Nhìn lại những sự kiện bất động sản nổi bật năm 2023

Nghị định số 10 được xem là tín hiệu vui với những nhà phát triển dự án, người mua sản phẩm căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel) và các loại công trình khác phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ, kỳ vọng sẽ tháo gỡ vướng mắc tồn tại bấy lâu trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho condotel.

Kể từ khi Nghị định 10 có hiệu lực từ ngày 20/5, thị trường condotel sau đó đã có những tín hiệu ấm dần, song đến nay nhìn chung vẫn chưa có sự phục hồi rõ rệt. Theo giới chuyên gia, để tháo gỡ hàng loạt vướng mắc pháp lý của loại hình này, cần thêm những chính sách tháo gỡ cụ thể, đồng bộ giữa các luật hiện hành.

Khởi tố nhiều lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc

Năm 2023 chứng kiến không ít lãnh đạo của các doanh nghiệp BĐS bị khởi tố. Trong đó, ngày 15/1, cơ quan CSĐT Bộ Công an đã ra quyết định khởi tố, bắt tạm giam ông Nguyễn Cao Trí, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc của Tập đoàn Capella (Capella Holdings) về tội Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản theo quy định của Bộ luật hình sự.

Ngày 21/2, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh Thái Nguyên đã ra quyết định khởi tố 4 bị can thuộc CTCP Tập đoàn Tiến Bộ (TTB Group) liên quan đến việc công bố thông tin sai lệch trong hoạt động chứng khoán.

Vào tháng 6, Cơ quan An ninh điều tra - Công an TP Hà Nội đã ra Quyết định khởi tố vụ án hình sự Thao túng thị trường chứng khoán xảy ra tại các doanh nghiệp nhóm APEC, gồm CTCP Chứng khoán Châu Á Thái Bình Dương (APS), CTCP Đầu tư Châu Á Thái Bình Dương (API) và CTCP Đầu tư IDJ Việt Nam.

Theo đó, có 5 bị can là lãnh đạo của nhóm APEC thuộc diện khởi tố, bắt tạm giam về tội thao túng thị trường chứng khoán, gồm: Ông Nguyễn Đỗ Lăng (Tổng giám đốc APS); ông Phạm Duy Hưng (Chủ tịch HĐQT APS); bà Huỳnh Thị Mai Dung (vợ Nguyễn Đỗ Lăng); bà Nguyễn Thị Thanh (Kế toán trưởng APS); bà Phạm Thị Đức Việt (Phó phòng Dịch vụ khách hàng APS).

Mới đây nhất, ngày 30/11, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh Đồng Nai đã ra Quyết định khởi tố bị can, Lệnh bắt bị can để tạm giam đối với ông Nguyễn Khánh Hưng, Chủ tịch HĐQT của CTCP Đầu tư LDG về tội Lừa dối khách hàng theo quy định của Bộ luật Hình sự.

Vụ cháy ở Hà Nội và bài toán quản lý chung cư mini

Tối ngày 12/9, toà chung cư mini tại số nhà 37 ngách 29/70 phố Khương Hạ, phường Khương Đình, quận Thanh Xuân, Hà Nội đã xảy ra vụ hỏa hoạn khiến 56 người tử vong và 37 người bị thương (tính đến 19 giờ ngày 13/9).

Tối 13/9, Công an TP Hà Nội đã ra quyết định khởi tố vụ án, khởi tố bị can, bắt tạm giam bị can Nghiêm Quang Minh, chủ toà chung cư xảy ra hoả hoạn nói trên về tội Vi phạm quy định về PCCC theo Điều 313 Bộ Luật Hình sự. Tòa nhà này rộng gần 200 m2 với khoảng 150 người dân sinh sống.

Vụ hỏa hoạn thương tâm này chính là bài học đắt giá phản ánh rủi ro về tính an toàn trong quá trình sử dụng loại hình chung cư mini. 

Sau khi xảy ra vụ việc, một số chuyên gia kiến nghị không luật hóa chung cư mini, thay vào đó cần có biện pháp kiểm soát chặt chẽ loại hình này, đặc biệt là không công nhận giao dịch mua bán căn hộ chung cư mini, kiên quyết không cấp sổ hồng riêng đối với từng căn hộ chung cư mini để không làm bùng phát loại hình này, tránh nguy cơ mất an toàn và quá tải hệ thống hạ tầng đô thị.

