Thực hư làn sóng cắt lỗ chung cư Hà Nội

Báo cáo về phân khúc chung cư Hà Nội do CBRE Việt Nam vừa công bố cho thấy, giá bán trên thị trường đã có phần chững lại sau giai đoạn tăng trưởng nóng.  

Cụ thể, tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình trong quý I/2025 đạt khoảng 75 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và các khoản ưu đãi, chiết khấu). Mặc dù mức giá này đã cao hơn cùng kỳ năm ngoái 34%, nhưng so với quý IV/2024 thì chỉ cao hơn 3%. Đây là mức tăng giá theo quý thấp nhất được ghi nhận kể từ quý II/2023.  

Với thị trường thứ cấp, đà tăng giá bán cũng tiếp tục chậm lại. Tại thời điểm cuối quý I/2025, giá bán thứ cấp trung bình các dự án chung cư Hà Nội xấp xỉ 50 triệu đồng/m2, tăng gần 20% so với cùng kỳ 2024. Tuy nhiên, so với quý IV/2024 thì chỉ tăng 3%. Đây là mức tăng theo quý thấp nhất kể từ quý III/2023.   

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao, Trưởng chi nhánh Hà Nội của CBRE Việt Nam nhận định, giá chung cư Hà Nội đã tăng trưởng trung bình khoảng 35 - 40% trong vòng 2 năm qua, cá biệt tại một số dự án còn ghi nhận chỉ số cao hơn mức này.

Tuy nhiên, tới quý I/2025, đà tăng giá đã diễn biến chậm lại, sau 8 quý tăng mạnh. 

Theo vị này, trước đây giá căn hộ Thủ đô tăng khoảng 8 - 10%/quý, khiến kỳ vọng về giá bán của chủ nhà ở mức rất cao. Song đến nay, tốc độ mua chậm lại, chủ nhà buộc phải điều chỉnh kỳ vọng của mình.

Trên thực tế, thời gian qua tại Hà Nội đã xuất hiện nhiều thông tin về việc rao bán cắt lỗ chung cư. Đơn cử như tại quận Cầu Giấy, một căn hộ rộng 110 m2, có 3 phòng ngủ tại dự án Mipec Rubik 360 Xuân Thủy đang được rao với giá hơn 9 tỷ đồng, tức khoảng 82 triệu đồng/m2. Chủ nhà cho biết đang cần tiền nên bán gấp căn hộ với giá "cắt lỗ sâu". 

Ở quận Hoàng Mai, một căn hộ 54 m2, có 1 phòng ngủ tại dự án Times City Park Hill được rao bán trên mạng xã hội với giá hơn 4 tỷ đồng. Môi giới H. quảng cáo đây là mức giá "tốt nhất thị trường", đã được chủ nhà cắt lỗ, căn hộ có sẵn sổ và đã trang bị đầy đủ nội thất nên người mua có thể nhận nhà ở ngay.

Sang quận Gia Lâm, môi giới T. chia sẻ đang rao bán căn 2 phòng ngủ tại dự án Masteri Lakeside nhiều tuần nay, song vẫn chưa tìm được khách mua. Chủ nhà cần tiền gấp nên chấp nhận bán cắt lỗ với giá mới là 4,2 tỷ đồng, thay vì mức giá cũ 4,4 tỷ đồng được rao trước đó. 

Cuối năm ngoái, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) thông tin, số lượng chuyển nhượng chung cư theo hình thức sang tay khi chưa/mới ký hợp đồng mua bán lại ghi nhận tăng lên. Có tình trạng nhà đầu tư trót lướt sóng căn hộ đã phải cắt lỗ do gặp áp lực tài chính.  

Nhiều thông tin rao bán cắt lỗ chung cư Hà Nội trên các diễn đàn bất động sản. (Ảnh chụp màn hình). 

Nhìn nhận về hiện tượng trên, bà Nguyễn Hoài An cho rằng, các đơn vị môi giới có nhiều cách thức sử dụng thuật ngữ để việc quảng cáo sản phẩm cần bán đạt hiệu quả nhất.  

"Theo quan sát của chúng tôi, thuật ngữ "cắt lỗ" không phải bao giờ cũng có nghĩa thực sự cắt lỗ với chủ nhà. Việc này còn tùy thuộc vào chủ nhà mua với giá nào, vào thời gian nào. Nhà đầu tư cần phân biệt đấy là cắt lỗ hay chỉ là giảm giá so với kỳ vọng, nếu không thực sự hiểu đúng bản chất thì sẽ dễ hiểu nhầm. 

Đối với những chủ nhà đã mua chung cư trong khoảng thời gian từ 2 - 3 năm trước, gần như xác suất của việc họ phải giảm giá dưới mức mua vào là rất thấp. Tôi nghĩ khả năng cao là họ đang điều chỉnh mức giá kỳ vọng so với thời gian trước, con số chào bán đưa ra thị trường được cân đối lại", vị này nói.          

Dự báo về diễn biến thị trường trong thời gian tới, chuyên gia CBRE cho rằng, giá căn hộ có thể tăng nhẹ theo năm chứ khó tăng trưởng đột biến như giai đoạn trước. Vị này kỳ vọng trong 3 quý còn lại của năm 2025, đà tăng trưởng giá căn hộ Hà Nội sẽ ghi nhận diễn biến tương tự quý I.

Dự kiến trong năm nay, thị trường Hà Nội sẽ đón nhận khoảng 31.700 căn hộ được mở bán, sức mua tiếp tục duy trì ổn định. Giá bán sơ cấp dự kiến tăng 8% đến cuối năm. Với lượng căn hộ dồi dào sắp đổ bộ, các chủ đầu tư sẽ phải tính toán và cân nhắc về giá bán cùng cách làm mới sản phẩm.