Loạt dự án hoang hóa có dấu hiệu tái khởi động, bất động sản Mê Linh đang 'ấm' dần?

Nằm cách trung tâm TP Hà Nội khoảng 30 km về phía Tây Bắc, Mê Linh trước đây là một huyện thuộc tỉnh Vĩnh Phúc, từ năm 2008 đã được sáp nhập về Thủ đô.

Thời điểm nghe tin sáp nhập, thị trường bất động sản (BĐS) Mê Linh dưới góc nhìn của nhiều nhà đầu tư là một miền đất hứa đầy tiềm năng. Tuy nhiên, thực tế sau đó đã phản ánh xu hướng ngược lại, khi nơi đây tập trung rất nhiều dự án hoang hóa, chậm tiến độ suốt nhiều năm.

Ngày 25/3 vừa qua, Đoàn giám sát của HĐND TP Hà Nội đã làm việc với huyện Mê Linh về tình hình quản lý các dự án sử dụng đất chậm triển khai, vi phạm Luật Đất đai trên địa bàn.

Tại buổi làm việc, đại diện huyện Mê Linh cho biết hiện trên địa bàn huyện có 60 dự án; trong đó, có 47 dự án đô thị và 13 dự án khác được giao đất, cho thuê đất, sử dụng đất chậm triển khai với tổng diện tích 2.140 ha.

Trong số 47 dự án đô thị, có 11 dự án không phải điều chỉnh quy hoạch được tiếp tục triển khai ngay; 32 dự án phải thực hiện điều chỉnh quy hoạch; hai dự án mới phê duyệt nhiệm vụ, chưa được phê duyệt quy hoạch chi tiết.

Một số dự án chậm triển khai trên địa bàn huyện có thể kể đến như trung tâm thương mại – chung cư và biệt thự cao cấp Vạn Niên tại thị trấn Quang Minh (CTCP Xây dựng và Dịch vụ Thương mại Vạn Niên); Khu nhà chung cư cao tầng và nhà ở cán bộ công nhân các KCN tại xã Tiền Phong (CTCP Đầu tư Xây dựng số 18 - Licogi 18); Khu nhà ở Làng hoa Tiền Phong tại xã Tiền Phong (CTCP Đầu tư BĐS Prime Land)...

Thị trường Mê Linh từ lâu cũng trở thành nơi sa lầy của không ít doanh nghiệp BĐS.

Đơn cử như trường hợp của CTCP Thương mại Xây dựng (Vietracimex) đã dừng triển khai một dự án do vướng mắc về quy hoạch mặt nước. Hay Tập đoàn Công nghiệp - Viễn thông Quân đội (Viettel) cũng đã thoái vốn khỏi một dự án khu đô thị (KĐT) gần 12.000 tỷ đồng sau nhiều năm.

Một chủ đầu tư đặt chân vào Mê Linh từ thời điểm 2004 từng chia sẻ, khi Mê Linh được sáp nhập về Hà Nội, dự án đã phải tạm dừng triển khai để chờ quy hoạch phân KĐT khớp nối với quy hoạch Hà Nội mở rộng.

Điều này khiến dự án chậm tiến độ bởi việc chuyển đổi quản lý địa chính khiến các hồ sơ pháp lý và nghĩa vụ tài chính của dự án phải điều chỉnh, thực hiện lại.

Vướng mắc về chính sách pháp lý, quy hoạch do thay đổi địa giới hành chính, theo nhiều chuyên gia cũng là nguyên nhân chính khiến cho các dự án đầu tư nơi đây bị trì trệ. 

Mặc dù vậy, thời gian qua thị trường Mê Linh đang có những dấu hiệu ấm dần, những dự án vốn hoang hóa nhiều năm nay đang đứng trước cơ hội hồi sinh.

Dòng tiền đang tìm về Mê Linh

Tháng 9/2021, Viettel đã chào bán đấu giá 4,58 triệu cổ phần của CTCP Vĩnh Sơn với giá khởi điểm khoảng 922,5 tỷ đồng. Vĩnh Sơn có vốn điều lệ 1.150 tỷ đồng, là chủ đầu tư KĐT Thung lũng Hoa Hồng (Rose Valley) tại huyện Mê Linh và Đông Anh.

