Sốt đất theo tin sáp nhập: Cẩn trọng bài học Hà Tây - Hà Nội năm 2008

Các thông tin xoay quanh đề xuất sáp nhập tỉnh đã và đang khiến thị trường bất động sản tại nhiều địa phương trên cả nước nóng lên.  

Theo khảo sát mới đây do Batdongsan.com.vn thực hiện với các môi giới địa ốc, có hơn 68% người được hỏi kỳ vọng giá bất động sản sẽ tăng trưởng sau sáp nhập và gần 64% kỳ vọng nguồn cung sẽ cải thiện. 

Dữ liệu của đơn vị cho thấy, mức độ quan tâm trên thị trường tăng mạnh tại những tỉnh, thành phố xuất hiện thông tin chưa chính thức về việc có khả năng sáp nhập.

Nổi bật là những nơi có sự tương đồng về quy mô, bổ trợ về kinh tế công nghiệp như Bắc Giang (mức độ quan tâm bất động sản trong tháng 3 tăng 83% so với hồi tháng 2) và Bắc Ninh (43%), Quảng Bình (45%) và Quảng Trị (8%), Bình Dương (49%), Bà Rịa - Vũng Tàu (42%) và TP HCM (13%). 

Một số tỉnh có vị trí địa lý, lợi thế thiên nhiên tương đồng cũng ghi nhận biến động tích cực như Hưng Yên (36%) và Thái Bình (75%), Ninh Thuận (34%) và Lâm Đồng (21%), An Giang (32%) và Kiên Giang (34%).

Diễn biến tương tự được ghi nhận tại các tỉnh có sự tương đồng/bổ trợ về diện tích tự nhiên, quy mô dân số như Hà Nam (30%) và Ninh Bình (95%), Đà Nẵng (39%) và Quảng Nam (96%), Cần Thơ (28%) và Hậu Giang (28%). 

Tại Hội thảo Toàn cảnh thị trường bất động sản quý I/2025 vừa diễn ra, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, sáp nhập tỉnh là câu chuyện nóng kéo dài suốt từ cuối năm ngoái đến đầu năm nay. Mức độ quan tâm và kỳ vọng lớn của thị trường địa ốc với việc sáp nhập tỉnh vừa là cơ hội, song cũng vừa là thách thức trong tương lai

Cụ thể, khi sáp nhập tỉnh, thị trường có cơ hội được đẩy mạnh đầu tư công cho hạ tầng, kinh tế khu vực; có chính sách mới để kết nối, bổ trợ kinh tế, xã hội; chi phí quản lý công được tối ưu. 

Tuy nhiên, thị trường phải đối mặt với những thách thức về công tác quản lý, tránh sốt đất theo hướng không bền vững. Bên cạnh đó, còn có sự khác biệt về xã hội, văn hoá tại các địa phương. Sự chênh lệch về phát triển kinh tế giữa các khu vực có thể làm khó bổ trợ và tạo động lực tăng trưởng chung.

Lấy ví dụ về việc tỉnh Hà Tây (cũ) sáp nhập vào Hà Nội năm 2008, chuyên gia cho biết khu vực này đã ghi nhận biến động tích cực về giá nhà đất, song cũng tồn tại bất cập. Trong vòng 10 năm qua (từ 2016 - 2025), giá bất động sản tại Hà Nội đã tăng trung bình khoảng 2,4 lần, còn giá tại Hà Tây (cũ) tăng khoảng 2,6 - 15 lần.

"Như vậy, câu chuyện về giá sau khi sáp nhập đã có sự thay đổi tương đối lớn. Tuy nhiên bên cạnh đó, khá nhiều dự án bất động sản đang bị bỏ hoang, chậm tiến độ ở khu vực Hà Tây (cũ). Ngoài ra, việc giá bất động sản tăng nhanh như vậy cũng khiến thanh khoản thị trường gặp vấn đề. Cần lưu ý không phải bất cứ vị trí nào sau khi sáp nhập cũng có mức tăng trưởng đồng đều và nhiều", vị này nói.  

