Tổng Giám đốc Gamuda Land: Doanh nghiệp đang tìm kiếm những quỹ đất 20 - 30 ha ở ngoại thành và không dừng lại ở M&A

Quỹ đất sẽ quyết định lợi nhuận 

Thị trường bất động sản (BĐS) vừa khép lại một năm 2024 với nhiều biến động và mở ra một chu kỳ phát triển mới từ năm 2025. 

Dự báo về triển vọng năm nay, Chứng khoán Vietcombank (VCBS) cho rằng, tính sẵn sàng và giá vốn của quỹ đất sẽ là yếu tố quan trọng quyết định hiệu quả lợi nhuận dự án trong vài năm tới. Do đó, doanh nghiệp bất động sản cần lưu ý 2 vấ đề để thích nghi với điều kiện chu kỳ mới. 

Thứ nhất, mặt bằng đơn giá tiền sử dụng đất cho các dự án bị đẩy cao tại gần như tất cả địa phương kể từ giữa năm 2024 có thể phá vỡ phương án tài chính mà doanh nghiệp đã sử dụng để xây dựng đơn giá bán và thỏa thuận với đơn vị cấp tín dụng trước đó. 

Thứ hai, bảng giá đất mới tại nhiều địa phương tăng gấp nhiều lần mức cũ có thể tạo ra hiệu ứng tăng giá đến đất thổ cư chuyển nhượng trong khu vực - một trong những yếu tố đầu vào để xác định đơn giá tiền sử dụng đất cho dự án. Đồng thời, làm gia tăng áp lực dòng tiền của doanh nghiệp trong giai đoạn giải phóng mặt bằng (thường chưa có hỗ trợ từ vốn tín dụng).

Theo VCBS, hai vấn đề trên có thể gây khó khăn đáng kể cho các doanh nghiệp đang trong giai đoạn phát triển quỹ đất; quy hoạch dự án tại khu vực thị trường chưa khởi sắc, khiến khó đẩy áp lực gia tăng chi phí vào giá bán; đã nhận đặt cọc, thậm chí kinh doanh một phần dự án theo đơn giá bán cũ, do đó có thể vỡ phương án tài chính nếu không thể đàm phán lại với khách hàng.  

Mặt khác, những doanh nghiệp có sẵn quỹ đất đã sạch mặt bằng và hoàn thành nghĩa vụ tài chính sẽ có lợi thế rất lớn về giá thành và hiệu quả lợi nhuận trong vài năm tới. 

Về dài hạn, những doanh nghiệp thích nghi được với các quy định và điều kiện thị trường mới sẽ có cơ hội bứt phá trong chu kì bất động sản tiếp theo. Chủ đầu tư cần chuyên nghiệp hóa hoạt động phát triển và kinh doanh dự án, tạo ra giá trị gia tăng tốt cho quỹ đất dự án trong bối cảnh giá vốn tích lũy quỹ đất được đẩy sát với giá thị trường. 

Đối với doanh nghiệp quy mô nhỏ và không mạnh về nguồn lực tài chính, đơn vị này khuyến nghị có thể lựa chọn hợp tác, liên doanh để hình thành các đơn vị lớn. Hoặc tham gia đồng phát triển, làm nhà đầu tư thứ cấp tại các khu đô thị của doanh nghiệp lớn. 

Nguồn quỹ đất cho chủ đầu tư trong chu kỳ mới

Tại sự kiện công bố báo cáo thị trường bất động sản quý IV/2024 sáng nay, Ông Võ Huỳnh Tấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam đã chỉ ra xu hướng phát triển quỹ đất những năm qua của các nhà chủ đầu tư. 

"Còn nhớ trước năm 2013, các dự án nhà ở tại Hà Nội chủ yếu nằm trong khu vực nội đô, dọc theo tuyến đường vành đai 2 và vành đai 3. Tuy nhiên, sau khi thành phố có kế hoạch triển khai vành đai 3,5, vành đai 4, cao tốc Hà Nội - Hải Phòng và tuyến metro, các chủ đầu tư đã đẩy mạnh phát triển quỹ đất ra khỏi nội thành. TP HCM cũng tương tự như vậy. 

Các chủ đầu tư sau đó đã có xu hướng mở rộng phạm vi phát triển ra các tỉnh vùng ven lân cận Hà Nội và TP HCM. Ở TP HCM những năm qua xu thế này khá rõ nét nếu nhìn vào các dự án ở Bình Dương, Đồng Nai hay Long An. Còn tại Hà Nội, năm 2024 nhiều chủ đầu tư lớn đã ra mắt các dự án ở Hà Nam, Hưng Yên và Bắc Ninh.

Tôi cho rằng, xu hướng phát triển ra các khu vực vùng ven sẽ tiếp diễn trong những năm tới, khi hạ tầng ngày càng phát triển". 

Mặc dù phạm vi phát triển quỹ đất ngày càng mở rộng, song trong nội đô vẫn còn quỹ đất để các chủ đầu tư tiếp cận nếu có nhu cầu, theo đánh giá ông Trương An Dương, Giám đốc điều hành khu vực phía Bắc và khối bất động sản Nhà ở của công ty Frasers Property Vietnam.

"Luật Đất đai mới đã tạo ra hành lang pháp lý rõ ràng để phát triển quỹ đất trong trung tâm Hà Nội và TP HCM có thể "unlock" trong năm 2025. Chúng tôi thấy quỹ đất này chủ yếu sẽ đến từ việc đấu giá và các chủ đầu tư có thể nhìn vào những năm tới. Tôi nghĩ thời gian tới trong nội đô vẫn còn quỹ đất chứ không phải không có. 

Một nguồn quỹ đất sẽ phổ biến ở những năm tới là các tỉnh vùng ven, khi hạ tầng phát triển. Trong 10 năm tới, khả năng chúng ta sẽ vào vành đai 5, vành đai 6, và những dự án này có thể phát triển theo mô hình khu đô thị - Township", theo ông Dương.

Chia sẻ thêm về định hướng phát triển quỹ đất, ông James Lai Siaw Pin, Tổng Giám đốc Gamuda Land cho biết, Gamuda có một số tiêu chí quan trọng khi tìm kiếm quỹ đất, đó là định giá đất để xác định tiềm năng tăng giá, khả năng kết nối giao thông, thuận lợi để được cấp pháp lý và là khu vực được khách hàng đặt nhiều quan tâm.

"Nếu nhìn vào thị trường Hà Nội, để tìm được quỹ đất bên trong vành đai 3 là rất khó. Do đó, chúng tôi tập trung tìm kiếm quỹ đất trong bán kính 8 km quanh vành đai 3 và đến vành đai 4. Khu vực này vài năm trở lại đây có một số chủ đầu tư khác cũng hiện diện là là Ecopark và Vinhomes nhờ hạ tầng kết nối thuận lợi. 

Hiện nay, chúng tôi hướng đến những quỹ đất 20 - 30 ha tại các khu vực ngoại thành. Không chỉ dừng lại ở hình thức truyền thống là M&A, chúng tôi cũng đang xem xét những phương thức khác mà nhà nước cho phép như đấu giá, đấu thầu dự án phù hợp với quy hoạch của các địa phương", ông James Lai chia sẻ.