Phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp: Nên hay không hình thành một phân khúc 'lai'?

Ghi nhận của Bộ Xây dựng, giá nhiều loại hình bất động sản đều có xu hướng đi lên trong các năm gần đây. Chung cư, liền kề, biệt thự và đất nền (để người dân xây dựng nhà ở) tăng cao hơn cả, bình quân khoảng 10 - 15%/năm, cá biệt có giai đoạn tăng đến 30%. 

Tại Hà Nội, giá bán sơ cấp căn hộ trung bình năm 2025 đạt mức 100 triệu/m2, tăng 40% so với 2024. Tại TP HCM, giá bán sơ cấp trung bình đạt 111 triệu/m2, tăng 23%. Ở các địa phương khác, giá chung cư cũng có xu hướng đi lên trong năm qua, song mức độ thấp hơn Hà Nội và TP HCM, tăng từ 10 - 15% so với 2024. 

Trước yêu cầu của Thủ tướng về việc nghiên cứu chính sách đối với phân khúc nhà ở dành cho người thu nhập trung bình trên 20 triệu/tháng, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến góp ý dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp.

Vì sao nhà ở thương mại giá phù hợp khan hiếm?

Trao đổi với người viết, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu bày tỏ ý kiến ủng hộ đối với thông tin đề xuất chính sách mới.

Theo ông Châu, đông đảo người thu nhập trung bình, người thu nhập thấp đô thị là cá nhân ở mức 21 - 30 triệu/tháng, hoặc vợ chồng thu nhập khoảng 41 - 50 triệu/tháng, hoặc người độc thân nuôi con nhỏ thu nhập khoảng 31 - 40 triệu/tháng, không thuộc đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội. Song, họ cũng không đủ khả năng tài chính để mua nhà ở thương mại giá quá cao như hiện nay.  

Thị trường bất động sản tại các đô thị đang rất thiếu loại nhà ở giá phù hợp là căn hộ 1 - 2 phòng ngủ với đơn giá từ 30 - 70 triệu/m2 (từ 2 - 5 tỷ đồng/căn). Đơn cử tại TP HCM cũ vào năm 2020, có 163 căn nhà ở giá phù hợp, chiếm 1% tổng cung đưa ra thị trường.

Tuy nhiên kể từ năm 2021 đến tháng 6/2025 đã không còn loại hình này và chỉ có nhà ở trung cấp, cao cấp. Sau hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, thành phố mới được bổ sung nguồn cung nhà ở giá phù hợp từ 2 địa phương này. 

Đại diện HoREA lý giải tình trạng thiếu nhà ở giá phù hợp với thu nhập của số đông người dân đô thị có 2 nguyên nhân chính. 

Thứ nhất, thị trường bất động sản có giai đoạn thiếu nguồn cung nhà ở thương mại, nhà ở xã hội. Vì vậy, những doanh nghiệp sẵn dự án nhà ở thương mại có điều kiện chiếm lĩnh thị trường và thường lựa chọn phân khúc cao cấp, hoặc có thể “làm giá” sản phẩm để tối đa hóa lợi nhuận do quy luật cung - cầu và quy luật cạnh tranh.

Thứ hai, có sự hạn chế của Luật Nhà ở 2023 ở việc chưa quy định cơ chế tạo điều kiện để hỗ trợ người thu nhập trung bình, người thu nhập thấp đô thị tạo lập nhà ở giá phù hợp. 

Giai đoạn 2017 - 2023, HoREA đã nhiều lần đề xuất xây dựng cơ chế phát triển nhà ở giá phù hợp. Đơn vị nhận thấy các năm qua, vướng mắc pháp lý khiến nguồn cung dự án nhà ở bị thiếu hụt. Việc này dẫn đến hiện tượng một số dự án may mắn được phê duyệt và triển khai thực hiện thì có trường hợp mục tiêu ban đầu là dự án nhà ở bình dân, dự án nhà ở trung cấp, song đã được chủ đầu tư chuyển thành dự án nhà ở cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận, khiến thị trường thiếu hẳn loại hình nhà ở bình dân giá vừa túi tiền phù hợp với thu nhập của người dân. 

Trước thực trạng trên, HoREA ủng hộ dự thảo Nghị quyết của Bộ Xây dựng và cho biết sẽ đề nghị bổ sung vào Luật Nhà ở quy định cơ chế tạo điều kiện cho người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị có một phần điều kiện tài chính được vay tín dụng thương mại với lãi suất hợp lý 6 - 7%/năm trong thời hạn 10 - 12 năm để mua, thuê mua nhà ở giá phù hợp.

