Nhà đầu tư bất động sản có xu hướng tìm đến những 'vùng trũng' về giá

Báo cáo vừa công bố của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, nguồn cung toàn thị trường nhà ở trong quý I/2025 đạt 27.000 sản phẩm, tăng 33% so với cùng kỳ năm 2024. Trong đó, có 14.500 sản phẩm chào bán mới, chỉ bằng khoảng 1/2 quý trước nhưng tăng gấp 3 so với quý I/2024. Còn lại là hàng tồn tiếp tục chào bán.

Xét theo khu vực, 53% nguồn cung nhà ở mở bán được đóng góp bởi các dự án tại miền Bắc. Khu vực miền Nam chiếm tỷ trọng thấp hơn, ở mức 35%, song đã tăng hơn 11 điểm phần trăm so với thống kê của cả năm 2024. Sự cải thiện đáng kể này là nhờ nhiều dự án ra hàng, triển khai trở lại sau khi được tháo gỡ, vướng mắc và xác nhận xu hướng phục hồi của thị trường.  

Tỷ lệ hấp thụ chung toàn thị trường nhà ở đạt 45%, tương đương với 12.273 giao dịch, bằng 50% quý trước nhưng gấp đôi cùng kỳ năm trước. Trong đó, tỷ lệ hấp thụ dự án mới mở bán đạt khoảng 60%. Các tỉnh, thành có thông tin cụ thể về quy hoạch, hạ tầng như Hà Nội, TP HCM, Hà Nam, Hải Phòng, Bắc Giang, Đà Nẵng, Thanh Hóa, Thái Nguyên dẫn đầu về tỷ lệ hấp thụ.     

"Nhu cầu đầu tư có xu hướng tìm đến vùng trũng về giá nhưng có tiềm năng tăng trưởng cao nhờ quy hoạch, hạ tầng phát triển. Đặc biệt là trong bối cảnh giá bất động sản tại các thành phố lớn đã quá cao, chỉ phù hợp với số ít các nhà đầu tư có khả năng tài chính mạnh, có nhu cầu tích trữ tài sản lâu dài. 

Sóng sáp nhập các tỉnh, thành cũng kích thích cầu đầu tư tăng ở một số địa phương được đánh giá có tiềm năng phát triển sau sáp nhập như Bắc Giang, Hưng Yên, Thái Nguyên,...", VARS cho hay. 

Cũng theo đơn vị này, bên cạnh các kết quả tích cực, thị trường bất động sản nhà ở quý I/2025 vẫn còn nhiều điểm hạn chế chưa được khắc phục, thậm chí có xu hướng gia tăng, tiềm ẩn rủi ro cho sự phát triển bền vững. 

Cơ cấu nguồn cung tiếp tục mất cân đối nghiêm trọng. Nguồn cung các dự án mới chủ yếu phục vụ những người mua có khả năng tài chính cao và nhà đầu tư tìm kiếm sản phẩm có giá trị gia tăng lâu dài.

Phân khúc căn hộ giữ vai trò chủ đạo khi chiếm tỷ trọng hơn 69% cơ cấu nguồn cung nhà ở mở bán mới trong quý I. Phần lớn trong số này là chung cư cao cấp, hạng sang, còn chung cư thương mại giá bình dân hoàn toàn vắng bóng. 

Thị trường ghi nhận gần 2.000 sản phẩm căn hộ bình dân trong quý I, tăng lần lượt 33% và 54% so với quý trước và cùng kỳ năm ngoái, nhưng chủ yếu đến từ các dự án nhà ở xã hội, thay vì nhà ở thương mại giá bình dân.

VARS cho biết, dù nhà ở xã hội có nhiều tiến triển song vẫn còn những rào cản khiến phân khúc này phát triển chưa như kỳ vọng. Tỷ lệ giải ngân gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng cho người mua nhà ở xã hội vẫn rất thấp, chỉ đạt 3,3% do lãi suất vẫn cao, thời gian vay ngắn và các tỉnh, thành có nhu cầu cao vẫn thiếu quỹ đất, thiếu nguồn cung nhà ở xã hội. Việc hoàn thiện hồ sơ mua nhà ở xã hội còn mắc ở thủ tục xác nhận thu nhập đối với đối tượng lao động tự do. 

Bên cạnh mất cân đối cơ cấu nguồn cung, mặt bằng giá chào bán bất động sản tiếp tục xu hướng tăng cũng là một trong những điểm đáng lưu ý của thị trường trong 3 tháng đầu năm.

Khi áp lực chi phí, nhất là các khoản liên quan đến đất đai gia tăng trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm khiến các chủ đầu tư tiếp tục có xu hướng phát triển những dự án cao cấp nhằm đảm bảo mục tiêu về lợi nhuận. Điều này đã thúc đẩy bất động sản tiếp đà tăng giá.

Trong quý I/2025, Hà Nội dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng trưởng giá bán căn hộ, với mức tăng 77,6% so với quý I/2019, đạt trung bình khoảng 70,2 triệu đồng/m2. Đà Nẵng đứng thứ 2 với 58,6%, đạt khoảng 62 triệu đồng/m2. Tiếp đến là TP HCM với 35%, đạt khoảng 71,8 triệu đồng/m2.

Giai đoạn 2019 - 2025, tốc độ tăng giá căn hộ tại Đà Nẵng ghi nhận mức tăng trưởng vượt trội, cao hơn khoảng 1,6 lần so với TP HCM. Nguyên nhân chủ yếu đến từ sự xuất hiện của nhiều dự án mới được chào bán với mức giá cao hơn đáng kể so với mặt bằng trước đó, góp phần thiết lập mặt bằng giá mới cho thị trường.