Dự án Rose Valley được nghiên cứu lập quy hoạch từ năm 2004 và bắt đầu giao đất vào tháng 7/2008. Khi Mê Linh sáp nhập về Hà Nội, dự án phải tạm dừng triển khai để chờ quy hoạch phân KĐT khớp nối với quy hoạch Hà Nội mở rộng. 

Những năm sau đó, Rose Valley gặp nhiều vướng mắc về chủ trương đầu tư và quy hoạch; năng lực tài chính của Vĩnh Sơn cũng không đảm bảo để thực hiện dự án. Từ tháng 6/2020, Viettel đã liên tục thông báo chào bán phần vốn góp tại Vĩnh Sơn để rút khỏi dự án Rose Valley. Theo dự toán vào năm 2019, tổng mức đầu tư của Rose Valley là 11.873 tỷ đồng.

Những tưởng sẽ thoái vốn bất thành như những lần trước, ngày 21/9/2021, một nhà đầu tư trong nước đã đấu giá thành công lô cổ phần của Vĩnh Sơn từ Viettel.

Sau khi Viettel chuyển nhượng vốn thành công, CTCP BĐS Dragon Village - cổ đông lớn của Vĩnh Sơn đã liên tục huy động vốn cho dự án Rose Valley. Cụ thể, từ ngày 20/9/2021 đến 11/1/2022, Dragon Village đã phát hành 5 lô trái phiếu với tổng giá trị 2.800 tỷ đồng.

Bên cạnh Rose Valley, có hai dự án khác ở Mê Linh chậm tiến độ 15 năm cũng đang đứng trước cơ hội tái khởi động.

Tại báo cáo thường niên năm 2021 vừa công bố, CTCP Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Vinahud (mã chứng khoán: VHD) cho biết, doanh nghiệp đang trong quá trình nghiên cứu đầu tư khu nhà ở Làng Hoa và KĐT AIC tại xã Tiền Phong, huyện Mê Linh.

Trong đó, KĐT AIC Mê Linh có quy mô gần 94 ha, được phê duyệt từ năm 2008, đến năm 2011 điều chỉnh quy hoạch. Tính đến năm 2021, dự án mới giải phóng mặt bằng khoảng 35,74 ha (đạt 40%). Chủ đầu tư dự án này là CTCP BĐS AIC.

Tương tự, dự án Làng Hoa có quy mô khoảng 40 ha, cũng được phê duyệt từ năm 2008 đối với CTCP Đầu tư BĐS Prime Land - công ty con cũ của CTCP Vinhomes (mã chứng khoán: VHM). Đến tháng 4/2019, Vinhomes đã thông báo thoái toàn bộ 91,47% vốn góp tại Prime Land.

Sắp tái khởi động nhiều KĐT lớn và dồn lực làm hạ tầng

Hồi tháng 1, lãnh đạo huyện Mê Linh cho biết, địa phương có một số dự án đô thị đã cơ bản hoàn thành các thủ tục, chờ khởi công như dự án mở rộng khu nhà ở Minh Giang - Đầm Và (14,2 ha); dự án Khu nhà ở Minh Đức (17,1 ha), dự án Khu nhà ở TDK (10,3 ha) tại xã Tiền Phong.

Đáng chú ý, có ba dự án quy mô lớn chủ đầu tư cam kết sẽ thúc đẩy triển khai như KĐT mới CEO Mê Linh tại các xã Mê Linh, Đại Thịnh, Tráng Việt, Văn Khê (20,2 ha); KĐT mới An Thịnh tại các xã Tiền Phong, Đại Thịnh, Thanh Lâm, Thị trấn Quang Minh (78 ha) và KĐT mới Vinalines tại các xã Đại Thịnh, Thanh Lâm, Tráng Việt (106,6 ha).

Huyện Mê Linh cũng cho biết, nếu 6 dự án này hoàn thành các thủ tục khởi công năm 2022, các chủ đầu tư sẽ đóng góp cho ngân sách địa phương tiền sử dụng đất gần 4.000 tỷ đồng.

Về phát triển hạ tầng, tại cuộc họp với Bí thư Thành ủy Hà Nội vào tháng 3, lãnh đạo huyện cho biết đã hoàn thành một số tuyến đường quan trọng như đường 35, đường Chi Đông - Kim Hoa, đường từ khu trung tâm hành chính đi thị trấn Chi Đông,...