Khởi công tháp tài chính 108 tầng tại Đông Anh

Ngày 10/11, Tháp trung tâm tài chính thuộc dự án xây dựng Thành phố thông minh phía Bắc Thành phố đã được khởi công xây dựng tại huyện Đông Anh, Hà Nội.

Khu đất xây dựng Trung tâm tài chính, thương mại hỗn hợp có tổng diện tích 13,3 ha, quy mô dân số khoảng 1.800 người, mật độ xây dựng tối đa 22,9%, tầng cao 5 - 108 tầng.

Trong đó, Tháp trung tâm tài chính cao 108 tầng là công trình điểm nhấn của dự án Thành phố Thông minh Bắc Hà Nội. Dự án thành phố thông mình này có tổng mức đầu tư 94.348 tỷ đồng, thuộc địa phận các xã Hải Bối, Vĩnh Ngọc, Kim Nỗ.

Dự án được chia làm 5 giai đoạn, trong đó giai đoạn 1 khoảng 72,7 ha; giai đoạn 2 khoảng 67,5 ha; giai đoạn 3 khoảng 65,7 ha; giai đoạn 4 khoảng 30,2 ha và giai đoạn 5 khoảng 35,3 ha.

Về tiến độ, dự kiến giai đoạn 1 dự án sẽ triển khai từ quý I/2024 - quý IV/2025; giai đoạn 2 từ quý I/2026 - quý IV/2029; giai đoạn 3 từ quý I/2027 - quý IV/2030; giai đoạn 4 từ quý I/2028 - quý IV/2031 và giai đoạn 5 từ quý I/2029 - quý IV/2032.

Công an kết luận bà Trương Mỹ Lan chiếm đoạt 304.096 tỷ đồng

Ngày 17/11, Cơ quan cảnh sát điều tra Bộ Công an (C03) đã ban hành bản kết luận điều tra vụ án liên quan đến bà Trương Mỹ Lan và các bị can trong vụ án xảy ra tại Tập đoàn Vạn Thịnh Phát, Ngân hàng SCB và các đơn vị có liên quan.

Theo đó, bà Trương Mỹ Lan bị CO3 đề nghị truy tố về ba tội: Tham ô tài sản; vi phạm quy định về hoạt động của ngân hàng, hoạt động khác liên quan tới hoạt động ngân hàng; đưa hối lộ.

Cơ quan điều tra xác định Trương Mỹ Lan đã chiếm đoạt 304.096 tỷ đồng của SCB.

Số tiền này tương đương với 6% GDP Việt Nam tính đến cuối quý III. Đến nay ngân hàng không thể chi trả và còn phát sinh số tiền lãi hơn 129.372 tỷ đồng. Như vậy, Trương Mỹ Lan đã gây thiệt hại tổng cộng hơn 415.000 tỷ đồng.

Cũng trong năm 2023, Cơ quan Cảnh sát điều tra Bộ Công an đã công bố kết luận điều tra một số vụ án ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS. 

Trong vụ Tân Hoàng Minh, kết luận cho thấy, từ tháng 7/2021 đến tháng 3/2022, tập đoàn này đã phát hành 9 đợt trái phiếu trái quy định pháp luật, tổng trị giá 10.300 tỷ đồng, để huy động tiền của nhà đầu tư nhưng không sử dụng vào các hoạt động kinh doanh theo hồ sơ phát hành trái phiếu.

Liên quan đến đến vụ việc Tập đoàn FLC, kết luận chỉ ra, trong thời gian từ ngày 26/5/2017 đến ngày 10/01/2022, Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch Tập đoàn FLC đã chỉ đạo Trịnh Thị Minh Huế (em gái Quyết) cùng đồng phạm thực hiện hành vi thao túng thị trường chứng khoán đối với 5 mã cổ phiếu AMD, HAI, GAB, FLC, ART thu lợi bất chính hơn 723 tỷ đồng.

