Điều gì chờ đợi thị trường bất động sản 2025?

Nhu cầu đầu tư dự báo tiếp tục phục hồi

Thị trường bất động sản (BĐS) vừa khép lại một năm 2024 với nhiều biến động. Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, nhìn chung năm qua, thị trường địa ốc đã có phản ứng tích cực trên nhiều phương diện. 

Mức độ quan tâm, lượng tìm kiếm thông tin của khách hàng, nhà đầu tư tăng cao. Giao dịch chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền có xu hướng tăng, quý sau cao hơn quý trước và cao hơn so với cùng kỳ năm 2023. 

Về nguồn cung, sau một thời gian hạn chế, đang có dấu hiệu chuyển biến tích cực khi ghi nhận sự quay trở lại của loạt dự án cũ được tái khởi động cùng dự án mới mở bán. 

Bên cạnh đó, lãi suất ngân hàng được điều chỉnh giảm, các chủ đầu tư đưa ra nhiều chính sách có lợi cho người mua nhà đã gia tăng niềm tin khách hàng, thanh khoản trên thị trường. 

Tuy nhiên, cũng theo Bộ Xây dựng, thị trường vẫn xảy ra tình trạng biến động giá cục bộ tại một số phân khúc và một số khu vực.

Theo báo cáo của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), tính chung cả năm 2024, toàn thị trường ghi nhận khoảng gần 81.000 sản phẩm chào bán, tăng 50% so với năm 2023. Trong đó, có 65.376 sản phẩm chào bán mới, gấp khoảng 3 lần so với năm 2023, song mới chỉ bằng khoảng 7% so với năm 2018 (năm chưa xảy ra đại dịch Covid-19). 

Toàn thị trường ghi nhận hơn 47.000 giao dịch thành công, tương đương với tỷ lệ hấp thụ đạt 72%, cao gấp gần 3 lần so với năm 2023. Riêng quý IV có hơn 20.000 giao dịch, gấp gần 4 lần cùng kỳ năm ngoái.

Nhu cầu mua nhà ở thực ngày càng tăng cao. Trong đó, nhà ở xã hội (NOXH) và nhà ở thương mại vừa túi tiền là những phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực chính của thị trường. 

Với nhà ở cao cấp, hạng sang, nhu cầu đang có xu hướng tăng cùng sự mở rộng của tầng lớp trung lưu, thượng lưu; song chỉ chiếm một phần tỷ trọng tương đối nhỏ trong cơ cấu nhu cầu nhà ở. Làn sóng người nước ngoài có nhu cầu sở hữu nhà ngày càng tăng.

Nhu cầu đầu tư địa ốc phục hồi khoảng 40%. Nhà đầu tư có tâm lý thận trọng hơn. Tuy nhiên, vẫn còn lượng lớn nhà đầu tư có tâm lý đầu cơ, lướt sóng chung cư ngắn hạn. Xu hướng đầu tư căn hộ cho thuê dài hạn dần được quan tâm hơn. Đất nền đảm bảo pháp lý tại các khu vực có quy hoạch rõ ràng và đất đấu giá vẫn là 2 phân khúc được săn đón. 

Đâu sẽ là phân khúc nổi bật? 

Trao đổi với người viết, Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính nhìn nhận: “2024 là năm ghi nhận nhiều biến động tích cực, có thể nói thị trường BĐS đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất theo cách không tưởng. 

Trải qua khoảng thời gian “nặng nề” do chịu ảnh hưởng từ đại dịch Covid-19 và khủng hoảng kinh tế, thị trường BĐS đã thực sự được vực dậy và có những diễn biến sôi nổi. 

Đây là thành quả từ sự nỗ lực chung tay của Chính phủ cùng cộng đồng doanh nghiệp, nhà đầu tư, nhất là trong vấn đề hoàn thiện thể chế, giúp những điểm nghẽn của thị trường chính thức được cởi trói”.

Theo ông Đính, bước vào năm 2025, BĐS cũng bước vào kỷ nguyên mới và sẵn sàng cho những sự thay đổi mới. Thị trường sẽ có sự phân hóa rất rõ ràng, trong đó, 2 phân khúc nổi bật gồm NOXH và nhà ở cao cấp. 

Chủ tịch VARS cho rằng, với sự quyết liệt của Chính phủ cùng các cơ quan ban ngành và địa phương, NOXH chắc chắn sẽ nhận được trợ lực mạnh hơn để thúc đẩy đà phát triển. Đây là cơ hội mở ra trong năm 2025 để phân khúc này tiếp cận nhiều hơn với người mua nhà. NOXH là sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực của đại bộ phận người dân, khi đáp ứng được lực cầu sẽ giúp gia tăng thanh khoản và giao dịch cho thị trường.  

Bên cạnh đó, phân khúc nhà ở cao cấp với giá cao, đáp ứng nhu cầu của giới thượng lưu, nhóm thu nhập tốt hay người lao động quốc tế tới Việt Nam theo dòng vốn FDI cũng sẽ gia tăng. Chuyên gia dự báo đây sẽ là một trong những sản phẩm chủ đạo thị trường trong năm 2025.

“Còn với phân khúc trung cấp, tôi nghĩ dòng sản phẩm này vẫn nhận được sự quan tâm từ Chính phủ và các doanh nghiệp, song sẽ không diễn ra sôi nổi, mạnh mẽ trong thời gian tới”, ông Đính bổ sung.

Ở góc nhìn khác, ông David Jackson, Tổng Giám đốc, Avison Young Việt Nam dự báo, đứng đầu thị trường vẫn là BĐS công nghiệp và hậu cần. 

Lý do bởi sản xuất toàn cầu, tuy chưa hồi phục, sẽ tiếp tục hướng về các thị trường mới nổi. Việt Nam có thể trở thành cứ điểm sản xuất quan trọng trên toàn cầu nhờ các lợi thế về vị trí địa lý, sự ổn định chính trị tương đối và môi trường đầu tư ngày càng cải thiện. Các loại hình dự báo chứng kiến nhu cầu tăng gồm đất công nghiệp cho thuê, nhà kho, nhà xưởng xây sẵn và cơ sở công nghiệp công nghệ cao.

Kế đến là nhà ở. Nguồn cung căn hộ dự kiến sẽ cải thiện rõ nét hơn từ giữa 2025 trở đi, đến từ các dự án được gỡ vướng và dự án mới. Ở phía Bắc, các thị trường Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng và Hải Dương dự báo sẽ tăng trưởng tích cực.

Ở phía Nam, dự báo khu vực TP HCM mở rộng, bao gồm Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh và các địa phương lân cận như Bình Dương, Nhơn Trạch và Biên Hòa (Đồng Nai), Long An, Phú Mỹ (Vũng Tàu), sẽ là tâm điểm trong thời gian tới.  

Ngoài ra, BĐS thương mại dòng tiền gồm văn phòng và bán lẻ cũng không kém phần sôi động. Năm 2024 đã chứng kiến nhiều dự án mới được khởi công hoặc đi vào hoạt động, hứa hẹn tạo thị trường sôi động và cạnh tranh hơn trong những năm tới.

Về phía doanh nghiệp, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT G6 Group dự báo đất nền sẽ là phân khúc “vua” trong năm tới. Ở chu kỳ BĐS mới, giai đoạn phát triển của đất nền có thể kéo dài từ năm 2025 đến khoảng giữa năm 2026.