Giai đoạn 2021 - 2025, huyện tiếp tục rà soát ba dự án hạ tầng khung đã được phê duyệt chủ trương đầu tư, gồm đường quốc lộ 2 - cảng Chu Phan, đường Tiền Phong - Tự Lập, đường 48 m kết nối đường 36 KCN Quang Minh.

Huyện cũng kiến nghị tiếp tục triển khai các thủ tục để đầu tư giai đoạn 2 dự án Đường Tiền Phong - Tự Lập (kết nối với đường Vành đai 4); đường Tiền Phong - Đại Mạch (đường 23B đoạn từ ngã ba Cổ Ngựa đi KCN Bắc Thăng Long - kết nối huyện Đông Anh với huyện Mê Linh); Giai đoạn 2 tuyến đường quốc lộ 23B đi cảng Chu Phan (kết nối với huyện Sóc Sơn tại Quốc lộ 2); Tuyến đường từ khu Trung tâm thể thao huyện đến Đê Trung ương; Tuyến đường nối từ đường Tiền Phong - Tự Lập tại ngã ba cổ ngựa xã Tiền Phong đến đường Võ Văn Kiệt (thuộc trục đường Tiền Phong - Kim Nỗ - Hải Bối). 

Có kế hoạch lên thành phố nhưng vẫn cần thận trọng

Không chỉ đón cơ hội tái sinh loạt dự án chậm tiến độ, thị trường BĐS Mê Linh thời gian qua cũng "ấm dần" sau khi Hà Nội công bố kế hoạch đưa huyện này lên thành phố. Cụ thể, hồi tháng 9/2021, UBND TP Hà Nội đã có tờ trình HĐND thành phố về việc phê duyệt Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm 2021 - 2025.

Theo đó, Hà Nội sẽ nghiên cứu đề xuất chủ trương và quy hoạch vùng huyện Mê Linh cùng Đông Anh, Sóc Sơn trở thành thành phố. Đây được cho là một thông tin tích cực và sẽ đẩy ba khu vực này trở thành điểm nóng.

Riêng với Mê Linh, do mặt bằng giá còn đang ở ngưỡng thấp, do đó ngay sau khi có thông tin lên thành phố, thị trường này đã thu hút trở lại sự quan tâm của giới đầu tư.

Tuy nhiên, theo đánh giá của ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARs), về bản chất, thông tin quy hoạch các thành phố vệ tinh hay quy hoạch mở rộng đô thị của Hà Nội không mới vì đã được thể hiện trong Đồ án quy hoạch Thủ đô đến năm 2025, tầm nhìn đến năm 2030.

Do đó, những thông tin gần đây thực ra chỉ là hoạt động nhắc lại kế hoạch của chính quyền UBND và HĐND TP Hà Nội để tập trung đẩy nhanh tiến độ.

"BĐS chỉ tạo ra giá trị thật khi có đầu tư thật, khi người dân về sinh sống ở thực nên các vùng ven, huyện ngoại thành muốn lên thành phố phải được đầu tư để tạo ra hệ thống hạ tầng là đô thị, là thành phố.

Ít nhất các vùng phải có hệ thống đường xá, kỹ thuật, hạ tầng về văn hóa – xã hội, dịch vụ, thương mại, thể thao, vui chơi – giải trí,… thì lúc đó mới tạo ra giá trị BĐS thực, đô thị thực. Tuy nhiên, hiện tại các vùng này chỉ có thông tin về một vài hoạt động đầu tư, một vài dự án", ông Đính cho hay.

Cũng theo Chủ tịch VARs, hiện Mê Linh chỉ có ít khu đất đã san nền và cấy thêm vài con đường nhỏ, không có dân cư xung quanh nên chưa tạo ra được giá trị BĐS.

Trước thông tin Hà Nội nghiên cứu mô hình "thành phố trong thành phố", TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cũng đưa ra ba lời khuyên cho các nhà đầu tư.

Thứ nhất, phải xác định được thời điểm lợi nhuận quay về nhanh nhất. Tiếp theo là tính thanh khoản, nhà đầu tư cần lưu ý, mua rồi bán lời ít cũng được nhưng phải bán được, chuyển nhượng được. Cuối cùng, nhà đầu tư cần xem xét về pháp lý, quy hoạch.