Cần gỡ những 'nút thắt mới', nếu không thì BĐS sẽ ngày càng tăng và không sức mua nào chịu nổi

Thị trường bất động sản (BĐS) được đánh giá là đã bước qua vùng đáy và ấm lên trong năm 2024. Một chu kỳ tăng trưởng mới được dự báo bắt đầu từ năm 2025, khi hành lang pháp lý mới đi vào thực tế. Mặc dù vậy, những khó khăn, thách thức vẫn còn hiện hữu với thị trường.

Trước thềm năm mới Ất Tỵ, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư Bất động sản Toàn Cầu (GP Invest) về tiến trình phục hồi của thị trường BĐS cùng những góc nhìn đầu tư của doanh nghiệp. 

- 2024 được xem là năm chuyển giao giữa hai chu kỳ BĐS, khi ba luật mới đồng thời có hiệu lực sớm. Nhiều ý kiến cho rằng thị trường địa ốc đã ấm lên, ông đánh giá như thế nào về quan điểm này?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Thực ra, diễn biến ngành BĐS giống đồ thị hình sin, có xuống có lên, bao giờ cũng vậy, đây là điều tất yếu.

So với năm 2023 - vốn là điểm võng nhất của thị trường khi kinh tế nói chung và BĐS nói riêng đều đang ở đáy - thì thị trường BĐS năm 2024 đã ấm hơn, khá hơn. Song, để gọi là phục hồi một cách thực sự thì tôi nghĩ vẫn chưa đủ điều kiện. 

Trong một thời gian dài, thị trường của chúng ta đã bị vướng mắc nhiều thứ như chưa có hành lang pháp lý hoàn chỉnh, chịu ảnh hưởng nặng nề từ đại dịch Covid-19... Đến nay, tuy diễn biến khởi sắc có trở lại một chút nhưng ngay sau đó lại vấp phải những khó khăn mới. Trong đó có vấn đề định giá đất.

Định giá đất hiện đang là vấn đề cực kỳ rắc rối. Với xu thế tăng giá đất lên như thế này thì không tránh khỏi hệ lụy xuống dốc của thị trường BĐS. Lý do bởi các doanh nghiệp địa ốc sẽ gặp nhiều khó khăn khi phải cân nhắc kỹ lưỡng xem có dám làm dự án không. 

Bên cạnh đó, áp lực từ câu chuyện giá đất đã đẩy giá BĐS lên quá cao, mà giá lên cao như thế thì không có sức mua nào chịu nổi, không có người dân nào chịu nổi. Như vậy thì làm sao gọi là phục hồi thực sự? Các yếu tố cấu thành vào giá bán BĐS đều tăng lên, trong đó giá đất là yếu tố “số một”.

Hiện phần lớn dự án trên thị trường là dự án đã được hoàn thành thủ tục từ trước; dự án cũ mà thời gian vừa rồi bị ách tắc, vướng pháp lý, sau khi có luật mới thì được tháo gỡ về quy hoạch, về thủ tục đầu tư và được đưa sản phẩm ra thị trường; dự án đang làm dở. 

Trong khi đó, những dự án mà bây giờ mới bắt đầu làm thì không có mấy. Nhìn nhận khách quan, tôi cho rằng phải đến khi nào xuất hiện nhiều dự án mới, bắt đầu thực hiện thủ tục, phát triển rầm rộ thì đấy mới là lúc thị trường phục hồi, sôi động. 

Quả thực BĐS chưa phục hồi thực sự, nói đúng hơn thì mới là xuất hiện những tín hiệu phục hồi. Thị trường vẫn còn đang trong giai đoạn chờ những luật mới, nghị định mới được áp dụng và vận hành hiệu quả trên thực tế.

- Như vậy, thị trường đã xuất hiện một số "nút thắt" , việc phát triển dự án BĐS hiện nay của các doanh nghiệp địa ốc gặp những khó khăn mới. Theo ông, cần phải làm gì để tháo gỡ những nút thắt đó và để thị trường BĐS phát triển lành mạnh trong chu kỳ mới?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Việc làm dự án hiện nay của doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn ở chỗ quy định chưa thật sự là rõ ràng. Tôi nghĩ thời gian tới, những vấn đề còn đang ở trạng thái mò mẫm sẽ cần được sửa chữa, điều chỉnh để thống nhất với nhau.

