Đất Bắc Giang sốt ảo trước niềm tin sáp nhập Bắc Ninh, có những lô tăng 2 - 3 tỷ sau 2 tháng

Bắc Giang là tỉnh trung du thuộc vùng Đông Bắc Bộ, có phía Tây Nam tiếp giáp với Thủ đô. Địa phương có nhiều tuyến giao thông quan trọng chạy qua như cao tốc Hà Nội - Bắc Giang - Lạng Sơn, đường vành đai 4 Hà Nội kết nối cao tốc Hà Nội - Bắc Giang với cao tốc Hà Nội - Thái Nguyên, Quốc lộ 17 kết nối Bắc Giang với KCN Quế Võ - Bắc Ninh, Quốc lộ 37 kết nối Bắc Giang đi Thái Nguyên… 

Bên cạnh đó còn mạng lưới đường thuỷ sông Cầu, sông Thương, sông Lục Nam. Đường sắt có tuyến Hà Nội - Lạng Sơn (thông thương sang Trung Quốc qua cửa khẩu Hữu Nghị), tuyến Kép - Bãi Cháy (Quảng Ninh). 

Xuất hiện tình trạng sốt ảo  

Trong bối cảnh thị trường bất động sản tại một số địa phương trên cả nước đang ghi nhận thực trạng sốt nóng do ăn theo thông tin về đề án sáp nhập tỉnh, phân khúc đất nền tại Bắc Giang cũng không ngoại lệ. 

Trao đổi với người viết, chị V., môi giới địa phương thông tin từ khoảng đầu tháng 3, số lượng nhà đầu tư liên hệ để hỏi giá, khảo sát thị trường và nhờ dẫn đi xem đất đã tăng đáng kể so với năm ngoái. Phần lớn trong đó là các khách hàng ngoại tỉnh ở Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc,... hay thậm chí tới từ một số địa phương phía Nam như TP HCM, Bình Dương. 

Theo môi giới này, đất Bắc Giang nóng lên sau khi các thị trường Hưng Yên, Bắc Ninh đã dần hạ nhiệt. “Kể từ cơn sốt đất giai đoạn 2020 - 2022 thì đến giờ tôi mới thấy thị trường tỉnh có đợt sóng mạnh trở lại, cảnh mua bán nhộn nhịp hơn hẳn so với năm ngoái. Các đội, nhóm sale ngồi túc trực ở khu đất cả ngày để tiếp khách, chợ đất hình thành liên tục”, chị V. cho biết.

Trong khi những địa phương ở trung tâm tỉnh hay tập trung nhiều khu công nghiệp như TP Bắc Giang, Hiệp Hoà, Tân Yên sốt đất dự án, đất ở trong dân thì các huyện vùng ven như Lục Ngạn, Lục Nam, Yên Thế lại thu hút nhà đầu tư chuộng đất vườn tìm về.

“Đầu tháng 4 tôi đã chốt bán được 1 lô đất ở huyện Lục Ngạn với giá 3 tỷ. Ngay ngày hôm sau đã có khách hàng khác hỏi mua lại với giá 3,1 tỷ, song chủ đất quyết định không bán vì nghĩ giá đất sẽ còn tăng thêm trong thời gian tới.

Thị trường sốt nóng, rất nhiều trường hợp chủ đất mới là bên quay xe chứ không phải khách mua. Tình trạng này diễn ra với cả đất dự án, đất thổ cư lẫn đất vườn. Có hôm tôi vừa viết giấy cọc xong, bên mua còn chưa kịp chuyển khoản tiền thì chủ đất lại đổi ý không muốn bán”, chị V. nói.

Theo anh C., nhân viên một văn phòng tư vấn nhà đất tại TP Bắc Giang, tin đồn mới đây về việc sau khi Bắc Giang và Bắc Ninh sáp nhập, trung tâm hành chính của tỉnh mới sẽ đặt tại Bắc Giang đã khiến nhiều người kéo đến tìm mua đất với ý định đón sóng thị trường.

