Kịch bản cho bất động sản nghỉ dưỡng năm 2025

Kết thúc năm 2024, nguồn cung trên thị trường bất động sản (BĐS) du lịch, nghỉ dưỡng có cải thiện nhưng không đáng kể, theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS).

Báo cáo của VARS cho thấy, toàn thị trường BĐS du lịch, nghỉ dưỡng ghi nhận khoảng 4.400 sản phẩm mới mở bán trong năm qua. Chỉ số này tăng 40% so với năm 2023, song mới bằng 24% so với năm 2018. 

Hơn 54% nguồn cung được đóng góp cục bộ bởi 1 dự án cao tầng tại Nha Trang. Các dự án mở bán đều được phát triển theo hướng đa dạng hóa loại hình và dịch vụ, tiện ích nhằm đáp ứng sự thay đổi trong nhu cầu, thị hiếu của người mua sau đại dịch.

Bên cạnh đó, nhiều dự án vẫn phải tạm dừng, rời thời gian triển khai bán hàng để hoàn tất các thủ tục liên quan đến pháp lý. Nhiều dự án không dám ra hàng vì e ngại phải cạnh tranh trực tiếp với các sản phẩm shophouse, biệt thự nghỉ dưỡng trên thị trường thứ cấp.

Cuối năm 2024, một số dự án đã mạnh dạn ra mắt, nhận booking, tiếp thêm động lực cho phân khúc này. Đơn cử như Cara World Cam Ranh với gần 2.000 sản phẩm thấp tầng.

Nhu cầu mua BĐS du lịch, nghỉ dưỡng có sự phân hóa rõ rệt. Cụ thể, nhóm khách hàng cao cấp, có tiềm lực tài chính mạnh tìm kiếm các sản phẩm sở hữu lâu dài như biệt thự biển tại điểm đến nổi tiếng, có hệ thống dịch vụ, tiện ích, thương hiệu quản lý vận hành quốc tế... Qua đó, vừa phục vụ mục đích nghỉ dưỡng cá nhân, vừa có thể đầu tư dài hạn.

Với khách hàng có tiềm lực tài chính trung bình, nhóm này có nhu cầu tìm kiếm các sản phẩm dòng tiền với giá trị đầu tư hợp lý như condotel, căn hộ nghỉ dưỡng ở những dự án khách sạn tại các khu vực du lịch phổ biến, có giá dưới 3 tỷ đồng. Nhu cầu này đang có xu hướng gia tăng cùng sự mở rộng nhanh chóng của tầng lớp trung lưu. Thời điểm này, các nhà đầu tư có sự nghiên cứu, lựa chọn tương đối cẩn thận, thông thái.  

Nhìn chung, VARS nhận định nhu cầu đầu tư BĐS du lịch, nghỉ dưỡng vẫn đang chờ nguồn cung từ các chủ đầu tư đủ uy tín, khi các nguy cơ về pháp lý được quy định pháp luật mới xóa bỏ. 

Trong năm qua, mặt bằng giá sơ cấp, nhất là các sản phẩm nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng vẫn neo cao. Một số dự án căn hộ du lịch ghi nhận giá chào bán phân khu mới/tòa mới với mức tăng khoảng 10% so với giai đoạn chào bán trước đó. Cá biệt, có dự án biệt thự được bán với giá 800 triệu đồng/m2.

Trên thị trường thứ cấp, mặt bằng giá bắt đầu ổn định hơn sau thời gian có sự điều chỉnh giảm. Một số sản phẩm condotel ở các dự án nghỉ dưỡng đã đi vào vận hành tại các khu vực trọng điểm về du lịch ghi nhận mức giá tăng nhẹ, khoảng 5% so với cùng kỳ.

Về tình hình mua bán, toàn thị trường ghi nhận khoảng 2.500 giao dịch trong năm qua. Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt khoảng hơn 50%. Hơn 80% lượng giao dịch được đóng góp bởi 1 dự án tại TP Nha Trang (Khánh Hòa).

