Thói quen M&A bất động sản của nhà đầu tư đang thay đổi

Khối ngoại vẫn nổi bật trong bức tranh M&A 2024

“2024 là thời điểm phù hợp để các doanh nghiệp tăng cường hoạt động M&A, thị trường bất động sản (BĐS) sẽ chứng kiến thêm nhiều thương vụ sang tên đổi chủ. Các nhà đầu tư gốc Á như Singapore, Malaysia... nhiều khả năng sẽ tiếp tục lấn lướt trên thị trường”, bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield từng dự báo về hoạt động M&A BĐS hồi đầu năm.

Thực tế cho thấy, năm 2024 thị trường M&A BĐS tại Việt Nam diễn ra khá sôi động với nhiều thương vụ lớn của khối ngoại. Có thể kể đến các thương vụ nổi bật như: Nhóm Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi, NTT Group đã mua lại dự án The One World (1 tỷ USD) từ Tập đoàn Kim Oanh; Berjaya Corporation Berhad mua cổ phần tại Vincom Retail; Capital Land mua lại khu phức hợp 553 triệu USD từ Becamex IDC; Nishi Nippon Railroad hoàn tất nhận chuyển nhượng 25% dự án Paragon Đại Phước của Nam Long; Great Master PTE.LTD mua lại 20% vốn của chủ KCN Triệu Phú…

Các doanh nghiệp nội cũng không kém cạnh. Công ty HTV Đại Phước và BĐS Vinobly mua 70% vốn tại Saigon Sports City từ Keppel; Công ty Phương Đông Hà Nội mua lại dự án Saigon Glory từ Bitexco; Tập đoàn KIDO mua 75% quyền sở hữu dự án Hùng Vương Plaza…

Trao đổi với người viết, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam đánh giá, tâm điểm M&A năm 2024 là các dự án ở khu vực vùng ven TP HCM như Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Bình Dương, Nhơn Trạch, Biên Hòa, Long An và Phú Mỹ.

Khối ngoại vẫn chiếm chủ đạo trong các thương vụ M&A, đặc biệt sau khi FED giảm lãi suất cuối tháng 9 khiến lãi suất USD hạ thấp, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp nước ngoài thu xếp vốn.

Bên cạnh những cái tên quen thuộc như Gamuda Land, Keppel Land hay Capitaland, thị trường xuất hiện những nhà đầu tư mới từ Nhật Bản như Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi và NTT Group. Đây đều là những nhà đầu tư này có tiềm lực tài chính mạnh và muốn tận dụng cơ hội khi thị trường BĐS Việt Nam tái cơ cấu.

‘Thay vì chỉ tập trung vào các dự án đã hoàn thành thủ tục pháp lý và có giấy phép xây dựng, nhà đầu tư hiện đã chấp nhận các dự án đang trong giai đoạn quy hoạch 1/500, với điều kiện chủ dự án có uy tín và dự án có tiềm năng phát triển.

Ngoài việc M&A, các nhà đầu tư nước ngoài còn quan tâm đến hợp tác góp vốn và mua cổ phần dự án. Điều này phản ánh sự linh hoạt của nhà đầu tư, trong bối cảnh các vấn đề pháp lý BĐS dự kiến sẽ được tháo gỡ dần trong thời gian tới.

Nói thêm về xu hướng trên, theo bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Phó Tổng Giám đốc Gamuda Land, việc đòi hỏi quỹ đất phải sạch 100% khi M&A là không dễ, bởi gần như không có quỹ đất nào có thể đáp ứng được, hoặc nếu có thì mức giá sẽ rất cao.

Hơn nữa, một dự án từ lúc có chủ trương đầu tư (nhất là ở TP HCM) tới khi có quy hoạch 1/500, cầm được sổ đỏ đất có thể mất đến 10 - 15 năm. Do đó, với những khu đất pháp lý chưa sạch, Gamuda Land vẫn cân nhắc đầu tư trên cơ sở đánh giá năng lực của đối tác.

“Chìa khóa” mở ra những phân khúc mới

Dưới góc nhìn của các chuyên gia, cách tiếp cận của nhà đầu tư BĐS về M&A có sự thay đổi, một phần không nhỏ là nhờ bối cảnh pháp lý, nhất là với Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023.

Luật sư Huỳnh Đại Thắng, Công ty Luật DFDL Việt Nam chia sẻ, Luật Kinh doanh BĐS giải quyết rất nhiều vấn đề mà các doanh nghiệp đang gặp phải, đặc biệt trong việc phát triển dự án BĐS mới hay M&A BĐS.

Trước đây, pháp lý M&A bị hạn chế, song bây giờ đã có quy định khá chi tiết về việc M&A, điều này sẽ giúp những nhà đầu tư năng lực yếu, không thể phát triển dự án nay có thể được thay thế bởi những nhà đầu tư có năng lực tốt hơn, từ đó cải thiện nguồn cung cho thị trường.

Ông David Jackson cho rằng, những thay đổi gần đây trong khuôn khổ pháp lý liên quan đến BĐS đã củng cố triển vọng của thị trường Việt Nam. Luật mới được kỳ vọng giúp rút ngắn thủ tục pháp lý, bảo vệ quyền lợi của các bên, từ đó hứa hẹn môi trường đầu tư ổn định và minh bạch hơn.

Ngoài ra, các thay đổi khác trong chính sách pháp lý cũng mở ra cơ hội cho các phân khúc BĐS mới thông qua M&A. Chẳng hạn, Luật Viễn thông có hiệu lực từ 1/7/2024 đã “mở cửa” cho nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào lĩnh vực xây dựng và kinh doanh trung tâm dữ liệu, mở rộng cơ hội đầu tư nước ngoài trong loại hình tài sản này”.

Tổng Giám đốc Avision Young dự báo, thị trường BĐS Việt Nam đã có nhiều chuyển biến tích cực và sẽ hồi phục rõ nét hơn từ giữa năm 2025, khi các quy định pháp luật mới đi vào cuộc sống.

Các hoạt động thăm dò, đàm phán M&A trên thị trường thời gian qua cho thấy, dù có đi đến giao dịch hay không, Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn của dòng vốn ngoại. Giới đầu tư quốc tế sẽ tiếp tục đẩy mạnh tìm kiếm và rót vốn vào các dự án BĐS tại Việt Nam ít nhất trong 5 - 10 năm tới.

Theo bà Trang Bùi: “Thâu tóm quỹ đất, tài sản giống như một cơn sóng ngầm và có thể dâng lên cao bất cứ lúc nào. Thời gian qua nhiều dự án đã được chuyển nhượng âm thầm với giá thấp do thị trường rơi vào vùng đáy.

Trong giai đoạn 2024 - 2026, một lượng vốn lớn đến từ các nhà đầu tư nước ngoài dự kiến sẽ hoàn tất và đổ vào thị trường BĐS Việt Nam”.