Cho vay bất động sản tại nhiều ngân hàng tăng mạnh, trái phiếu doanh nghiệp chờ bứt phá

Tín dụng bất động sản nhiều ngân hàng tăng mạnh

Thống kê từ Ngân hàng Nhà nước, tín dụng bất động sản (BĐS) đạt mức 3,15 triệu tỷ đồng trong năm 2024, chiếm khoảng 21% tổng tín dụng toàn hệ thống ngân hàng. Trong khi đó, trái phiếu BĐS đóng góp gần 20% tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp (TPDN), minh chứng cho tầm quan trọng của kênh vốn này trong việc phát triển các dự án bất động sản lớn. ‏

‏Kết thúc quý IV/2024, Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) công bố BCTC hợp nhất cả năm với‏‏ dư nợ cho vay hoạt động kinh doanh BĐS đạt ‏‏186.736 tỷ đồng, tăng 62,5% so với cùng kỳ và chiếm gần 30% tổng dư nợ tín dụng.‏

‏Với Techcombank, dư nợ tín dụng kinh doanh doanh BĐS tính đến 31/12/2024 đạt 187.100 tỷ đồng, tăng 5,8% so với năm 2023 và chiếm 30,8% tổng dư nợ tín dụng. ‏‏Bà Nguyễn Thị Thu Trang – Giám đốc Cao cấp Quản trị Tài chính Doanh nghiệp, Khối Tài chính Kế hoạch, Techcombank cho biết trong năm 2024, ngân hàng tiếp tục phát huy thế mạnh ở sản phẩm cho vay mua nhà với mức tăng 22% đối với khách hàng cá nhân. ‏

‏Đáng chú ý, cơ cấu tín dụng dành cho khách hàng doanh nghiệp trong năm 2024 đã phản ánh rõ nét kết quả từ chiến lược đa dạng hóa danh mục của Techcombank khi tỷ trọng cho vay BĐS trên tổng tín dụng khách doanh nghiệp đang được duy trì ở mức giảm dần trong năm.‏

‏Không chỉ riêng VPBank và Techcombank, theo số liệu báo cáo tài chính quý IV của các ngân hàng đã công bố, số dư cho vay kinh doanh bất động sản vẫn tiếp tục tăng trong năm 2024.

Đơn cử như Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam (VIB), con số này tăng tới 240% so với cùng kỳ năm ngoái. Tương tự, Ngân hàng TMCP Bản Việt (BVBank) tăng gần 53% dư nợ cho vay kinh doanh BĐS. Ngân Hàng TMCP Xăng Dầu Petrolimex (PGBank) tăng 38% và Ngân hàng Thương mại Cổ phần Tiên Phong (TPBank) tăng 17,3.‏

‏Ở chiều ngược lại, Ngân hàng TMCP Lộc Phát Việt Nam (LPBank) ghi nhận dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản giảm gần 28% so với cùng kỳ.‏

‏Theo báo cáo về thị trường TPDN mới đây của FiinRatings,‏‏ ‏‏tăng trưởng tín dụng BĐS kinh doanh vượt xa BĐS tiêu dùng. Đây là tín hiệu tích cực cho thấy thị trường BĐS đang trên đà phục hồi.

Tuy nhiên, tín dụng BĐS tăng nhanh có thể làm giảm tỷ trọng nguồn vốn đổ vào lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, đồng thời làm tăng rủi ro tái cấp vốn do bản chất trung và dài hạn của cho vay dự án BĐS, trong khi các NHTM chủ yếu dựa vào nguồn vốn ngắn hạn.‏

‏Tín dụng doanh nghiệp lớn, trong đó có ngành BĐS, được đẩy mạnh cũng hỗ trợ kênh TPDN bởi ngân hàng vừa đóng vai trò là tổ chức phát hành chính và cũng là bên mua trái phiếu của các doanh nghiệp.

