Từng là nơi chôn chân của các nhà đầu tư, thị trường bất động sản Mê Linh giờ ra sao?

Một thời kỳ ảm đạm của thị trường Mê Linh hậu sáp nhập Hà Nội

Mê Linh trước đây là một huyện thuộc tỉnh Vĩnh Phúc, từ năm 2008 đã được sáp nhập về Thủ đô Hà Nội. Trong khoảng thời gian dài sau đó, địa phương này trở thành nơi tập trung của nhiều dự án hoang hóa, chậm tiến độ.

Hồi tháng 3 vừa qua, huyện này từng đề xuất TP Hà Nội thu hồi, chấm dứt 14 dự án chưa giải phóng mặt bằng từ trước năm 2008, như Khu nhà vườn, chung cư phục vụ cho thu nhập thấp (CTCP Đầu tư Tài chính Công đoàn Dầu khí Việt Nam); Khu đô thị mới Prime Group (CTCP Prime Group); Khu đô thị Thanh Lâm - Đại Thịnh 1 và Khu đô thị Mê Linh - Đại Thịnh (Tổng Công ty Đầu tư phát triển và đô thị - HUD),...

Phía địa phương cho biết, nguyên nhân chậm triển khai do điều chỉnh quy hoạch, thủ tục đầu tư, chính sách đất đai thường xuyên thay đổi; chênh lệch giá đất về bồi thường, hỗ trợ giữa hai tỉnh, thành rất lớn; chính sách đất dịch vụ không kịp thời được tháo gỡ. Ngoài ra, còn do năng lực nhà đầu tư còn yếu kém, nhiều chủ đầu tư ôm đất không nhưng triển khai,...

Việc sáp nhập về Hà Nội năm 2008 từng được kỳ vọng sẽ đưa Mê Linh trở thành điểm nóng bất động sản. Song, bên cạnh những vướng mắc quy hoạch chưa thể tháo gỡ, cuộc khủng hoảng bất động sản giai đoạn 2011 - 2013 lại như một cú bồi khiến thị trường Mê Linh càng thêm ảm đạm.

Batdongsan.com.vn từng nhận định: "Từ khoảng cuối năm 2010, thị trường bất động sản tại Mê Linh bắt đầu lâm vào cảnh "ngủ vùi". Khi đó, giới đầu tư địa ốc đua nhau chạy khỏi thị trường, bán tống bán tháo nhiều tài sản bất động sản.

Một vài chủ đầu tư đã cố gắng bám trụ để cứu vãn tình hình khi vẫn cho thi công dự án, xây dựng hạ tầng, cảnh quan. Tuy nhiên, mọi nỗ lực đều không đạt được kết quả. Toàn dự án sau đó rơi vào cảnh im lìm, không có bóng dáng người ở.

Thị trường bất động sản khu vực Mê Linh từ đó liên tục giảm giá và gần như thanh khoản bằng 0, dù giá đất nền, biệt thự, liền kề tại khu vực này vào loại thấp nhất so với các quận, huyện khác của Hà Nội". 

Các dự án rục rịch chuyển động

Khoảng 1 - 2 năm trở lại đây, bất động sản Mê Linh đang có dấu hiệu ấm dần khi xuất hiện những thông tin tái khởi động nhiều khu đô thị lớn và dồn lực làm hạ tầng.

Đầu năm 2022, lãnh đạo huyện Mê Linh đã cho biết, địa phương có một số dự án đô thị đã cơ bản hoàn thành thủ tục, chờ khởi công như dự án mở rộng khu nhà ở Minh Giang - Đầm Và (14,2 ha); dự án Khu nhà ở Minh Đức (17,1 ha), dự án Khu nhà ở TDK (10,3 ha) tại xã Tiền Phong.