Đơn cử như việc đấu thầu dự án có quyền sử dụng đất, Nghị định 115 hướng dẫn vừa qua có một số điểm còn mông lung, khiến doanh nghiệp chưa rõ giá đất và đền bù như thế nào.

Theo trình tự quy định, sau khi đấu thầu xong, được công nhận là chủ đầu tư thì doanh nghiệp mới bắt đầu tiến hành giải phóng mặt bằng. Sau khi giải phóng mặt bằng sạch thì mới có quyết định giao đất và lúc ấy mới được định giá đất.

Như vậy, bài toán đầu tư có tới 2 “ẩn số” chưa được xác định ở thời điểm đấu thầu là chi phí đền bù và tiền sử dụng đất. Vì lẽ đó, phương án kinh tế của các chủ đầu tư đều rất mông lung.

Từ lúc đấu thầu được dự án cho đến lúc giải phóng mặt bằng có khi phải mất 2 - 3 năm, thậm chí lâu hơn. Trong khi giá đất mỗi một năm một khác, thậm chí trong vài tháng đã khác rồi. Tôi hay ví von như “bịt mắt bắt dê”, chủ đầu tư nhận làm dự án mà chưa biết giá đất, giá đền bù. Doanh nghiệp không dám làm vì chưa biết phương án kinh tế của mình tính có chuẩn hay không. 

Hiện các doanh nghiệp đầu tư, nhất là tại những dự án lớn đều e ngại. Còn với các dự án đang làm thủ tục thì định giá đất là vấn đề ách tắc, nhức nhối nhưng chưa có cơ quan nào đứng ra xử lý. Giá đất cao khiến các dự án khó triển khai, nếu tiếp tục lâu dài như thế này thì không có dự án nào làm được cả. 

Nhìn chung, BĐS là lĩnh vực có liên quan đến nhiều ngành nghề kinh tế khác. Nếu không điều chỉnh sớm những vấn đề còn đang vướng mắc thì thị trường sẽ ì ạch, kéo theo việc sản xuất vật liệu xây dựng, hoạt động của các nhà thầu, ngân hàng,... đều khó khăn theo.

Để thị trường BĐS 2025 thực sự phục hồi và làm cơ sở phát triển cho năm 2026 thì một số quy định về hành lang pháp lý cần được điều chỉnh. Trong đó, vấn đề thứ nhất là giải quyết câu chuyện định giá đất. Vấn đề thứ hai là làm rõ hơn quy định về đấu thầu dự án có quyền sử dụng đất để doanh nghiệp có thể tiếp cận dự án, yên tâm triển khai.   

- Nhiều ý kiến cho rằng, việc giá BĐS bị đẩy lên quá cao trong thời gian qua không chỉ do yếu tố đầu vào, mà còn do bản thân nhiều doanh nghiệp đã đẩy giá bán lên quá cao so với thực tế. Ông nghĩ sao về điều này? Theo ông, trong bối cảnh thị trường hiện nay, doanh nghiệp nên đặt tỷ lệ lợi nhuận ở mức bao nhiêu thì hợp lý? 

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Tuy cùng khó khăn, song bối cảnh thị trường hiện nay lại khác với thời điểm năm 2012 - 2013. Giai đoạn đó là thời kỳ thị trường khủng hoảng, không có người mua và cũng không có sản phẩm nên giá tụt xuống. Trong khi đó bây giờ, giá trên thị trường cứ càng ngày càng tăng chứ không hề giảm. 

Quan điểm của chúng tôi là luôn cố gắng đưa ra giá bán hợp lý chứ không chạy theo lợi nhuận. Song song với đó là chất lượng sản phẩm phải đảm bảo. Đưa ra mức giá hợp lý không có nghĩa là doanh nghiệp không có lãi mà là cả người bán và người mua cùng có lợi. Ví dụ như giá bán trên thị trường là 10 thì tôi chỉ bán 9,4 - 9,5 chứ không bao giờ bán cả 10. 

Mình làm dự án BĐS, có người mua để sử dụng nhưng cũng có người mua để đầu tư. Nếu như doanh nghiệp lấy hết lãi thì đến lúc thị trường đi xuống, người mua sẽ bị lỗ. Tôi biết có trường hợp một số người mua nhà mà chỉ 6 tháng sau, họ không thể nào bán được lại bằng cái giá đã mua. 