Doanh nghiệp thận trọng phát hành trái phiếu

Tuy nhiên, hoạt động cấp tín dụng qua hình thức đầu tư TPDN có xu hướng chậm lại trong các năm gần đây, thể hiện ở số dư đầu tư TPDN của các NHTM liên tục giảm. Các NHTM chủ động giảm quy mô đầu tư TPDN để cơ cấu lại danh mục tài sản và quản trị rủi ro.‏

‏Bên cạnh đó, các nhà phát triển BĐS vẫn khá thận trọng trong việc phát hành trái phiếu để tài trợ dự án mới, trong khi đó nhiều lô trái phiếu được phát hành mới với mục đích thanh toán các lô trái phiếu cũ.‏

‏Trên thị trường TPDN, năm 2024, tổng giá trị phát hành trái phiếu trên thị trường sơ cấp trong năm 2024 đạt 461.000 tỷ đồng. Trong đó ngành bất động sản ghi nhận mức phát hành 90.600 tỷ đồng, chiếm 20% tổng cơ cấu phát hành và chỉ tăng 5,5% so với năm 2023.‏

‏Chuyên gia của FiinRatings cho biết các điều kiện vĩ mô duy trì thuận lợi và tâm lý người mua nhà được giải tỏa, song phần lớn các doanh nghiệp vẫn tương đối thận trọng trước quyết định đầu tư dự án mới.

Một số khác vừa trải qua quá trình tái cấu trúc và xử lý nợ, khiến nhu cầu phát hành chưa cao. Với ngành Xây dựng, giá trị phát hành tăng đột biến 27,4 lần nhờ vào loạt lô trái phiếu phát hành bởi CTCP Hạ tầng Kỹ thuật TP HCM. ‏

‏Điểm đáng lưu ý là trung bình kỳ hạn phát hành trái phiếu BĐS rút ngắn còn 2,65 năm (so với mức 3,72 năm trong năm 2023) với lãi suất khoảng 11%. ‏‏Điều này thể hiện sự thận trọng của nhà đầu tư về sản phẩm trái phiếu bất động sản vẫn có rủi ro gia tăng.‏

‏Tín dụng bất động sản và thị trường trái phiếu doanh nghiệp‏‏ ‏‏có mối quan hệ tương hỗ mật thiết, tạo nên sự kết nối chặt chẽ trong dòng chảy vốn của nền kinh tế. Các doanh nghiệp bất động sản, để triển khai các dự án lớn, thường kết hợp cả nguồn vốn từ ngân hàng và phát hành trái phiếu. Trong đó, tín dụng ngân hàng cung cấp dòng vốn ổn định, trong khi trái phiếu doanh nghiệp đóng vai trò là công cụ huy động bổ sung, giảm áp lực tài chính trực tiếp từ các khoản vay ngân hàng.‏

‏Tuy nhiên, rủi ro từ việc phát hành trái phiếu thiếu kiểm soát đã làm gia tăng mối lo ngại trên thị trường, đặc biệt khi nhiều doanh nghiệp đối mặt với nguy cơ vỡ nợ do không cân đối được nguồn vốn và khả năng chi trả.‏

Các kênh huy động vốn BĐS sẽ ra sao trong chu kỳ mới?

Trong năm 2025, các chuyên gia của ‏‏CTCP Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating) kỳ vọng‏‏ nhiều chính sách của Chính phủ sẽ được triển khai để hỗ trợ tăng trưởng kinh tế và giải quyết các vướng mắc về pháp lý sẽ thúc đẩy hoạt động kinh doanh trong trong các ngành chính mà ngân hàng cho vay, trong đó có bất động sản.‏

