Ba trợ lực chính cho chu kỳ mới của thị trường bất động sản

Sau giai đoạn khủng hoảng 2010 - 2012, thị trường bất động sản nhà ở từng bước vào chu kỳ phát triển mới 2013 - 2016 nhờ 3 trợ lực chính là lãi suất, hạ tầng và khung pháp lý.

Năm 2013, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) có động thái hạ trần lãi suất lần đầu kể từ năm 2012. Đây cũng là năm Luật Đất đai sửa đổi được thông qua, cùng gói tín dụng 30.000 tỷ hỗ trợ nhà ở với lãi suất 6%. Mảng hạ tầng đón 3 tuyến cao tốc mới được khánh thành là Pháp Vân - Cầu Giẽ (2013), Hà Nội - Hải Phòng (2015) và một phần cao tốc Long Thành - Dầu Giây. 

Với những yếu tố trên, giai đoạn quý I - quý II/2013, thị trường bất động sản nhà ở bắt đầu có dấu hiệu tích cực. Giai đoạn quý I - quý II/2014, dòng tiền, chính sách tiền tệ và khung pháp lý dần được củng cố.

Từ quý III/2014 - quý II/2015 thị trường bước vào giai đoạn khôi phục nguồn cung, tăng trưởng giá, kinh tế phát triển. Giai đoạn quý III/2015 - quý II/2016 đà thanh khoản và giá tăng, nguồn cung nhà ở đa dạng các loại hình.

Năm 2024 vừa qua, ba luật lớn cùng nhiều chính sách liên quan đã chính thức có hiệu lực, báo hiệu một chu kỳ mới cho thị trường bất động sản nhà ở từ năm 2025.

Dưới góc nhìn của Chứng khoán MB (MBS), một chu kỳ mới của ngành bất động sản đang bắt đầu, dựa trên ba trợ lực chính.

Đầu tiên là lãi suất đạt mức thấp sau một giai đoạn duy trì ở mức cao. Từ đầu năm 2023, NHNN đã giảm lãi suất điều hành 4 lần, đưa lãi suất tái cấp vốn hiện tại xuống mức 4,5% (thấp hơn cả giai đoạn Covid-19 năm 2020). Lãi suất cho vay trung và dài hạn hiện dao động quanh mức 6,7 - 9,1% (thời điểm giữa năm 2023 dao động 9,3% - 11,4%).

Lãi suất tiền gửi đang có dấu hiệu tăng dần để thu hút thanh khoản (tăng từ 0,1 - 0,7%/năm trong nửa đầu tháng 11/2024), điều này có thể gây áp lực nhẹ lên lãi suất cho vay trong thời gian tới. Tuy nhiên theo MBS, ngay cả khi lãi suất tăng trong ngắn hạn, điều này sẽ không gây ảnh hưởng tiêu cực đáng kể đến thị trường bất động sản nhà ở.

Việc lãi suất cho vay tăng vừa phải có thể khuyến khích dòng vốn chảy vào bất động sản dân cư, do kỳ vọng rằng lãi suất đã chạm đáy và tâm lý nhà đầu tư muốn tận dụng chi phí vay vốn tương đối thuận lợi để đầu tư. 

Trợ lực thứ hai là cơ sở hạ tầng cải thiện giảm tải cho nội thành và tăng cường kết nối giữa các tỉnh vùng ven, khu vực ngoại ô với trung tâm thành phố.

Tại Hà Nội, trong giai đoạn 2021 - 2025, tổng mức đầu tư công dự kiến đạt 340.153 tỷ đồng, tăng 36% so với giai đoạn 2016 - 2020. Đầu tư công năm 2025 chủ yếu sẽ đến từ các dự án giao thông trọng điểm như Vành đai 4 và Vành đai 3,5, tăng kết nối khu vực trung tâm với khu Đông, khu Tây và các tỉnh lân cận.

Đối với TP HCM, địa phương này sẽ ưu tiên triển khai 59 dự án giao thông với tổng ngân sách lên tới 231.000 tỷ đồng, tương đương 9,4 tỷ USD để giảm áp lực cho các khu vực nội thành. Các dự án trọng điểm như Sân bay Long Thành và Cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu sẽ góp phần thúc đầy các dự án nhà ở tại Vũng Tàu, Đồng Nai, Bình Dương và Bình Phước.

Cuối cùng là việc thi hành các luật BĐS sửa đổi kỳ vọng sẽ giải quyết những nút thắt hiện hữu của thị trường. Tuy nhiên, việc thay đổi khung pháp lý cũng dẫn đến sự đánh đổi giữa việc giải quyết các nút thắt pháp lý về nguồn cung (định giá đất, đấu giá đất) và chi phí dự kiến tăng trong toàn bộ quá trình phát triển bất động sản.