Trong bối cảnh thị trường liên tục xuất hiện các thông tin về việc sáp nhập, theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, đất nền là phân khúc có sức bật tốt nhất trong những tháng đầu năm. Chỉ tính riêng tháng 3, mức độ quan tâm đất nền đã tăng 50%, lượng tin đăng bán cũng tăng 34% so với hồi tháng 2. 

Khảo sát của đơn vị với với các môi giới bất động sản cũng cho thấy, đất nền là phân khúc được nhận định có sự tăng trưởng tốt nhất trong quý I/2025. Khoảng 44% môi giới tham gia khảo sát cho rằng tình hình giao dịch đất nền ở mức ổn định, còn 24% đánh giá giao dịch tăng khoảng 10 - 50% so với quý I/2024.

Nhận định về xu hướng thị trường, hơn 70% môi giới tham gia khảo sát cho rằng phân khúc đất nền diễn biến ổn định và tăng trưởng trong quý I.

Đất nền miền Bắc được quan tâm nhiều

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh Batdongsan.com.vn thông tin, từ sau Tết, mức độ quan tâm đất nền ở các thị trường tỉnh đã leo thang rất nhanh, nhất là trong tháng 3 với mức tăng 54% so với tháng 2, vượt cả Hà Nội (52%) và TP HCM (31%). Đây gần như là mức tăng cao nhất tại các thị trường tỉnh trong khoảng 3 - 4 năm qua.  

Giá bán đất nền tại các thị trường tỉnh vào tháng 3/2025 cũng ghi nhận mức tăng khoảng 67% so với thời điểm tháng 1/2023. Cùng khoảng thời gian này, giá bán đất nền tại Hà Nội và TP HCM tăng lần lượt khoảng 42% và 7%. 

Xét theo khu vực, chuyên gia cho biết, đất nền tại các tỉnh miền Bắc ghi nhận mức độ tăng trưởng lớn hơn cả với loạt thị trường tiêu biểu dẫn đầu như Ninh Bình, Phú Thọ, Bắc Giang, Thái Bình, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Quảng Ninh...

Tại miền Trung, chỉ có Quảng Nam là địa phương có mức độ tăng ấn tượng hơn cả. Còn ở miền Nam, chỉ có 2 đại diện nằm trong top 20 địa phương có lượng quan tâm tìm kiếm cao là Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. 

So sánh về biến động giá cho thấy, các thị trường tỉnh tại miền Bắc ghi nhận đà tăng cao hơn phía Nam. Tại tháng 3/2025, giá đất nền tại Bắc Giang đã tăng khoảng 80%, Bắc Ninh 52%, Hà Nam 50%, Hưng Yên 75%, Thái Bình 44%... so với tháng 1/2023. Cùng khoảng thời gian, biến động giá tại các khu vực lân cận TP HCM ở mức nhẹ hơn như Dĩ An tăng 12%, Long Thành 7%, Nhơn Trạch 8%, Thủ Dầu Một 5%, Thuận An 16%, Phú Mỹ 22%,... 

Tại miền Trung, đất nền Quảng Nam có mức độ quan tâm tăng mạnh ở khu vực ven biển giáp ranh Đà Nẵng, giá đất Điện Bàn tăng 52% so với tháng 1/2023. Ở Đà Nẵng, hiện giá đất nền quận Cẩm Lệ đã tăng 80%, quận Liên Chiểu tăng 75%, huyện Hoà Vang tăng 50%, quận Ngũ Hành Sơn và quận Sơn Trà tăng 44%.

Chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư cần thận trọng trước các cơn sốt ảo, tìm hiểu kỹ mặt bằng giá đất tại khu vực dự kiến đầu tư và nắm rõ tiến độ thay đổi quy hoạch để đánh giá rủi ro và khả năng tăng trưởng. Ngoài ra, yếu tố thanh khoản và tạo dòng tiền từ bất động sản cũng cần được đặt lên hàng đầu.