Giá nhiều lô đất ở khu vực phía Nam TP Bắc Giang đã tăng thêm 2 - 3 tỷ/lô chỉ trong 2 tháng trở lại đây. Ở vùng ven, mặt bằng giá đất ở phường Tân Mỹ tăng khoảng 30%, phường Dĩnh Trì tăng 15 - 20% so với hồi tháng 1. 

Ở quanh siêu thị GO! Bắc Giang, nơi gần trục đường Quốc lộ 37 và Trường Chính trị tỉnh, vào khoảng giữa tháng 3 giá đất nhảy múa từng ngày, có trường hợp chủ đất quay xe, chấp nhận phá cọc 300 triệu đồng. Với một số lô đất có diện tích lớn (từ trên 100 m2 trở lên), giá bán tăng thêm từ 1 - 3 tỷ/lô chỉ trong vài tuần. Đến hiện tại, đà tăng đã chững lại, giá đất khu vực neo cao ở mức 7 - 12 tỷ/lô. 

Người này cho biết, cùng với tin sáp nhập thì sức nóng của thị trường đất nền TP Bắc Giang còn đến từ việc địa phương này quy tụ nhiều dự án mới có quy mô lớn. Đơn cử như khu đô thị Đa Mai - Song Mai 2 (Danko Riverside Bắc Giang) được Danko Group khởi công hồi giữa tháng 2 với tổng vốn hơn 1.800 tỷ. Hay các KCN Đồng Phúc (3.700 tỷ) và KCN Song Mai - Nghĩa Trung (2.800 tỷ) mới được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đầu năm nay. 

Sang thị xã Việt Yên và huyện Yên Dũng cũ (mới sáp nhập vào TP Bắc Giang từ tháng 1/2025), giá đất tại khu vực gần KCN Quang Châu và KCN Song Khê - Nội Hoàng hiện dao động chủ yếu trong khoảng 40 - 70 triệu/m2, tăng 30 - 40% so với cuối năm ngoái. Một số lô đất có vị trí đẹp, tiếp giáp đường lớn có giá nhỉnh hơn, ở mức 70 - 80 triệu/m2. Có nơi đã về đỉnh giá của năm 2022, có nơi giá đã vượt đỉnh cũ khoảng 30%. 

Trong khi đó, tại một số huyện ven như Lạng Giang hay Tân Yên, giá đất tuy có tăng, song vẫn còn thấp hơn so với đỉnh giá của năm 2022. 

Với phân khúc đất đấu giá, thị trường đón nhận hàng trăm người tham gia các phiên chợ đất từ đầu năm, thu chênh đáng kể so với giá khởi điểm. 

Tại huyện Hiệp Hoà, phiên đấu giá 78 lô đất ở tại thị trấn Bắc Lý ngày 5/4 đã thu hút gần 500 người tham gia với hơn 1.300 hồ sơ. Kết quả, 100% các lô đất được đấu giá thành công. Tổng giá trúng đạt hơn 244 tỷ, cao hơn gần 118 tỷ so với giá khởi điểm. Trong đó lô đất có giá trúng cao nhất ở mức hơn 6,9 tỷ (diện tích 154 m2), tức khoảng 44,8 triệu/m2, lô có giá trúng thấp nhất gần 2,6 tỷ.

Tại huyện Tân Yên vào ngày 26/3, có 93/105 lô đất được đấu giá thành công với tổng giá trúng hơn 126 tỷ, tăng hơn 46 tỷ so với giá khởi điểm. Trong đó, lô được trả giá cao nhất ở mức hơn 2,25 tỷ, lô trúng thấp nhất hơn 721 triệu. 

