Bất động sản 2025: Nấc thang đầu tiên trong chu kỳ mới

Trong khoảng 5 năm qua, ngoài những tác động từ COVID – 19 và khó khăn nguồn vốn, vấn đề cốt lõi khiến thị trường nói chung và các doanh nghiệp bất động sản nói riêng, đặc biệt tại TP HCM chịu rất nhiều tổn thất là việc hàng loạt dự án phải trì hoãn để rà soát pháp lý.

Báo cáo từ Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho biết, vướng mắc pháp lý chiếm trên 70% vướng mắc của thị trường bất động sản. Ước tính cả nước có hơn 1.200 dự án bất động sản với tổng giá trị trên 30 tỷ USD đang “đắp chiếu” do “nghẽn” pháp lý.

Thị trường đã bắt đầu có những tín hiệu đầu tiên về sự phục hồi thanh khoản với nguồn cung và lượng giao dịch tăng trưởng trở lại.

Báo cáo thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 2024 của UBND TP Hà Nội mới đây cho biết, TP Hà Nội dự thu gần 48.600 tỷ đồng từ nhà, đất, tăng 29% so với cùng kỳ, trong đó tiền sử dụng đất khoảng 36.100 tỷ, tăng hơn 40%. Con số này phần nào cho thấy tín hiệu phục hồi tích cực của thị trường bất động sản Hà Nội. 

Trong khi đó, TP HCM đã thu hơn 17.000 tỷ đồng từ đất đai trong 10 tháng đầu năm, tăng gần 12% so với cùng kỳ năm ngoái, phản ánh thị trường bất động sản TP HCM đang phục hồi tích cực hơn so với năm ngoái.

Tuy nhiên, con số này vẫn còn rất nhỏ nếu so sánh với Hà Nội và hơn 30.000 tỷ trong năm 2022 và thấp hơn cả giai đoạn COVID-19. Điều đó cho thấy dù thị trường bất động sản TP HCM đã dần phục hồi nhưng vẫn đang còn yếu ớt.

Theo các chuyên gia, Luật Đất đai mới kỳ vọng sẽ dần hỗ trợ thủ tục pháp lý suôn sẻ hơn và tạo điều kiện cho hoạt động mở bán nhiều dự án mới trên thị trường sơ cấp trong năm 2025.

Mặc dù chưa giải quyết triệt để tất cả các vướng mắc nhưng đến nay đã có nhiều dự án được “cởi trói” về pháp lý và tái khởi động.

Tại TP HCM, tính đến nay Tổ công tác đã họp bàn tháo gỡ 33 dự án và chỉ đạo các đơn vị rà soát, xử lý 41 dự án không đáp ứng điều kiện có quyền sử dụng đất ở để được chấp thuận chủ trương thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Việc thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc đang có quyền sử dụng đất mà không quy định loại đất (từ 1/4/2025) kỳ vọng giúp tháo gỡ cho một lượng đáng kể dự án đang đình trệ, không thể triển khai do không có đất ở trên diện tích, mặc dù dự án là đúng quy hoạch và chủ đầu tư đã sẵn sàng về mặt bằng.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, trong năm 2024 cả nền kinh tế và thị trường bất động sản đều tăng trưởng tốt. Nỗ lực gỡ khó cho thị trường bất động sản đã có kết quả tích cực khi đã “bơm” thêm vào thị trường một lượng nguồn cung mới.

Đây có thể xem là thời kỳ Việt Nam có chất lượng thể chế được cải tiến tốt và đang hướng đến đồng bộ hóa tất cả các nội dung của các luật. Nếu các yếu tố như chính sách pháp lý, tài chính và đầu tư công tiếp tục được cải thiện, thị trường sẽ địa ốc tiếp tục tăng nhiệt trong giai đoạn tới khi hàng lang pháp lý mới chính thức đi vào cuộc sống, và các chủ đầu tư tiếp tục đẩy mạnh triển khai dự án.

“Việc tháo gỡ những vướng mắc của giai đoạn trước sẽ giúp cởi trói cho các dự án và tăng cung cho thị trường, từ đó làm giảm áp lực cung cầu, góp phần giúp giá bán được điều chỉnh về mức phù hợp hơn”, chuyên gia dự báo.

Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng của BIDV, hiện nay thị trường bất động sản đã có nhiều điểm thay đổi tích cực hơn so với trước đây.

Phân tích 6 nhân tố tác động đến thị trường bất động sản, ông Lực cho biết, kinh tế vĩ mô đã bước vào thời kỳ ổn định, lạm phát tăng trong tầm kiểm soát; lãi suất tại Việt Nam duy trì ở mức thấp; tỷ giá dịu dần; thâm hụt ngân sách, nợ công, nợ nước ngoài, nghĩa vụ trả nợ của Chính phủ... trong ngưỡng Quốc hội cho phép.

Về yếu tố thế chế - pháp lý, ông Lực cho biết vướng mắc về pháp lý đang dần được tháo gỡ; thể chế được quan tâm hoàn thiện, nhiều luật liên quan được thông qua và có hiệu lực; nhiều nghị định, chính sách... được ban hành, làm cơ sở để bước vào giai đoạn mới. Bên cạnh đó, quy hoạch các cấp được hoàn thiện; đầu tư công, phát triển cơ sở hạ tầng được đẩy mạnh; áp lực tài chính đã qua giai đoạn khó khăn nhất và tiếp cận vốn được duy trì.

Về mặt pháp lý, quá trình triển khai rất quyết liệt từ phía Quốc hội và các địa phương đã vào cuộc quyết liệt. Thời gian tới kỳ vọng các địa phương và một số Bộ, ngành sẽ tích cực hơn trong việc ban hành các Nghị định, thông tư hướng dẫn.

“Có thể thấy, Việt Nam đã và đang phục hồi thị trường bất động sản theo hướng bền vững hơn”, ông Lực nhận định.