Chuyên gia: Khoảng 140.000 tỷ trái phiếu bất động sản đang bị kẹt, giải được bài toán này thị trường mới khởi sắc

Sáng 13/11, tại sự kiện do Batdongsan.com.vn tổ chức, nhiều nhận định và dự báo về diễn biến thị trường địa ốc giới chuyên môn đưa ra. 

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn đã có sự so sánh khi cho biết cách đây khoảng một năm rưỡi, lượng quan tâm trên thị trường bất động sản giảm mạnh. Điều này khác với bây giờ, khi lượng quan tâm ghi nhận tăng mạnh, niềm tin thị trường trở lại, tâm lý nhà đầu tư được cải thiện, từ đó ảnh hưởng đến các quyết định đầu tư. 

Chuyên gia phân tích rõ hơn về bối cảnh thị trường bất động sản trong chu kỳ hiện tại dựa tên 3 yếu tố. Thứ nhất là tín dụng trong 9 tháng đầu năm đạt 8,5%, mục tiêu cả năm 2024 được đánh giá là khả thi (khoảng 14 - 15%). 

Thứ hai, lãi suất điều hành giảm liên tiếp từ đầu năm 2023, lãi suất cho vay hiện ở mức 9 - 11%. Nhiều ngân hàng dự kiến tiếp tục giảm lãi suất huy động và cho vay. Thứ ba, về chính sách, ba bộ luật quan trọng gồm Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 đã được thông qua và áp dụng sớm.

“Điểm đảo chiều của thị trường rơi vào khoảng quý III/2024. Song, cần chú ý rằng thị trường sẽ không trực tiếp quay trở lại ngay sau mốc thời gian này, mà còn trải qua 4 giai đoạn gồm thăm dò, củng cố, khởi sắc và ổn định.

Ở giai đoạn này, chúng ta còn cần phải xử lý các vấn đề như pháp lý, nguồn tiền,... Sở dĩ miền bắc có sự khởi sắc trở lại trong thời gian qua là vì dòng tiền trong dân rất lớn. Như chúng tôi từng thông tin trước đây, dòng tiền đã có dấu hiệu dịch chuyển từ nam ra bắc từ khoảng giữa năm 2020 và từ đó đến giờ, dòng tiền vẫn quanh quẩn ở thị trường này rất nhiều. Hà Nội đã có sự đi trước”, ông Quốc Anh nói. 

Theo vị này, hiện tại dòng tiền khoảng 140.000 tỷ đồng đang bị kẹt ở trái phiếu bất động sản và chưa ra được thị trường. Nhiều dự án chưa được tháo gỡ pháp lý để người dân mua được. Do đó, cần phải giải quyết xong bài toán này, thị trường mới sang được tới các giai đoạn khởi sắc, ổn định.

Về lộ trình đảo chiều theo loại hình bất động sản, chuyên gia thông tin từ đầu năm đến hiện tại, thị trường đã có dấu hiệu tích cực và bước vào giai đoạn thăm dò, thanh khoản nhỏ lẻ. 

Những yếu tố quan trọng được người mua ưu tiên để lựa chọn bất động sản gồm đáp ứng nhu cầu ở thực, đảm bảo pháp lý, hỗ trợ tài chính, đem lại lợi suất cho thuê, chi phí. Chung cư là phân khúc nổi bật trong khoảng thời gian này.

Từ cuối năm 2024 là giai đoạn củng cố. Yếu tố quan trọng để lựa chọn bất động sản là pháp lý và tiền tệ. Nhà riêng và nhà phố là phân khúc nổi bật.

Từ quý II/2025 là giai đoạn khởi sắc. Sản phẩm có tốc độ tăng giá, đáp ứng nhu cầu ở thực, có lợi suất thuê và thu hút đầu tư được chú trọng. Phân khúc nổi bật gồm đất nền và biệt thự dự án. Thị trường phát triển khi khôi phục nguồn cung, tăng trưởng về giá. Tâm lý người mua bắt đầu quan tâm đến nhu cầu đầu tư, không đặt nặng yếu tố giá bán, pháp lý như thời điểm ảm đạm.

Từ đầu năm 2026 trở đi, dự báo thị trường sẽ bước vào giai đoạn ổn định. Lúc này, thanh khoản gia tăng ở đa dạng loại hình. Các loại hình đầu cơ phát triển mạnh. Tâm lý người mua lúc này ưu tiên tìm kiếm cơ hội đầu tư ở những phân khúc hot nhất, tốc độ tăng giá cao, thu hút sự chú ý, có số lượng ít.