Khách hàng ngày càng có sự thận trọng hơn trong việc tìm kiếm thông tin, lựa chọn dự án. Giao dịch chủ yếu tập trung ở những dự án condotel với giá bán dưới 3 tỷ đồng/căn, các sản phẩm nghỉ dưỡng sở hữu lâu dài phục vụ mục đích lưu trú tại các khu vực có du lịch phục hồi mạnh.

Dưới góc độ chuyên gia, ông Lê Đình Chung, Thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường VARS chỉ ra loạt yếu tố tích cực đang tác động tới tốc độ phục hồi của phân khúc BĐS nghỉ dưỡng. 

Bao gồm kinh tế đang phát triển; lượng khách du lịch, nhất là khách quốc tế, tăng mạnh; Chính phủ đã và đang triển khai tích cực các biện pháp để đạt mục tiêu đến năm 2030, du lịch là ngành kinh tế mũi nhọn.

Cùng với đó, vấn đề pháp lý liên quan đến condotel, biệt thự nghỉ dưỡng đang được khắc phục. Các dự án đang được phát triển, tái cơ cấu theo hướng đa dạng hóa sản phẩm.  

Ngoài ra, ông Chung cũng nêu lên 4 yếu tố tồn tại khiến tốc độ phục hồi của thị trường này bị cản trở.

Thứ nhất là dư thừa nguồn cung nghỉ dưỡng cao cấp tại một số điểm đến. Thứ hai là tỷ lệ đặt phòng ở một số khu vực thấp làm giảm sự hấp dẫn đối với các nhà đầu tư. Thứ ba là một số dự án condotel còn vướng mắc pháp lý. Cuối cùng là nhiều dự án BĐS nghỉ dưỡng còn đi theo mô hình truyền thống. 

Nguồn cung dự kiến tăng 80% 

Dự báo về diễn biến thị trường BĐS du lịch, nghỉ dưỡng trong năm 2025, đại diện VARS cho rằng phân khúc này sẽ có thêm tín hiệu tích cực, đặc biệt là sản phẩm condotel khi bắt đầu có các dự án đang hoạt động được cấp sổ. 

Ước tính nguồn cung sẽ tăng khoảng 80% so với năm 2024, dự kiến bung hàng khi các chủ đầu tư hoàn thành việc điều chỉnh về giá bán và chính sách. Nguồn cung chủ yếu là căn hộ dịch vụ tại các khu vực du lịch trọng điểm.  

Bên cạnh đó, một số khu vực vẫn dư thừa nguồn cung nghỉ dưỡng cao cấp chưa đưa vào vận hành do chưa hoàn thiện hạ tầng, tiện ích.

Lực cầu trong năm 2025 dự kiến tiếp tục được cải thiện khi hành lang pháp lý hoàn thiện trong bối cảnh du lịch, bán lẻ phục hồi tích cực. Biệt thự nghỉ dưỡng lâu dài hoặc căn hộ du lịch tại những dự án có phương án vận hành rõ ràng ở các tỉnh, thành có du lịch phát triển vẫn sẽ được quan tâm nhiều.

Dự báo giá bán sơ cấp vẫn ở mức cao, song sẽ được điều chỉnh phù hợp hơn. Giá bán biệt thự nghỉ dưỡng đi ngang tại một số nơi dư thừa nguồn cung cao cấp. Giá biệt thự nghỉ dưỡng lâu dài tại các khu vực du lịch trọng điểm tiếp tục tăng trưởng khoảng 15% mỗi năm nhờ dòng tiền cho thuê bền vững.

Ngoài ra, một số nhà đầu tư sẽ thể hiện sự dứt khoát với các quyết định cơ cấu lại danh mục đầu tư.

Về tình hình mua bán, dự báo giao dịch tiếp tục được cải thiện. Thanh khoản tập trung ở các sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng lâu dài hoặc căn hộ du lịch có suất đầu tư phù hợp tại các khu vực có hạ tầng tốt và lượng khách quốc tế ổn định.