Điểm nhấn bất động sản 2024

Ngày 1/8, bộ ba luật sửa đổi quan trọng gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đồng thời có hiệu lực sớm 5 tháng so với kế hoạch ban đầu.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avision Young Việt Nam đánh giá, việc các luật lớn được thông qua và đi vào hiệu lực sớm có thể xem là bước tiến lớn của hệ thống pháp luật Việt Nam trong một thập kỷ trở lại đây, mở ra chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản Việt Nam.

Ngoài 3 luật trên thì năm 2024 còn có nhiều chính sách mới liên quan đến thị trường bất động sản được áp dụng.

Có thể kể đến là Nghị định số 42 về hoạt động lấn biển được ban hành hồi tháng 4, đem đến cơ hội mở rộng, khai thác và phát triển hiệu quả quỹ đất quốc gia. Hay hồi tháng 11, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, các thay đổi khác trong chính sách pháp lý cũng mở ra cơ hội cho các phân khúc BĐS mới thông qua M&A. Đơn cử như Luật Viễn thông có hiệu lực từ 1/7/2024 đã “mở cửa” cho nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào lĩnh vực xây dựng và kinh doanh trung tâm dữ liệu, mở rộng cơ hội đầu tư nước ngoài trong loại hình tài sản này.

Ngày 30/11, sự kiện Quốc hội thông qua Nghị quyết về chủ trương đầu tư Đường sắt tốc độ cao trên trục Bắc - Nam đã đánh dấu cột mốc quan trọng trong chiến lược phát triển hạ tầng giao thông quốc gia.

Đây là dự án đường sắt cao tốc đầu tiên và có quy mô lớn nhất trong lịch sử đầu tư tại Việt Nam, với tổng vốn hơn 1,7 triệu tỷ đồng (tương đương khoảng 67,3 tỷ USD).

Công trình có chiều dài 1.541 km, đi qua 20 tỉnh, thành phố, giúp kết nối trực tiếp hai đô thị loại đặc biệt là Hà Nội và TP HCM. Dự kiến dự án sẽ khởi công vào năm 2027 và phấn đấu cơ bản hoàn thành toàn tuyến vào năm 2035.

100 triệu/m2 ở huyện Thanh Oai, 133 triệu/m2 ở huyện Hoài Đức, 262 triệu/m2 ở quận Hà Đông,... Trong vòng nửa cuối năm 2024, thị trường Hà Nội chứng kiến liên tục các kỷ lục về mức trúng đấu giá đất được xác lập tại nhiều quận, huyện. Không khó hiểu khi sau đó, nhiều lô đất được trả giá cao ngất ngưởng so với giá trị thực đã bị bỏ cọc.

Thị trường xuất hiện trường hợp thao túng giá nhằm trục lợi khi tại phiên chợ đất ngày 29/11 của huyện Sóc Sơn, có nhà đầu tư trả 30 tỷ/m2 cho 3 thửa đất tại vòng đấu thứ 5 và sau đó không tiếp tục trả giá tại vòng đấu thứ 6 (vòng cuối cùng). Công an TP Hà Nội đã tạm giữ 5 người liên quan đến trường hợp này để điều tra hành vi vi phạm quy định về hoạt động bán đấu giá tài sản.

Trước thực trạng trên, Thủ tướng đã hai lần ký công điện yêu cầu chấn chỉnh công tác đấu giá đất, xử lý các trường hợp vi phạm, gây nhiễu loạn thị trường. Ngoài Hà Nội thì nhiều địa phương khác như Nghệ An, Thanh Hóa, Bình Định,... cũng có chỉ đạo đẩy mạnh quản lý, kiểm soát tình hình biến động giá bất động sản, rà soát hoạt động đấu giá đất trên địa bàn.

Giá chung cư đã tăng nóng trong năm qua. Chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh đánh giá, 2024 là năm chung cư Hà Nội tăng nhanh vượt bậc về giá.

Số liệu từ CBRE, tại Hà Nội từ quý I đến quý III, trung bình mỗi quý giá căn hộ tăng 8 - 26%. Thời điểm sốt nóng, giá tăng theo ngày, theo tuần nhưng thanh khoản vẫn tốt, vẫn có người mua.

Quý cuối năm, đà tăng giá đã có phần chậm lại theo xu hướng ổn định hơn, không còn tình trạng sốt nóng như nhiều tháng trước.

Tại TP HCM, báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, giá bán căn hộ thứ cấp quý I ghi nhận xu hướng tăng mạnh ở một số địa phương như quận 7, Tân Phú, Tân Bình, Phú Nhuận. Sang quý II, giá tiếp tục tăng 5 - 6,5% theo quý và 25% theo năm. Trong quý III, giá tiếp tục tăng ở cả dự án mới và cũ.

VARS cho biết them, chỉ số giá bình quân trong quý IV/2024 của các dự án mà đơn vị này nghiên cứu tại Hà Nội và TP HCM lần lượt ghi nhận mức tăng 72,4% và 34,3% so với thời điểm quý II/2019.

