Chuyên gia: Sốt đất theo tin sáp nhập tỉnh mang tính chất FOMO và không bền vững

Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam vừa khép lại quý đầu năm 2025 với nhiều diễn biến khởi động tích cực giúp kích hoạt chu kỳ mới. 

Theo báo cáo vừa công bố của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), mặc dù chưa có sự bùng nổ trên diện rộng, song nguồn cung và thanh khoản thị trường đã phục hồi rõ nét ở một số phân khúc, nhất là so với giai đoạn trầm lắng vào năm 2023. 

Cụ thể, nguồn cung nhà ở trên toàn thị trường trong quý I/2025 đạt 27.000 sản phẩm, tăng 33% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó có 14.500 sản phẩm chào bán mới, giảm 50% so với quý IV/2024 nhưng tăng gấp 3 so với quý I/2024. Lượng sản phẩm còn lại là hàng tồn tiếp tục được chào bán. 

Loạt dự án có thông tin kick-off, mở bán như Him Lam Central Park An Hồng, Vinhomes Wonder City, Vinhomes Global Gate, Sun Urban City, Mascity Tower, Cara World Cam Ranh, Evergreen Tràng Duệ,...

Bà Phạm Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam đánh giá, các dự án mở bán nhà ở trong quý I nhìn chung đều được hấp thụ tốt, nhờ nhu cầu ở thực vẫn có xu hướng tăng. Bên cạnh đó, tâm lý của nhà đầu tư lạc quan hơn về kỳ vọng tăng giá trong trung - dài hạn nhờ động lực tăng trưởng kinh tế và hệ thống hạ tầng giao thông phát triển.

Ngoài ra, tín hiệu về việc nới lỏng chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước, chỉ đạo định hướng duy trì mặt bằng lãi suất ở mức thấp của Chính phủ đã góp phần kích thích nhu cầu BĐS cho cả người mua để ở lẫn nhà đầu tư cá nhân. 

Giao dịch BĐS tăng trưởng nhộn nhịp sau Tết. Tỷ lệ hấp thụ chung toàn thị trường trong quý I đạt 45%, tương đương với 12.273 giao dịch, bằng 50% quý trước nhưng gấp đôi cùng kỳ năm ngoái. 

Tại các dự án mới mở bán, tỷ lệ hấp thụ ghi nhận tích cực khi đạt khoảng 60%, đặc biệt tại các tỉnh, thành có thông tin cụ thể về quy hoạch, hạ tầng như Hà Nội, TP HCM, Hà Nam, Hải Phòng, Bắc Giang, Đà Nẵng, Thanh Hóa, Thái Nguyên. Đây cũng là những khu vực đang thu hút dòng tiền từ nhà đầu tư Hà Nội.

Về diễn biến các phân khúc, căn hộ tiếp tục dẫn dắt thị trường khi đóng góp 72% lượng giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ có xu hướng chậm lại do nguồn cung được đóng góp chủ yếu từ các dự án ở khu vực Hà Nội, trong khi sức cầu Thủ đô đang trong giai đoạn điều chỉnh sau thời kỳ tăng trưởng nóng.

Với phân khúc nhà ở thấp tầng, tỷ lệ hấp thụ tại các dự án mở bán mới đạt khoảng 52%. Một số dự án có giá bán cao vẫn thu hút nhu cầu mua để ở của giới tinh hoa và nhu cầu đầu tư của khách hàng muốn trú ẩn tài sản dài hạn.

Trên thị trường thứ cấp, giao dịch và giá sản phẩm thấp tầng tăng mạnh, nhất là ở khu vực vùng ven Hà Nội nhờ hưởng lợi từ loạt dự án mới triển khai có giá cao. Nhiều căn biệt thự, nhà liền kề bỏ hoang nhiều năm được rao bán với giá tăng 30%, thậm chí gấp đôi so với năm 2023. Trong khi đó, lượng giao dịch và giá giao dịch thực tế chỉ ghi nhận tăng tại các sản phẩm thấp tầng trong những dự án đại đô thị quanh khu vực đã được đầu tư hạ tầng, đầy đủ dịch vụ tiện ích. 

Các sản phẩm đất nền thứ cấp cũng ghi nhận diễn biến tăng mạnh về cả giao dịch lẫn giá bán trong quý I, nhất là với những lô đất có giá trị đầu tư hợp lý, thường ở mức dưới 2 tỷ đồng, có pháp lý đảm bảo tại các khu vực có hạ tầng đang triển khai trên thực tế. 

Theo chuyên gia VARS, thông tin về việc sáp nhập tỉnh, thành, cộng hưởng với việc nhiều địa phương công bố bảng giá đất mới, cao hơn nhiều lần so với bảng giá hiện hành và tâm lý FOMO của nhà đầu tư đã khiến đất nền lại sốt. 

Nhiều tỉnh thành tấp nập khách tìm mua đất nền, giá bán tăng 20 - 30%. Hưng Yên, Bắc Giang, Hải Dương, Ninh Bình, Hà Nam, Hải Phòng,… là một số điểm nóng tiêu biểu. Trên thực tế, giao dịch thực chỉ ghi nhận tăng tại các tỉnh, thành được dự đoán là trung tâm sáp nhập, có hạ tầng giao thông, kinh tế, xã hội phát triển, mặt bằng giá BĐS chưa quá cao.   

"Tôi cho rằng cơn sốt này có tính chất tương tự cơn sốt được tạo ra từ kết quả của các phiên đấu giá đất hồi quý III/2024. Thời gian sốt đất tương đối ngắn và không có tính bền vững. Người mua cần xác định rõ đợt sáp nhập này chỉ là sự thay đổi về mặt hành chính.

Muốn đầu tư BĐS an toàn và hiệu quả thì cần quan tâm đến yếu tố phát triển bền vững. Nhà đầu tư phải tìm hiểu thật kỹ mặt bằng giá đất khu vực dự kiến đầu tư và nắm rõ tiến độ thay đổi quy hoạch để đánh giá rủi ro và khả năng tăng trưởng.

Ngoài ra, việc sáp nhập các tỉnh, thành giúp rút ngắn một số thủ tục hành chính, qua đó có cơ hội giảm thời gian thực hiện dự án BĐS. Khi nguồn cung được cải thiện, giá sẽ được điều chỉnh về mức phù hợp hơn", bà Miền nhận định.