‏Tuy nhiên, một vài ngân hàng nhỏ và vừa vẫn sẽ đối mặt với các vấn đề liên quan khoản vay mua nhà gắn với các dự án mang tính đầu cơ. Trong thời gian tới, rủi ro quản trị vẫn sẽ tiếp tục ảnh hưởng đến chất lượng tài sản của các ngân hàng vì mối liên hệ chặt chẽ với các tập đoàn lớn, chủ yếu trong lĩnh vực bất động sản sẽ làm tăng rủi ro hoạt động và khả năng dễ bị tổn thương hơn cho các ngân hàng khi các tập đoàn này gặp vấn đề.‏

‏Đối với BĐS nhà ở,‏‏ năng lực tín nhiệm của các chủ đầu tư BĐS tại Việt Nam sẽ tiếp tục phục hồi sau giai đoạn suy thoái kéo dài. Sự phục hồi này được hỗ trợ bởi môi trường kinh doanh thuận lợi hơn, góp phần thúc đẩy hoạt động phát triển dự án mới và doanh số bán hàng. ‏

‏Nguồn cung nhà mới sẽ cải thiện trong năm 2025 và vẫn thiên về phân khúc cao cấp. Các chính sách mới nhằm tháo gỡ rào cản pháp lý và đẩy mạnh hoàn thiện quy hoạch sẽ tạo động lực phát triển dự án trong năm 2025. ‏

‏“Các chủ đầu tư có 110.000 tỷ đồng TPDN sẽ đáo hạn trong năm 2025 - mức cao nhất trong ba năm qua. Tuy nhiên, chúng tôi kỳ vọng rủi ro tái cấp vốn sẽ thấp hơn so với các năm trước, nhờ việc các chủ đầu tư dần khôi phục khả năng tiếp cận nguồn tài chính mới từ thị trường TPDN trong nước, được hỗ trợ bởi các cải cách pháp lý và quy định mới được ban hành,” chuyên gia của VIS cho hay.‏

‏Ngoài ra, khẩu vị tín dụng từ các ngân hàng đã cải thiện, thanh khoản của ngân hàng vẫn ở mức đủ mạnh để thúc đẩy hoạt động cho vay. Đồng thời, tâm lý thị trường tích cực sẽ mở ra nhiều cơ hội cho hoạt động M&A, thu hút đầu tư từ các nhà đầu tư nước ngoài, cùng với phát hành cổ phiếu mới. Tuy nhiên, những CĐT từng chậm trả gốc, lãi sẽ gặp nhiều khó khăn hơn trong việc tìm nguồn tái cấp vốn để tránh bị chậm trả gốc, lãi trong những lần tới.

‏‏Với BĐS khu công nghiệp, CTCP Chứng khoán VPBank (VPBankS) kỳ vọng dòng vốn FDI vẫn sẽ tiếp tục dẫn dắt triển vọng ngành.‏

‏Tín hiệu từ dòng vốn FDI tích cực năm 2024 là nền tảng cho năm 2025. Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, lĩnh vực công nghiệp, chế biến, chế tạo tiếp tục dẫn đầu về thu hút vốn FDI đăng ký mới trong 9 tháng đầu năm 2024, với tổng vốn FDI đăng ký đạt hơn 15,6 tỷ USD, trong đó hơn 9 tỷ USD là vốn FDI đăng ký đầu tư mới.‏

‏Trong cơ cấu vốn FDI đăng ký đầu tư mới lĩnh vực công nghiệp, chế biến, chế tạo, nhóm ngành về sản xuất điện tử, linh kiện điện tử, máy móc đang là nhóm ngành tập trung thu hút đầu tư, với tỷ trọng hơn 50%. Với việc lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo ngày càng thể hiện vị trí trọng tâm trong thu hút vốn FDI, sẽ thúc đẩy mạnh mẽ cho hoạt động sản xuất, mà ở đó, ngành BĐS KCN sẽ được hưởng lợi mạnh mẽ.‏

‏Cũng theo Bộ Kế hoạch Đầu tư và Savills, trong 844 dự án FDI đăng ký mới lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo, 85% tổng vốn đầu tư được sử dụng chính cho mục đích thuê đất công nghiệp.‏