Thị trường căn hộ Hà Nội quý IV/2024: Mức tăng giá cao nhất trong 8 năm, bất ngờ xuất hiện dự án trung cấp mở bán mới

Sáng 8/1, CBRE Việt Nam đã tổ chức công bố báo cáo thị trường căn hộ chung cư Hà Nội quý IV và cả năm 2024.

Số liệu từ CBRE cho thấy, trong năm 2024, nguồn cung căn hộ chung cư mở bán mới tại Hà Nội tăng gấp ba lần so với năm 2023, vượt 30.900 căn và là nguồn cung mở bán mới theo năm cao nhất kể từ năm 2020.

Trong khi đó, nguồn cung căn hộ bán mở bán mới tại TP HCM thấp nhất kể từ năm 2013, với chỉ 5.050 căn hộ mở bán mới. Dù vậy, riêng trong quý cuối năm, TP HCM đã ghi nhận nguồn cung mở bán mới tăng mạnh so với quý trước đó, gấp 26 lần quý III/2024.

Đánh giá chung về thị trường căn hộ Hà Nội, ông Võ Huỳnh Tấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, năm 2024 phản ánh hai bức tranh trái ngược tại Hà Nội và TP HCM, đồng thời chứng kiến sự đảo chiều của thị trường Hà Nội. 

"Nếu như TP HCM trước Covid-19 luôn dẫn đầu về nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ thì sau đại dịch đã có sự chuyển biến, đặc biệt trong 2024, khi mà nguồn cung tại TP HCM chỉ bằng 1/6 Hà Nội và là mức thấp nhất trong 13 năm qua.

Còn thị trường Hà Nội, dù nguồn cung mới chưa đạt được mức trước Covid-19, song đã có sự bứt phá trong 2024. Tuy nhiên, Hà Nội đang đi theo xu hướng của TP HCM từ nhiều năm trước, đó là sự mất cân đối cung cầu khi phân khúc cao cấp chiếm trên 80% tổng nguồn cung mới".

Về giá bán, tính đến quý IV/2024, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội đạt 72 triệu/m2 (chưa bao gồm VAT). Trong năm 2024, giá bán sơ cấp đã ghi nhận mức tăng mạnh, tăng 36% so với cùng kỳ 2023 và 12% so với quý trước. Đây là mức tăng cao nhất ghi nhận được trong vòng 8 năm trở lại đây tại thị trường chung cư Hà Nội.

Phần lớn nguồn cung mới trong quý IV/2024 tập trung vào các dự án cao cấp ở Nam Từ Liêm và Gia Lâm vốn đã đi vào hoạt động với một lượng cư dân nhất định. Điều này đã dẫn đến việc tăng giá bán sơ cấp cũng như tốc độ bán hàng vượt mức 70% ở các dự án.

Đặc biệt, khu vực xa trung tâm như Đông Anh và Văn Giang (tỉnh Hưng Yên giáp ranh Hà Nội) đang ghi nhận sự gia tăng nguồn cung cao cấp khi các dự án đại đô thị tại các khu vực này lần lượt ra mắt.

Bên cạnh những nguồn cung cao cấp, thị trường Hà Nội quý vừa qua ghi nhận một dự án trung cấp mới ở khu vực ngoại thành Hà Nội (Thạch Thất) đã mở bán với tỷ lệ bán hàng tích cực, góp phần giải tỏa phần nào sự thiếu hụt nguồn cung phân khúc này trong thời gian qua.

Tại TP HCM, căn hộ chung cư tại hiện có giá bán sơ cấp đạt trung bình 76 triệu/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT), tăng gần 24% theo năm.

Theo CBRE, mức tăng này là do hơn 70% nguồn cung mới trong năm đến từ các dự án cao cấp đến hạng sang và các dự án mở bán giai đoạn tiếp theo điều chỉnh giá bán tăng 10 - 40% so với giai đoạn trước đó. Điển hình có dự án tại khu vực Thủ Thiêm chào bán giai đoạn cuối với giá bán 490 triệu/m2 thông thủy.

Dù đặt ra mức giá sơ cấp chào bán cao, các chủ đầu tư cũng áp dụng nhiều chính sách bán hàng ưu đãi như giãn thanh toán đến 5 năm, chiết khấu 5 - 16% cho thanh toán tiêu chuẩn... Nhờ đó tỷ lệ hấp thụ của các dự án mở bán mới đạt trung bình 70% trên số căn mở bán trong quý IV và cả năm 2024.

Trong đó, một số dự án cao cấp đến hạng sang có kết nối thuận tiện với khu vực trung tâm ghi nhận tỷ lệ bán gần 100% chi trong ngày mở bán, thu hút phần lớn nhà đầu tư có sẵn dòng tiền và lựa chọn chính sách thanh toán chuẩn có chiết khấu cao. 