Hồi tháng 8 vừa qua cũng đã diễn ra phiên xét xử ông Lê Thanh Thản (Chủ tịch Tập đoàn Mường Thanh) và 6 người liên quan đến vụ bán 488 căn hộ chung cư không phép dự án CT6 Kiến Hưng, thu lời bất chính hơn 480 tỷ đồng. 

Thông qua hai luật lớn liên quan đến BĐS

Ngày 27 - 28/11, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi). Cả hai luật này đều có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 và có nhiều điểm mới.

Luật Nhà ở (sửa đổi) cho phép cấp sổ hồng đối với căn hộ chung cư mini; không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư; Tổng Liên đoàn Lao động được xây NOXH; bãi bỏ điều kiện cư trú trong quy định hưởng chính sách hỗ trợ NOXH; chuẩn hóa quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở.

Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) cho phép người Việt Nam ở nước ngoài có quyền kinh doanh BĐS; doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải giao dịch qua ngân hàng; chủ đầu tư chỉ được thu tiền cọc tối đa 5% giá bán; không thu quá 95% giá trị hợp đồng nếu chưa cấp sổ; siết chặt phân lô, bán nền; khuyến khích giao dịch qua sàn thay vì bắt buộc.

Dưới góc nhìn của ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển BĐS EZ Việt Nam, cả 2 luật liên quan mật thiết đến thị trường BĐS nói trên gần như đã "bịt" gần hết những "lỗ hồng" pháp luật. Đồng thời giúp giải quyết những chồng chéo, mẫu thuẫn giữa các luật với nhau, qua đó có tác động tốt tới thị trường. 

Song, cả Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS đều chịu sự chi phối của bộ luật gốc là Luật Đất đai. Tuy nhiên luật này lại được dời lịch thông qua. Do đó, trong ngắn hạn, những tác động của 2 luật đến thị trường BĐS là không nhiều.

Đồng quan điểm, TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho biết,  hai luật vừa thông qua phải đợi tới đầu năm 2025 mới có hiệu lực thi hành. Điều này có nghĩa trong năm 2024, những chính sách mới chưa được mang vào áp dụng để tháo gỡ vướng mắc cho loạt dự án đang nằm đợi cơ chế. Từ đây, kéo theo nguồn cung năm sau chưa thể được cải thiện, thị trường tiếp tục rơi vào tình trạng khó khăn. 

Năm ngấm đòn của thị trường BĐS

Báo cáo tổng kết năm 2023 của Bộ Xây dựng cho thấy, thị trường BĐS nửa đầu năm nay tiếp tục tình trạng trầm lắng kéo dài của 2022. Nửa cuối năm, thị trường có những tín hiệu tích cực hơn, biểu hiệu rõ ràng nhất ở các phân khúc đất nền, chung cư có thanh khoản hơn.

Tuy nhiên, nếu tính đến hết quý III, có khoảng hơn 320.000 giao dịch thành công, ước đạt hơn 41% của năm 2022. Như vậy, lượng giao dịch sau ba quý vẫn chưa bằng nửa của năm ngoái. Chủ yếu giao dịch thành công trong phân khúc đất nền và chung cư, nhưng cũng chỉ bằng hơn 35% của năm 2022. Trong đó, lượng giao dịch chung cư, nhà ở riêng lẻ chỉ bằng hơn 63% so với năm 2022.

Số liệu từ Tổng cục thống kê còn cho thấy, tổng cộng 10 tháng đầu năm 2023, cả nước có 1.067 doanh nghiệp BĐS giải thể, tăng 9,5% so cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, số doanh nghiệp BĐS thành lập mới đạt 3.850, giảm 50,2% so cùng kỳ.

Còn theo VARS, tính đến đầu tháng 12, có 70% môi giới đã nghỉ việc, bỏ nghề. Từ 300.000 môi giới, hiện còn chưa đến 100.000 người đang hoạt động. Từ cuối năm 2022 đến nửa đầu năm 2023, gần 95% nhân sự ngành BĐS bị giảm thu nhập, trong đó 14% có thu nhập giảm 20 - 30%; hơn một nửa sụt 30 - 40% và khoảng 5% giảm trên 70% thu nhập.