Mới đây, UBND tỉnh Bắc Giang đã yêu cầu các cơ quan chấn chỉnh và triển khai biện pháp kiểm soát ổn định, tăng cường công tác quản lý thị trường bất động sản. Cơ quan này cho biết, tại một số khu vực trên địa bàn tỉnh xuất hiện tình trạng sốt ảo khi nhiều người thường xuyên tập trung, liên tục tìm hiểu, cung cấp thông tin, thực hiện các giao dịch mua bán nhà, đất trong thời gian ngắn. 

Một số nhà đầu tư, môi giới lợi dụng các thông tin liên quan đến việc chia tách, sáp nhập đơn vị hành chính để tung tin đồn, cố tình đẩy giá bất động sản lên cao không đúng bản chất thị trường; lôi kéo người dân tham gia xác lập các hợp đồng góp vốn, mua bán trái quy định.

Thậm chí có biểu hiện xuất hiện hành vi dàn cảnh giao dịch, mua đi bán lại với chênh lệch lớn nhằm lừa dối người mua, tạo tâm lý thu lợi cao, nhanh chóng, dễ dàng;... Những hành vi này làm nhiễu loạn, méo mó thị trường, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua.

Giá đất "mềm" hơn Bắc Ninh

Ở góc nhìn của người trong nghề, anh C. cho rằng, việc sốt đất do thông tin về việc sáp nhập với Bắc Ninh tuy tiềm ẩn nguy cơ rủi ro đầu tư, song cũng là cơ hội lớn cho thị trường bất động sản Bắc Giang. 

Lý do bởi mặt bằng giá đất Bắc Giang hiện còn rẻ hơn khá nhiều so với Bắc Ninh, việc 2 tỉnh có thể gộp lại sẽ giúp dòng tiền sẽ dịch chuyển từ nơi giá cao về nơi giá thấp. Nếu tài chính từ 2 - 3 tỷ đồng, nhà đầu tư gần như chỉ có thể mua được đất ngõ, nằm ở vị trí xấu tại Bắc Ninh. Trong khi với cùng tầm tiền đó mà đi đầu tư ở Bắc Giang, người dân sẽ có nhiều sự lựa chọn chất lượng hơn ở vùng ven TP hoặc các huyện.  

Đài Phát thanh và Truyền hình Bắc Giang dẫn thông tin từ ông Nguyễn Văn Thành, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản tỉnh, mặt bằng giá bán của 2 thị trường trên có sự chênh lệch rõ rệt. Giá bất động sản Bắc Giang hiện chỉ bằng khoảng 60 - 70% so với Bắc Ninh.  

Theo vị này, sức nóng do ăn theo thông tin sáp nhập địa giới với Bắc Ninh đang khiến giá bất động sản Bắc Giang tăng đột biến, thanh khoản xuất hiện tương đối dày.

"Tôi cho rằng đà tăng đột biến sẽ chỉ diễn ra trong ngắn hạn. Nếu người dân chạy theo xu thế đám đông, nhất là với những nhà đầu tư thứ cấp phải sử dụng đòn bẩy tài chính để vay mua với mục đích đầu cơ trong ngắn hạn thì nguy cơ gặp rủi ro sẽ rất cao”, ông Thành đưa ra cảnh báo.   

Đồng quan điểm, Giám đốc phát triển Kinh doanh OneHousing Trần Quang Trung nhận định, việc thị trường bùng nổ thông tin (chưa chính thức) về chủ trương sáp nhập các tỉnh, tái phân bổ trung tâm hành chính trở thành "chất xúc tác" khiến nhà đầu tư đổ xô gom đất tại các khu vực như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hải Phòng, Hải Dương…

Tâm lý FOMO dễ khiến nhà đầu tư gom đất ồ ạt, nếu không tỉnh táo thì rất dễ mắc kẹt dài hạn vì giá bán đã vượt xa giá trị thực. Chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư cần tập trung vào thanh khoản, kiểm soát đòn bẩy tài chính và trả lời được các câu hỏi ai sẽ mua lại, ai sẽ thuê hay ai sẽ sống ở đó khi đưa ra quyết định.