Phải làm sao để hài hòa lợi ích giữa khách hàng của mình và của chính mình. Khi làm dự án, tôi cho rằng lợi nhuận tối thiểu từ 14 - 15% là ở mức chấp nhận được, còn lại phải tuỳ thuộc vào thời cơ và sự tính toán hợp lý. Có những doanh nghiệp tính lãi tới mức 70 - 80%, thậm chí 100%, theo tôi thì như thế cũng không thật sự công bằng.

- Từng phát triển dự án ở nhiều tỉnh thành, ông thấy việc phát triển dự án BĐS ở các tỉnh khác có gì khác biệt so với Hà Nội?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Đến thời điểm hiện tại, tôi có thể nói rằng việc phát triển dự án BĐS ở các tỉnh xung quanh Hà Nội là chiến lược hợp lý của công ty bởi hai lý do. Một là quỹ đất của Hà Nội hiện không còn nhiều, rất khó kiếm. Hai là giá đất của các thành phố lớn hiện quá cao, nhiều doanh nghiệp không dám tính đến chuyện nhảy vào đầu tư. 

Trong khi đó ở các tỉnh xung quanh, giá đất vẫn còn ở mức hợp lý. Mặt khác, các địa phương cũng muốn mời gọi đầu tư để phát triển kinh tế chung của tỉnh. Khi làm việc ở tỉnh, mặc dù vẫn có những tranh luận về văn bản luật nhưng tinh thần của họ là mời gọi đầu tư và tạo điều kiện cho doanh nghiệp. Chúng tôi được họ hỗ trợ rất nhiệt tình, đây cũng là điều thuận lợi.  

Đơn cử như dự án Palm Manor Việt Trì tại Phú Thọ được xử lý rất linh hoạt, giao đất cuốn chiếu. Mặc dù định giá đất là điểm vướng mắc chung trên toàn quốc, xu thế chung là giá đất tăng lên nhưng địa phương vẫn cố gắng tính toán, đứng ra cân nhắc, xem xét chi phí đầu tư hạ tầng cho doanh nghiệp. Lãnh đạo tỉnh có chia sẻ với tôi rằng, không phải họ đặt vấn đề để cố gắng thu ngân sách cao hơn, nhưng quan trọng là phải làm sao để phù hợp với quy định của pháp luật.

Địa phương làm rất cẩn thận, họ đến kiểm tra từng lô hàng, phải đủ điều kiện mở bán mới được kinh doanh và doanh nghiệp cũng tuân thủ. Nhìn về tổng thể, họ làm bài bản, chặt chẽ, vướng đâu gỡ đấy, tuân thủ pháp luật nhưng cũng không tự trói mình. Kết quả, dự án đã mở bán đợt đầu tiên trong năm 2024 và được thị trường đón nhận, ra đến đâu hết hàng đến đấy.  

Tôi cho rằng những động thái như vậy từ địa phương giúp các chủ đầu tư yên tâm hơn khi làm dự án, tâm lý doanh nghiệp theo đó cũng được giải phóng.

- Hiện nhiều chủ đầu tư ngoại như Keppel Land, CapitaLand... ngày càng mở rộng địa bàn kinh doanh, trong đó có xu hướng "Bắc tiến". Liệu GP Invest và những doanh nghiệp nội khác có ảnh hưởng?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Quan điểm của chúng tôi là không ngại cạnh tranh. Tập trung làm ở khu vực phía Bắc, tôi có niềm tin rằng chỉ cần đường đi của mình chuẩn chỉ, đúng pháp luật thì sẽ được các địa phương ủng hộ. 

Tất nhiên là nếu doanh nghiệp không có đủ năng lực thì không thể làm ăn, song tài chính mạnh cũng không phải là yếu tố duy nhất. Mình làm đến đâu chắc đến đấy sẽ đảm bảo được uy tín.

Thương trường cạnh tranh bình đẳng, các doanh nghiệp lớn từ xa đến chưa chắc đã mạnh hơn các doanh nghiệp ngoài Bắc của mình. Nguyên tắc làm ăn trên thị trường là doanh nghiệp phải có bản lĩnh. 

Tôi xác định mục tiêu là phục vụ đúng nhu cầu khách hàng, đưa ra giá bán hợp lý, sản phẩm chất lượng và đảm bảo hài hoà lợi ích, như vậy thì không sợ bị cạnh tranh.

Xin cảm ơn ông!