Có 3 dự án quy mô lớn chủ đầu tư cam kết sẽ thúc đẩy triển khai như KĐT mới CEO Mê Linh tại các xã Mê Linh, Đại Thịnh, Tráng Việt, Văn Khê (20,2 ha); KĐT mới An Thịnh tại các xã Tiền Phong, Đại Thịnh, Thanh Lâm, thị trấn Quang Minh (78 ha) và KĐT mới Vinalines tại các xã Đại Thịnh, Thanh Lâm, Tráng Việt (106,6 ha).

Sang năm 2023, Công ty TNHH Thương mại và Xây dựng Thân Hà đã khởi công xây nhà ở xã hội thuộc Khu nhà ở Đô thị Kim Hoa vào cuối tháng 5. Dự án nằm tại xã Kim Hoa, có tổng vốn đầu tư 1.268 tỷ, quy mô 720 căn hộ.  

"Đại gia ngành thép" là CTCP Ống thép Việt - Đức VG Pipe trong một báo cáo hồi tháng 6 đã hé lộ kế hoạch làm khu đô thị hơn 6.000 tỷ trên tuyến đường trục đô thị Mê Linh. Dự kiến từ quý I/2024, doanh nghiệp sẽ bắt đầu triển khai các hạng mục chung cư cao tầng và chung cư nhà ở xã hội thuộc khu đô thị Việt Đức Legend City.  

Tổng Công ty HUD vừa qua cũng cho biết đang dồn lực khởi công dự án Thanh Lâm Đại Thịnh 2 (huyện Mê Linh) giai đoạn tiếp theo và dự án NOXH Vân Canh (huyện Hoài Đức).

Hồi tháng 10, Mê Linh đã đề xuất Sở Xây dựng Hà Nội cấp phép xây dựng 136 căn nhà ở liền kề thấp tầng thuộc khu nhà ở ven sông Long Việt (Long Việt Riverside). Dự án do CTCP Đầu tư Xây dựng Long Việt làm chủ đầu tư, có diện tích 4,6 ha...

Đất đấu giá Mê Linh được săn đón

Thời gian qua, một số phân khúc bất động sản ở Mê Linh ghi nhận tín hiệu khởi sắc. Điển hình như với loại hình đất đấu giá, trong một tháng qua, Mê Linh đã tổ chức thành công nhiều phiên "chợ đất" ở các địa phương, thu ngân sách gần 200 tỷ đồng.

Tại xã Thanh Lâm, sáng 27/11, 10/14 lô đất tại điểm X1, X2 thôn Yên Vinh đã được đấu giá thành công với giá trúng 25,9 - 31,5 triệu/m2. Tổng số tiền thu về ngân sách của 10 lô đất đạt gần 20,5 tỷ.

Tại xã Tam Đồng, ngày 24/11, 6 lô đất tại điểm X1, xứ đồng Làng Gàn, thôn Văn Lôi được đấu giá thành công (đợt 2); giá trúng dao động 22,2 – 32,6 triệu/m2, thu về tổng cộng hơn 21 tỷ. Trước đó, ngày 26/10, khu đất này cũng đấu giá thành công 35/74 lô đất với giá trúng 22 - 37,6 triệu/m2; thu về tổng cộng hơn 106 tỷ đồng.

Tại thị trấn Quang Minh, sáng 10/11, 9/10 lô đất tại điểm X2, TDP số 4 được nhà đầu tư trả giá trúng 27 - 29,4 triệu/m2; tổng số tiền trúng đấu giá của các lô đất đạt gần 26,5 tỷ đồng. Ngày 14/10, khu đất này cũng đấu giá thành công 18/36 lô đất với giá trúng 27 – 45,3 triệu/m2, thu về khoảng 62,3 tỷ đồng.  

Ngoài ra, trong tháng 9, phiên đấu giá đất đợt 2 khu Đồng Trước xóm 4, thôn Xa Mạc, xã Liên Mạc cũng giúp địa phương thu về hơn 100 tỷ. Dự kiến trong tháng 12, huyện sẽ tổ chức đấu giá 130 thửa đất tại thôn Bạch Đa, xã Kim Hoa. Trong đó, thửa đất có giá khởi điểm cao nhất đạt hơn 6 tỷ. 