Tại thị trường thứ cấp, mặt bằng giá bán chung cư Hà Nội đang dần đuổi kịp mức giá tại TP HCM, trung bình lần lượt 48 triệu và 49 triệu/m2. Tại Hà Nội, mức tăng giá thứ cấp duy trì đà tăng ổn định so với hồi đầu năm, tăng 5% theo quý. So với cùng kỳ 2023, giá bán thứ cấp chung cư Hà Nội đã tăng hơn 26% theo năm, là mức tăng theo năm cao nhất từ trước tới nay.

Mặt khác, giá bán thứ cấp chung cư tại TP HCM tiếp tục đà tăng nhẹ, trung bình 1% theo quý và tăng 7% theo năm. Tuyến metro Số 1 bắt đầu vận hành thương mại từ cuối tháng 12/2024 đã kéo theo các dự án nằm dọc tuyến, điển hình tại khu vực quận 2 và quận 9 (cũ) của TP Thủ Đức, giá bán thứ cấp bình quân tăng 2 - 3% theo quý và tăng gần 15% theo năm.

"Nói về yếu tố giá, 2024 chứng kiến mức tăng giá khủng khiếp, đặc biệt là Hà Nội. Hồi quý III, mức giá trung bình của Hà Nội là 66 triệu/m2, gần tiệm cận TP HCM là 68 triệu/m2.

Thời điểm đó, chúng tôi đã dự báo với đà tăng giữ nguyên, trong khoảng 6 tháng tới giá sơ cấp căn hộ Hà Nội có thể đuổi kịp, thậm chí vượt TP HCM.

Tuy nhiên, kịch bản đó đã không diễn ra, khi trong quý IV vừa qua thị trường TP HCM cũng có sự bứt phá lớn, khi quý cuối năm có nhiều dự án cao cấp, hạng sang mở bán mới và kéo mức giá sơ cấp bình quân lên cao", ông Võ Huỳnh Tấn Kiệt chia sẻ.

Năm 2025, CBRE dự báo nguồn cung mới căn hộ chung cư tại Hà Nội ước đạt hơn 31.000 căn mở bán, cao hơn so với năm 2024. Nguồn cung chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp, với sự gia tăng nguồn cung hạng sang.

Bên cạnh đó, nguồn cung cũng dự kiến mở rộng ra các khu vực phía Nam (quận Hoàng Mai), phía Đông (quận Long Biên) và phía Tây (huyện Đan Phượng). Sự dồi dào của nguồn cung mới sẽ góp phần duy trì mức tăng trưởng giá bán sơ cấp ổn định, dự kiến tăng trung bình 6 - 8% mỗi năm. 

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam Chi nhánh Hà Nội chia sẻ: "Giá chung cư Hà Nội đã có sự tăng trưởng mạnh từ quý IV/2023. Đây là lần đầu tiên tôi thấy tốc độ tăng giá nhanh như vậy sau nhiều năm làm nghề.

Xét về dữ liệu lịch sử giai đoạn 10 - 15 năm qua, thực tế cho thấy giá chung cư đã tăng trung bình khoảng 5%/năm, chưa kể đồng tiền có sự lạm phát. 

Một giai đoạn dài 2010 - 2020 giá chung cư ít có sự biến động. Tuy nhiên từ năm 2022 giá chung cư đã trải qua 2 giai đoạn tăng nóng: Cuối 2021 - quý III/2022 và từ quý IV/2023 đến nay".

Theo bà An, có nhiều lý do khiến giá chung cư tăng trưởng nóng những năm qua. 

Cụ thể, tính đến trước giai đoạn 2018 - 2019, người Hà Nội đã không thực sự thích ở chung cư, thay vào đó họ chuộng nhà liền thổ. Khoảng 5 - 6 năm trở lại đây, các dự án chung cư có dịch vụ tiện ích tốt hơn, mô hình chung cư dần trở nên quen thuộc hơn với người Hà Nội.

Thứ hai, trước đây thị trường chung cư chưa có sự tham gia của nhiều chủ đầu tư, chủ yếu là các doanh nghiệp trong nước nên chưa có sự cạnh tranh. Còn 5 - 6 năm trở lại đây, nguồn cung tăng trưởng, sự hiểu biết của người mua tăng lên, các chủ đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường nhiều hơn.

Ngoài ra, sự phát triển hạ tầng của Hà Nội nhanh hơn các địa phương khác, kết nối thuận tiện hơn so với TP HCM. Hà Nội được đầu tư đồng bộ về nhiều hướng, kéo theo nhu cầu ở thực tăng cao. 

Về dòng tiền tài chính, mặt bằng lãi suất cũng khá thuận lợi để mua bất động sản ở thực hoặc đầu tư. Dòng tiền hiện tập trung khá nhiều vào thị trường Hà Nội khiến thanh khoản và mặt bằng giá chung cư Hà Nội đi lên. Mặt bằng chi phí vật liệu đã tăng trong 5 năm qua cũng khiến giá tăng lên.