Theo Giám đốc Marketing Batdongsan.com.vn Lê Bảo Long, nguồn cung hạn chế, nhu cầu ở thực và đầu tư cao, đặc thù thanh khoản thấp của bất động sản là những nguyên nhân chính dẫn đến việc giá chung cư tăng nóng trong năm qua.

Sau khi Luật Đất đai 2024 chính thức hiệu lực sớm, nhiều địa phương đã cập nhật bảng giá đất mới với mức tăng đáng kể so với quy định cũ.

Ở Hà Nội, bảng giá đất điều chỉnh có hiệu lực từ 20/12 đến hết năm 2025. Một số tuyến đường có giá đắt nhất ở Hà Nội gồm Hàng Ngang, Hàng Đào, Lê Thái Tổ, Đinh Tiên Hoàng, Hàng Khay (quận Hoàn Kiếm) với mức 695,3 triệu/m2 (gấp 3,7 lần trước đây).

Tại TP HCM, bảng giá đất điều chỉnh có hiệu lực từ 31/10. Mức cao nhất là 687,2 triệu/m2 (gấp hơn 4 lần trước đây), thuộc các đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1).

Tại Bình Dương, bảng giá đất điều chỉnh có mức cao nhất là hơn 52 triệu/m2, giá đất ở nhiều tuyến đường đô thị tăng 30 - 80%. Ở Bắc Giang, giá đất ở khu vực đô thị cao nhất là 120 triệu/m2, thấp nhất 500.000 đồng/m2, tăng 1,7 - 3,3 lần so với bảng giá giai đoạn 2022 - 2024…

Bộ Xây dựng cho biết, bảng giá đất mới được xây dựng sát với giá thị trường sẽ làm tăng chi phí liên quan đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan.

2024 là năm chứng kiến nhiều dự án bất động sản hồi sinh. Theo VARS, sau giai đoạn khó khăn, cùng sự hồi phục của thị trường bất động sản, một số dự án bỏ hoang đã được tái khởi động, triển khai trở lại. Đặc biệt là các dự án căn hộ tại thành phố lớn trong bối cảnh giá căn hộ liên tục thiết lập mặt bằng mới ở mức cao.

Tại Hà Nội, các dự án có thông tin triển khai trở lại trong thời gian qua có thể kể đến như HaNoi Melody Residences (Linh Đàm), dự án QMS Top Tower (Tố Hữu), The Summit Building (Trần Duy Hưng).

Tại Bình Dương có dự án Astral City (TP Thuận An). Tại Long An có Khu đô thị Ecity Tân Đức (Đức Hòa). Tại Đà Nẵng, Tổ hợp nghỉ dưỡng và giải trí Cocobay được chủ đầu tư cho biết đang trong quá trình tái cơ cấu, chuẩn bị nguồn lực để khởi động lại.

Tại TP HCM, thông tin từ Avision Young Việt Nam, một số dự án tái khởi động sau khi được gỡ vướng pháp lý gồm DatXanhHomes Riverside của Đất Xanh, Metro Star của CT Group, Lavida Plus của Quốc Cường Gia Lai, D-Homme của DHACorp.

Theo Savills, trong 18 tháng qua, thị trường vốn bất động sản toàn cầu khá trầm lắng. Năm ngoái, đầu tư vào ngành này giảm xuống 699 tỷ USD, mức thấp nhất kể từ năm 2012. Xu hướng suy giảm tiếp tục trong nửa đầu 2024, chủ yếu do tính chu kỳ và biến động lãi suất tại các thị trường lớn.

Tuy nhiên, Việt Nam lại đi ngược xu hướng. Trong 11 tháng đầu năm, bất động sản đứng thứ hai về hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), gần 5,63 tỷ USD, chiếm xấp xỉ 18% tổng vốn đầu tư đăng ký. Vào cùng kỳ năm ngoái, tỷ trọng thu hút vốn của thị trường địa ốc chỉ ở mức 5,2% tổng cơ cấu FDI.

Theo Tổng Giám đốc Avision Young Việt Nam David Jackson, sự tăng trưởng ấn tượng của dòng vốn FDI vào bất động sản cho thấy tiềm năng và dư địa phát triển lớn của lĩnh vực này. Việt Nam có vị trí địa lý chiến lược, lực lượng lao động dồi dào và chi phí hợp lý, tốc độ đô thị hóa nhanh và cầu vượt cung trong hầu hết các phân khúc bất động sản chủ đạo.

Những cải thiện về chính sách thu hút đầu tư, môi trường kinh doanh, phát triển hạ tầng và đặc biệt là hệ thống pháp lý đã củng cố niềm tin cho nhà đầu tư nước ngoài. Do đó, dù FDI toàn cầu đang chậm lại, nhà đầu tư vẫn tìm kiếm và rót vốn vào các dự án tại Việt Nam.