Đất nóng theo tiến độ Vành đai 4

Bên cạnh đất đấu giá, phân khúc nhà liền thổ Mê Linh cũng xuất hiện điểm sáng hồi đầu năm nay. Số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) trong quý I từng chỉ ra, thị trường biệt thự/liền kề/nhà phố toàn khu vực Hà Nội chỉ phát sinh lượng nhỏ giao dịch trong quý tại 1 dự án ở Mê Linh. Giá bán dự án này khi đó khoảng 57 triệu đồng/m2, được VARS nhận xét là mức giá khá tốt.

Trong quý III, thống kê của CBRE cho biết thị trường nhà liền thổ sơ cấp Hà Nội có thêm quỹ hàng mới từ các dự án ở ngoại thành Hà Nội (trong đó có huyện Mê Linh) sở hữu mức giá thấp hơn những dự án ở gần trung tâm. 

Tính chung 3 quý đầu năm, thị trường Hà Nội có khoảng 2.580 căn nhà liền thổ được bán ra, vượt tổng nguồn cung mới mở bán trong kỳ. Đa số các căn này tập trung tại một số dự án đô thị lớn ở phía Đông và một dự án ở huyện Mê Linh mở bán đợt tiếp theo.  

Với loại hình đất nền, theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, lượng giao dịch của các thị trường “ăn” theo đường vành đai 4 đang có xu hướng tăng lên đáng kể so với thời điểm giữa năm.

Những nơi có đường vành đai 4 đi qua ở huyện Mê Linh, lượng giao dịch đất nền, đất thổ cư trong dân từ tháng 10 đã tăng so với đầu năm và giữa năm. Riêng một dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ tại khu vực đang được mở bán ghi nhận trung bình 8 - 15 giao dịch/tháng. Giá đất ở một số nơi như khu đô thị Hà Phong hay Cienco 5 hiện dao động 45 - 55 triệu đồng/m2.

Được biết, vành đai 4 đoạn qua huyện Mê Linh có chiều dài 11,2km; đi qua 5 xã Văn Khê, Chu Phan, Đại Thịnh, Thanh Lâm và Kim Hoa.

Bất động sản chỉ tạo ra giá trị thật khi có đầu tư thật 

Trên thực tế, tình hình thị trường bất động sản Mê Linh đã bắt đầu có dấu hiệu khởi sắc sau khi Hà Nội tiết lộ kế hoạch đưa huyện này lên thành phố. Cụ thể, hồi tháng 9/2021, UBND TP Hà Nội đã có tờ trình HĐND thành phố về việc phê duyệt Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm 2021 - 2025.

Theo đó, Hà Nội sẽ nghiên cứu đề xuất chủ trương và quy hoạch vùng huyện Mê Linh cùng Đông Anh, Sóc Sơn trở thành thành phố. Đây được cho là một thông tin tích cực và sẽ đẩy ba khu vực này trở thành điểm nóng.

Riêng với Mê Linh, do mặt bằng giá thời điểm đó còn chưa cao, do đó ngay sau khi có thông tin lên thành phố, thị trường này đã thu hút trở lại sự quan tâm của giới đầu tư.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), về bản chất, thông tin quy hoạch các thành phố vệ tinh hay quy hoạch mở rộng đô thị của Hà Nội không mới vì đã được thể hiện trong Đồ án quy hoạch Thủ đô đến năm 2025, tầm nhìn đến năm 2030.

"Bất động sản chỉ tạo ra giá trị thật khi có đầu tư thật, khi người dân về sinh sống ở thực nên các vùng ven, huyện ngoại thành muốn lên thành phố phải được đầu tư để tạo ra hệ thống hạ tầng là đô thị, là thành phố.

Ít nhất các vùng phải có hệ thống đường xá, kỹ thuật, hạ tầng về văn hóa – xã hội, dịch vụ, thương mại, thể thao, vui chơi – giải trí,… thì lúc đó mới tạo ra giá trị bất động sản thực, đô thị thực", ông Đính cho hay.