'Cơn gió lạ' Hà Nam giữa sóng sốt đất sáp nhập

Hà Nam nằm trong vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ và là cửa ngõ giao thương từ Thủ đô đi các tỉnh phía Nam. Tại đây có quốc lộ 1A và cao tốc Cầu Giẽ - Ninh Bình chạy qua, cộng hưởng với các tuyến đường vành đai 3, 3.5, 4 tạo thành mạng lưới kết nối giao thông phía Nam Hà Nội.  

Trong tương lai, hướng tuyến đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam dự kiến đi qua 20 tỉnh, thành phố với tổng chiều dài khoảng 1.541 km. Hà Nam có ga Phủ Lý được đặt tại xã Liêm Tuyền và xã Liêm Tiết, TP Phủ Lý, gần khu vực nút Liêm Tuyền, phía Đông đường cao tốc Bắc - Nam.

Theo quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050, Hà Nam trở thành thành phố trực thuộc Trung ương, là trung tâm hậu cần về công nghiệp, công nghệ cao, y tế, chăm sóc sức khỏe, giáo dục đào tạo, dịch vụ du lịch, thương mại của vùng đồng bằng sông Hồng. 

Tại ĐHĐCĐ thường niên 2025 diễn ra vừa qua, ông Nguyễn Minh Hoàn, Chủ tịch HĐQT của Tổng công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Nam Hà Nội (mã: NHA) đã chia sẻ, hiện nay trên địa bàn Hà Nam đang có các tập đoàn lớn như Sun Group đầu tư mạnh, thu hút đầu tư của các khu công nghiệp rất tốt.

"Hà Nam còn có lợi thế giáp Hà Nội và Hưng Yên. Đặc biệt Hưng Yên sắp tới đây tôi đánh giá sẽ phát triển rất mạnh nhờ dự án con đường tâm linh, tuyến đường kết nối di sản văn hoá du lịch phát triển kinh tế dọc sông Hồng (Tập đoàn Xuân Trường đang triển khai) và dự án của Tập đoàn Trump (hơn 1 tỷ USD). 

Thị trường bất động sản tỉnh lẻ như Hà Nam vài năm gần đây biên độ tăng giá rất cao. Có thể nói nhu cầu bất động sản tại Hà Nam chủ yếu là ở thực. Khu vực Đồng Văn bây giờ còn sôi động hơn cả ở trong TP Phủ Lý", Chủ tịch NHA nhìn nhận.

Giá đất biến động theo dự án lớn

Thời gian gần đây, nhiều dự án bất động sản quy mô lớn đang được triển khai ở Hà Nam, giá đất khu vực xung quanh theo đó cũng ghi nhận những diễn biến mới. 

Đơn cử như tại TP Phủ Lý, dự án Đô thị thời đại - Sun Urban City với quy mô 420 ha, tổng mức đầu tư khoảng 35.000 tỷ đã được Tập đoàn Sun Group khởi công hồi tháng 8/2024. 

Thông tin từ chủ đầu tư, dự kiến hạng mục công viên Sun World sẽ vận hành vào dịp 30/4, khu căn hộ cao tầng A1 sẽ bàn giao vào tháng 6, toàn bộ sản phẩm bất động sản thấp tầng sẽ cơ bản hoàn thiện vào cuối năm nay.

Theo ghi nhận của người viết, không khí tại công trường dự án hiện khá nhộn nhịp, tập trung đông công nhân cùng máy móc, xe cộ, vật liệu xây dựng.   

Trao đổi người viết, chị P., người dân địa phương sinh sống ngay cạnh nơi xây dựng công viên Sun World cho biết, kể từ khi dự án được khởi công, giá đất khu vực này đã tăng liên tục. 

“Đất sốt xình xịch, giá tăng rất nhiều. Hồi giữa năm ngoái, các lô đất trong khu tái định vành đai 5 hay khu đất dịch vụ 7% Phú Hoàn chủ yếu có giá bán dao động 15 - 20 triệu/m2. Vậy mà chỉ qua vài tháng, các lô nằm ở mặt đường trong hiện có giá khoảng 40 - 45 triệu/m2. Với những lô nằm trên trục đường ngoài, đối diện công viên, giá khoảng 65 - 70 triệu/m2, ai tiền to mới động vào được. 

Có lúc thị trường hơi chững, người mua bán ít lại mà giá vẫn tăng đều. Cuối năm ngoái, hàng xóm tôi vừa bán được một lô đất có công trình nhà cấp 4 xây tạm với giá 6,4 tỷ để chuyển về quê sinh sống. Một nhà đầu tư ở huyện Phú Xuyên (Hà Nội) đã mua lại và đang giữ đất chờ tăng giá thêm chứ chưa vội bán.

