Hàng trăm dự án bất động sản đang ách tắc vì pháp lý

Hiện nay, so với thu nhập của đại bộ phận người dân thì giá bất động sản của Việt Nam vẫn đang ở mức cao. Các chuyên gia nhận định, nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do nhu cầu sở hữu bất động sản vẫn rất lớn trong khi nguồn cung lại hạn chế, khan hiếm sản phẩm. Đặc biệt, hệ lụy của mất cân cằng cán cân cung - cầu lại do vướng mắc về pháp luật liên quan. Con số hiện đang ách tắc tại Hà Nội và TP HCM ước khoảng 400 dự án.

Theo Luật sư Trương Thanh Đức, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam, nếu nhu cầu về bất động sản cách đây vài năm chỉ tăng vài phần trăm thì thời gian gần đây đã tăng thêm vài chục phần trăm trong khi nguồn cung lại không tăng kịp đà.

Sản phẩm bất động sản bắt nguồn từ đất đai mà Luật Đất đai 2013 hiện đang tồn tại nhiều bất cập, vướng mắc. Trên thực tế, đã có những dự án 10 năm vẫn bế tắc vì vướng luật không thể giải quyết. Rất nhiều bộ luật đã sửa nhưng dù sửa thông thoáng hay chặt chẽ... thì điều quan trọng nhất là phải giúp tạo ra được thị trường bền vững thay vì méo mó như hiện nay.

Ông Lê Tuấn Hải, CTCP Tập đoàn Telin cho rằng, việc sửa đổi các vướng mắc hiện nay liên quan đến thị trường bất động sản cần lấy Luật Đất đai làm luật gốc, từ đó sửa các bộ luật liên quan. Bất động sản là một sản phẩm hàng hoá, được mua đi bán lại trong xã hội nên cần giảm càng nhiều thủ tục hành chính càng tốt để việc giao dịch được thuận lợi.

Tuy nhiên, nút thắt lớn nhất đối với doanh nghiệp bất động sản hiện nay đang nằm ở Nghị định 30 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 99 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật Nhà ở và Nghị định 31 hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư. Mặc dù cả hai nghị định cũng đã giải quyết nhiều vướng mắc cho doanh nghiệp nhưng lại có mâu thuẫn nên khiến doanh nghiệp gặp khó bởi những quy định chưa rõ ràng.

“Hiện doanh nghiệp chỉ được công nhận là chủ đầu tư khu đô thị khi có quyền sử dụng đất ở hoặc đã có đất ở và các loại đất khác nhưng lại không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có nhà ở đối với các trường hợp chỉ có quyền sử dụng đất là đất nông nghiệp hoặc đã có đất phi nông nghiệp (không phải đất ở). Điều này khiến các dự án chưa có đất ở đều bị tắc”, ông Hải dẫn chứng.

Thêm một nút thắt gây ách tắc cho các dự án bất động sản được các doanh nghiệp phản ánh là nội dung định giá đất. Có doanh nghiệp cho rằng, câu chuyện định giá đất như thế nào, phương án ra sao hiện nay đều là cảm tính. Nếu định giá thấp sẽ mất tiền của Nhà nước, còn định giá cao thì doanh nghiệp không làm được. Do đó, rất ít đơn vị dám định giá.

Chủ tịch Hiệp Hội Nhà thầu Việt Nam Nguyễn Quốc Hiệp nêu vấn đề, Luật Đất đai và cả Nghị định 30 không cho phép chuyển đổi các loại đất khác sang đất ở đang khiến một lượng lớn dự án bị ách tắc. Con số hiện đang ách tắc tại Hà Nội và TP HCM ước khoảng 400 dự án. Điều này đang gây khó khăn và cản trở doanh nghiệp trong quá trình phát triển nguồn cung bất động sản phục vụ thị trường. Bởi vậy, việc sửa đổi hàng lang pháp lý đang trở nên cấp bách.

Ngoài ra, ông Hiệp cũng cho rằng, việc giải phóng mặt bằng, đất đai phải do cơ quan Nhà nước chịu trách nhiệm chứ không nên “đẩy” về cho phải doanh nghiệp. Có như vậy mới đủ sức nặng và đảm bảo tiến độ để có mặt bằng sạch khi triển khai các dự án.

Bên cạnh đó, khung giá đất và giá đất thực tế trên thị trường cũng là một bất cập kéo dài trong nhiều năm qua. Nhiều doanh nghiệp phản ánh, việc cố định thời gian ban hành khung giá đất 5 năm một lần là không thực tế. Giữa khung giá đất, bảng giá đất với giá thực tế có sự chênh lệch rất lớn, không phản ánh đúng diễn biến của thị trường.

Do đó, doanh nghiệp cũng đề xuất, nên xem xét bỏ quy định về thời gian ban hành khung, bảng giá đất (định kỳ 5 năm một lần) mà giao quyền cho HĐND và UBND cấp tỉnh chủ động, chịu trách nhiệm ban hành bảng giá đất và giá đất cụ thể của địa phương để đảm bảo nguyên tắc, phương pháp định giá đất theo quy định tại điểm c, khoản 1, Điều 112 Luật Đất đai là "phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường…".

Trong khi đó, việc quy định UBND cấp huyện phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm cũng được cho là không hợp lý vì. Bởi theo các doanh nghiệp, đối với các dự án đang triển khai trong kỳ kế hoạch đã được phê duyệt nếu chưa thực hiện xong giải phóng mặt bằng thì phải tiếp tục đăng ký kế hoạch sử dụng đất của năm tiếp theo. Nhưng trên thực tế, có nhiều dự án đang chậm tiến độ hoặc dừng triển khai do phải đợi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND cấp huyện.

Từ thực tế này, các doanh nghiệp đề xuất, cần xem xét sửa đổi đối với kế hoạch sử dụng đất của UBND cấp huyện ba năm phê duyệt một lần thay vì phải đăng ký và phê duyệt kế hoạch hàng năm như quy định tại Điều 37 của Luật Đất đai.

Thay vào đó, hàng năm UBND cấp huyện chỉ cần phê duyệt bổ sung các dự án đăng ký mới. Điều này sẽ giúp các dự án đang triển khai có thời gian để thực hiện, tránh tình trạng dự án chậm hoặc có thể dừng triển khai trong khi đợi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND cấp huyện.