Giá chung cư thứ cấp Hà Nội giảm

Bức tranh chung cư Hà Nội đã ghi nhận diễn biến trái chiều trên thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp.  

Cụ thể, theo báo cáo quý I/2025 của Savills Việt Nam, giá căn hộ sơ cấp Hà Nội tăng trung bình 22%/năm trong 5 năm qua. Huyện Đông Anh là nơi có mức tăng giá cao nhất, đạt 42%/năm. Tiếp theo là quận Tây Hồ với tốc độ tăng trưởng 40%/năm. Trên thị trường sơ cấp, giá bán trung bình đạt 79 triệu/m2.

Trong khi đó, giá thứ cấp đạt khoảng 60 triệu/m2. Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội cho biết, theo khảo sát của đơn vị với hơn 400 dự án chung cư tại Hà Nội, có 47% dự án ghi nhận giá bán thứ cấp giảm so với quý trước. 

Khoảng cách giữa giá sơ cấp và thứ cấp ngày càng nới rộng, đặc biệt ở phân khúc cao cấp. Tại các dự án hạng A, mức chênh lệch lên tới 52%, phân khúc hạng B là 21%, cho thấy áp lực điều chỉnh đang diễn ra rõ nét hơn ở các sản phẩm giá trị cao.

Nguyên nhân chính dẫn đến giá sơ cấp cao là nguồn cung mới tập trung phần lớn tại các đại đô thị. Cụ thể, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội trong quý I đạt 7.940 căn. Nguồn cung sơ cấp đạt 11.168 căn. Số lượng căn bán được đạt 7.914 căn, giảm 41% theo quý nhưng tăng 49% theo năm.

Hạng B chiếm 99% số lượng căn bán được. Tỷ lệ hấp thụ đạt 84%. Trong đó, Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City và Vinhomes Global Gate chiếm tới 89% nguồn cung mới và 90% số lượng căn bán được. 

Ở diễn biến khác, giá căn hộ thứ cấp có xu hướng giảm do sự thay đổi trong kỳ vọng lợi nhuận của nhà đầu tư. Trong bối cảnh giá sơ cấp neo cao, người mua ngày càng có xu hướng tìm đến thị trường thứ cấp để tìm mức giá hợp lý hơn.

Nhiều nhà đầu tư đã đạt được mức lợi nhuận kỳ vọng ở giai đoạn trước đang điều chỉnh chiến lược, chấp nhận thu hẹp biên lợi nhuận nhằm tăng thanh khoản, tái phân bổ dòng vốn sang các thị trường khác phù hợp hơn. Động thái này đã góp phần tạo làn sóng điều chỉnh giá trên thị trường thứ cấp. 

Theo chuyên gia Savills, quá trình điều chỉnh giá thứ cấp không còn mang tính cục bộ mà đang diễn ra trên phạm vi rộng, phản ánh rõ áp lực tái cân bằng giữa cung - cầu trên thị trường.

Tuy nhiên, mức giảm hiện tại vẫn chưa đủ hấp dẫn để tạo ra làn sóng giao dịch lớn giữa người bán và người mua. Do đó, bà Hằng dự báo mặt bằng giá thứ cấp sẽ tiếp tục xu hướng giảm trong thời gian tới, nhất là khi người mua đang có thêm nhiều lựa chọn. 

Về triển vọng giá căn hộ sơ cấp trong quý II/2025, vị này nhận định khả năng giảm giá là không cao, song cũng khó xảy ra tình trạng tăng nóng như các giai đoạn trước.

Từ nay đến cuối năm, nguồn cung mới dự kiến có 7.400 căn hộ. Sản phẩm hạng B tiếp tục dẫn đầu, chiếm tỷ trọng 67%. Trong quý II, thị trường sẽ có các dự án dự kiến mở bán mới hoặc mở bán giai đoạn tiếp theo với giá có thể quanh ngưỡng 100 triệu/m2. Mặt bằng giá sơ cấp hiện đang ở mức trung bình khoảng 79 triệu/m2, do đó khả năng giá sơ cấp giảm trong quý II là không cao.

Tuy nhiên, từ quý III - IV/2025, khi các đại dự án như Vinhomes Smart City hay Ocean Park hoàn tất mở bán hết quỹ căn, thị trường có thể đón thêm các dự án ở vị trí kém đắc địa hơn. Điều này có thể tạo điều kiện để mặt bằng giá sơ cấp tại Hà Nội được điều chỉnh nhẹ.

Dù vậy, nhìn chung hiện giá thị trường vẫn đang ở ngưỡng cao so với năng lực chi trả của số đông người mua. 

Năm 2026, Savills dự báo mặt bằng giá sơ cấp sẽ có xu hướng giảm khi các chủ đầu tư quay trở lại phát triển căn hộ hạng C - phân khúc gần như đang vắng bóng. Việc tái cung cấp căn hộ giá dưới 2 tỷ sẽ giúp thị trường tiếp cận gần hơn với nhu cầu thực và tạo ra thế cân bằng bền vững hơn giữa cung - cầu.