Tuy nhiên, người nào có ý định đầu tư ở đây thì cần lưu ý giá cao là vậy, song đất khu này nhiều lô vẫn chưa có sổ”, chị P. nói.

Sang địa phận thị xã Duy Tiên, Khu nhà ở phía Đông cụm công trình phòng cháy chữa cháy tại phường Hoàng Đông (thường gọi dự án Hoàng Đông Sông Đà 7) đang được CTCP Đầu tư Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà 7 (Urinco7) triển khai xây dựng.

Môi giới T. chia sẻ, đây là một trong số ít dự án ở Hà Nam chuẩn bị có sổ mà giá đất còn mềm, khoảng 2,9 - 3 tỷ/lô.

Đồng thời cho biết, từ ra Tết người này đã đón tiếp nhiều lượt khách từ Hà Nội và các huyện khác ở Hà Nam về đây tìm hiểu đầu tư. Nếu như trong năm 2024, giá đất dao động 23 - 27 triệu/m2 thì đến nay đã tăng lên mức 29 - 32 triệu/m2, với lô có vị trí đẹp thì giá trên 33 triệu/m2. 

Diễn biến tăng giá cũng ghi nhận cả với đất trong dân tại khu vực này. Là một hộ kinh doanh ngay cổng vào dự án, chị H. cho biết, chưa đầy một năm trở lại, nhiều lô đất ở quanh đây đã tăng 5 - 6 giá. 

“Đầu năm 2023, vợ chồng tôi quyết định đầu tư 1 lô đất ở khu vực này với giá hơn 1 tỷ. Lô đất có vị trí không đẹp, đường vào ngõ ngách, mua xong tôi xây tạm nhà cấp 4 rồi cho công nhân thuê với giá 4 triệu/tháng. Đến giữa năm ngoái, do bán vội đúng lúc thị trường chững nên chỉ được giá 1,3 tỷ, tính cả tiền thuê thu về coi thì như lãi hơn 300 triệu. 

Vậy mà đến gần cuối năm, không ngờ thị trường bỗng dưng nóng lên, người mua hỏi tới tấp, giá lô đất đó hiện đã tăng lên mức 1,7 tỷ. Giờ tôi vẫn tiếc vì lúc ấy không cố giữ đất lâu hơn vài tháng, nếu giữ được thì đã thu lãi gấp đôi”, người này chia sẻ.

Nhiều văn phòng giao dịch nhà đất đặt bàn tư vấn ngay tại dự án Hoàng Lý. (Ảnh: Thạch Phong).  

Cách đó không xa, Khu đô thị Hoàng Lý cũng đang được thi công. Vị trí dự án nằm gần các Khu công nghiệp Đồng Văn 1, 2, 3, gần trường liên cấp FPT Hà Nam và khu đại học Nam Cao. 

Dù chưa mở bán, song theo ghi nhận, nhiều văn phòng giao dịch nhà đất đã dựng lán trại, nhà container trong khuôn viên công trình để đón tiếp khách mua.

Đặt bàn tư vấn ngay ở khu vực gần dự án này, môi giới Văn Lực thông tin sau kỳ nghỉ lễ 30/4 - 1/5, chủ đầu tư mới ra hàng, giá rumor khoảng 3,5 - 4 tỷ/lô.   

Người này cho biết, bản thân quan sát thấy từ nửa cuối năm ngoái đến nay, sóng đất đã nổi lên nhiều nơi ở Hà Nam, nhất là ở Phủ Lý và Duy Tiên.

Thông tin các trường Đại học Giao Thông, Đại học Kinh tế Quốc dân, Đại học Xây dựng Hà Nội, Học viện Ngân hàng,... tới khảo sát, đề xuất tỉnh hỗ trợ đầu tư xây dựng hạ tầng cơ sở 2 tại khu đại học Nam Cao đã đẩy giá đất khu vực xung quanh tăng cao. 

Theo anh Lực, nhiều địa bàn nóng thậm chí có lúc không còn hàng để bán.

Người có tài chính dưới ngưỡng 2 tỷ khá khó mua bán đất dự án lúc này, gần như chỉ có thể tìm nguồn hàng là đất trong dân, cách khu đại học Nam Cao khoảng 2 - 3 km.  

“Tôi thấy đợt này nhiều khách ngoại tỉnh đổ về Hà Nam, nhất là Hà Nội, Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang. Trong đó, có những người vừa mua làm chỗ ở cho con cái đi học sau này, vừa để làm tài sản đầu tư. 

