội CBRE Việt Nam chia sẻ với người viết: “BĐS công nghiệp là phân khúc xuất hiện nhiều điểm sáng nhất trong năm 2023 và đây cũng không phải năm đầu tiên chúng tôi ghi nhận những kết quả tích cực ở phân khúc này.

Một trong những yếu tố ảnh hưởng lớn nhất tới thị trường BĐS công nghiệp là dòng vốn đầu tư nước ngoài. Năm 2023, thị trường này được hưởng lợi từ việc Việt Nam củng cố quan hệ ngoại giao, tăng cường hợp tác với các nền kinh tế lớn của thế giới.

Thông qua đó, một số doanh nghiệp ngoại đã thể hiện sự quan tâm và mong muốn mở nhà máy sản xuất, hướng tới đầu tư vào các ngành nghề công nghệ cao tại Việt Nam. Ngoài ra, nhiều tỉnh thành cũng đã vượt mục tiêu năm về thu hút vốn ngoại.

Từ đây, cơ hội cho Việt Nam có thể kỳ vọng đón nhận “làn sóng” đầu tư nước ngoài lần thứ 4 (theo cách tạm gọi của chúng tôi) đang được mở ra”.

Từ đầu quý IV, CBRE Việt Nam đã sớm đưa ra dự báo trong khoảng 2 năm tới, giá thuê đất công nghiệp dự kiến sẽ tăng ở ngưỡng 6 - 10%/năm tại khu vực phía Bắc và 4 - 8%/năm tại khu vực phía Nam. Nhu cầu khả quan tới từ nhiều nhóm ngành và nhiều quốc tịch thuê giúp thúc đẩy giá thuê tăng trưởng tại nhiều địa phương. Giá thuê kho xưởng xây sẵn cũng được dự báo tăng nhẹ từ 2 - 4%/năm.

Còn theo ông David Jackson, Tổng Giám Đốc Avison Young Việt Nam, về khu vực địa lý, xét về quỹ đất, bên cạnh các thị trường chính như Hà Nội và TP HCM, điểm sáng nguồn cung tương lai sẽ tập trung ở Hà Nam, Hưng Yên, Phú Thọ và Thái Bình đối với miền Bắc; Bà Rịa- Vũng Tàu, Bình Phước và Tây Ninh ở miền Nam. 

BĐS nghỉ dưỡng phục hồi chậm 

Cuối năm 2023, báo cáo của Savills thông tin, quá trình khôi phục hoạt động kinh doanh khách sạn tại Việt Nam diễn ra không đồng đều. 

Theo đó, công suất và giá phòng bình quân của các khách sạn tại TP HCM đang dần khôi phục về mức trước đại dịch. Trong khi các thị trường nghỉ dưỡng như Nha Trang – Cam Ranh, Đà Nẵng và Phú Quốc vẫn gặp nhiều thách thức trong việc cải thiện công suất phòng. 

Theo ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels, tình trạng dư cung tại một số điểm đến trong bối cảnh các nguồn thị trường khách quốc tế chính như Trung Quốc và Nga khôi phục chậm càng gia tăng áp lực cho quá trình khôi phục hoạt động kinh doanh của ngành nghỉ dưỡng Việt Nam.

Thống kê của Bộ Xây dựng cũng cho biết, nguồn cung BĐS tiếp tục hạn chế tại tất cả các phân khúc, bao gồm cả BĐS nghỉ dưỡng. Tính đến hết quý III, số dự án du lịch nghỉ dưỡng và văn phòng kết hợp lưu trú hoàn thành là 17 dự án; bằng 56,67% so với năm 2022. 

Trong bối cảnh đó, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes dự báo phân khúc này sẽ còn phải đối mặt với nhiều thách thức trong năm 2024: “Riêng BĐS nghỉ dưỡng, do nền kinh tế đang gặp nhiều khó khăn, du lịch kém khởi sắc nên khả năng hồi phục của phân khúc này sẽ chậm hơn so với những phân khúc khác”.