Thấy thị trường nóng lên nên có nhiều trường hợp người dân địa phương quyết định dừng bán đất, chờ tăng giá. Họ nghĩ giá đất quanh khu đại học Nam Cao sẽ còn biến động mạnh trong 1 - 2 năm tới, nhất là khi phân hiệu của các trường đại học được xây dựng. Với những thửa ở mặt đường rộng, vị trí đẹp, giá hiện khoảng 60 - 70 triệu/m2, có nơi thậm chí lên mức 90 - 100 triệu/m2”, anh L. nói thêm.  

Ngoài ra, giá đất nền quanh Bệnh viện Việt Đức cơ sở 2 và Bệnh viện Bạch Mai cơ sở 2 cũng ghi nhận tăng nhanh trong thời gian qua, sau khi các dự án này được tiến hành thanh tra và đốc thúc tiến độ để sớm đưa vào sử dụng trong năm nay. 

Theo chia sẻ của môi giới, một số lô đất ở các trục đường thuộc địa bàn phường Liêm Chính, Lam Hạ, xã Liêm Tuyền của TP Phủ Lý đang được rao bán với giá 50 - 75 triệu/m2, có nơi hơn 100 triệu/m2, cao hơn 30 - 50% so với thời điểm cuối năm 2024. 

Lượng giao dịch bất động sản gấp đôi cùng kỳ 

Dưới góc nhìn của người trong nghề, anh C., một nhà đầu tư lâu năm chuyên phân khúc đất nền tại Hà Nội cho rằng, cơn sốt đất ở Hà Nam có điểm mới lạ so với nhiều thị trường khác. 

Cụ thể, đa phần các thông tin sáp nhập tỉnh, thành khiến thị trường bất động sản ở những địa phương dự kiến là nơi đặt trung tâm hành chính mới tăng nhiệt. Điển hình như những cơn sốt đất đã hiện diện từ đầu năm nay ở Hưng Yên, Bắc Giang, Thái Nguyên, Phú Thọ,... 

Song với Hà Nam, câu chuyện lại khác. Theo Nghị quyết 60-NQ/TW ngày 12/4/2025 của Hội nghị lần thứ 11 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá XIII, dự kiến Ninh Bình, Nam Định, Hà Nam sẽ sáp nhập với nhau.

“Thủ phủ tỉnh mới dự kiến đặt tại Ninh Bình. Hà Nam tuy không phải là nơi đặt trung tâm hành chính mới, song giá đất vẫn tăng ầm ầm. Tôi nghĩ lý do thị trường này nóng chính là bởi tiềm năng nội lực, khi Hà Nam vốn là tỉnh có lợi thế phát triển mạnh về hạ tầng, du lịch, quy tụ dự án lớn”, anh C. nhìn nhận.  

Theo đánh giá của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), sóng sáp nhập các tỉnh, thành đã kích thích nhu cầu đầu tư gia tăng ở một số địa phương được đánh giá có tiềm năng phát triển. 

Cùng với Ninh Bình, Hải Phòng... thì Hà Nam được VARS nhận định là một trong những địa phương có thị trường địa ốc nóng nhất với câu chuyện sóng sáp nhập trong quý I/2024, thu hút dòng tiền từ nhà đầu tư Hà Nội.  

Lượng giao dịch bất động sản tăng gấp đôi cùng kỳ, với mức giá giao dịch cao hơn từ 20 - 30% so với quý II/2024. Nhất là khu vực quanh dự án của Sun Group, khu vực trung tâm thị xã Duy Tiên và xung quanh bệnh viện Bạch Mai, Việt Đức cơ sở 2. Tỷ lệ hấp thụ các dự án mới mở bán ghi nhận tích cực.  

Theo bà Phạm Miền, chuyên gia VARS, thông tin về việc sáp nhập tỉnh, thành, cộng hưởng với việc nhiều địa phương công bố bảng giá đất mới, cao hơn nhiều lần so với bảng giá hiện hành và tâm lý FOMO của nhà đầu tư đã khiến đất nền lại sốt.   

Vị này khuyến cáo, muốn đầu tư bất động sản an toàn và hiệu quả thì cần quan tâm đến yếu tố phát triển bền vững. Nhà đầu tư phải tìm hiểu thật kỹ mặt bằng giá đất khu vực dự kiến đầu tư và nắm rõ tiến độ thay đổi quy hoạch để đánh giá rủi ro và khả năng tăng trưởng.