Lâu dài có thể tiềm ẩn bất cập

Chia sẻ thêm với người viết, Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) lại đưa ra góc nhìn phản biện. Ông đánh giá, chính sách nhà ở thương mại giá phù hợp là hình thức lai giữa nhà ở thương mại với nhà ở xã hội. Về lâu dài, hình thức này sẽ bộc lộ một số bất cập.

Chuyên gia lấy ví dụ tại một thành phố  có dự án 1 của chủ đầu tư A, được thụ hưởng chính sách nhà ở thương mại giá phù hợp; sát cạnh là dự án 2 (nhà ở thương mại thông thường) của chủ đầu tư B, không được thụ hưởng chính sách nhà ở thương mại giá phù hợp. Quy mô, tính chất, các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc của 2 dự án như nhau. 

Mặc dù cùng là nhà ở thương mại (không bị kiểm soát về đối tượng mua), tuy nhiên dự án 1 được Nhà nước hỗ trợ và kiểm soát về giá nên bán 30 triệu/m2 căn hộ. Dự án 2 không được thụ hưởng ưu đãi nhà ở thương mại giá phù hợp, nên bán 60 triệu/m2 căn hộ.

Khách hàng nhận thấy quy mô, kiến trúc, mức độ hoàn thiện căn hộ, tiện ích... ở 2 dự án tương đương nhau, tuy nhiên giá bán lại chênh lệch nhiều nên đổ xô mua căn hộ tại dự án 1. Kết quả, chủ đầu tư A bán được 100% số căn hộ, trong khi chủ đầu tư B chỉ bán được 10% số căn hộ. Lúc này, chính sách bộc lộ hạn chế, gây ra cạnh tranh không bình đẳng giữa các chủ đầu tư. 

Chủ đầu tư B nhận thấy vấn đề nên ở các dự án sau tìm mọi cách để hưởng chính sách nhà ở thương mại giá phù hợp nhằm tăng thanh khoản. Vô hình trung sẽ hình thành trào lưu đi xin chính sách, tạo cơ chế xin - cho, tiềm ẩn nguy cơ tiêu cực.

Mặt khác, nếu chính sách nhà ở thương mại giá phù hợp áp dụng đại trà, rộng rãi cũng khiến Nhà nước thất thu tiền sử dụng đất. Ngoài ra, chính sách có thể đưa thị trường bất động sản trở về thời bao cấp do các dự án được chỉ định chủ đầu tư, giao đất không qua cơ chế cạnh tranh theo quy luật thị trường.       

Hơn nữa, đề xuất phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp tiềm ẩn nguy cơ trục lợi chính sách. Mặc dù có thể khống chế người mua không được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ, lướt sóng khi nhà ở chưa nghiệm thu, bàn giao, song không ngăn chặn được việc chuyển nhượng thứ cấp sau khi người mua đã được cấp sổ hồng hoặc sau 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua.

Bởi vậy, giới đầu tư có thể mua hàng loạt căn nhà ở thương mại giá phù hợp để bán kiếm lời. Dự thảo không có cơ chế xét duyệt đối tượng được mua giống như nhà ở xã hội, quy định một cá nhân chỉ được sở hữu 1 nhà ở thương mại giá phù hợp tại 1 dự án có thể bị lách bằng cách nhờ người đứng tên.

Ngoài ra, chủ đầu tư cũng có thể trục lợi bằng cách chỉ định các cá nhân đứng tên mua nhà, sau khi đã bàn giao và cấp sổ hồng thì mới bán ra thị trường theo giá thả nổi, không bị giới hạn bởi lợi nhuận định mức 15%.

Do đó, chuyên gia đề xuất không cần thiết phải ban hành hình thức lai giữa nhà ở thương mại với nhà ở xã hội, tức nhà ở thương mại giá phù hợp. Thay vào đó, để giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân có thu nhập trung bình và thấp, cần nắn chỉnh chính sách nhà ở xã hội để đảm bảo tính hiệu quả, khả thi khi triển khai thực tế.

Hiện nay, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội. Vì vậy cần theo dõi, tổng kết, đánh giá làm cơ sở áp dụng rộng rãi hoặc điều chỉnh cho phù hợp, thay vì đề xuất thêm một chính sách mới.  

Đồng quan điểm, ông Bùi Quang Thái, Phó Giám đốc đầu tư CTCP Địa Ốc Mai Việt cho rằng không nhất thiết phải hình thành thêm một mô hình lai giữa nhiều cơ chế chính sách. Nếu phân khúc nhà ở xã hội được triển khai thực chất, quy mô đủ lớn, tự thân nó đã có thể tạo hiệu ứng kéo mặt bằng giá, cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở và điều tiết cấu trúc thị trường. Cần lựa chọn mô hình can thiệp hiệu quả, ít rủi ro chính sách, thay vì mở rộng thêm tầng chính sách nhưng thiếu năng lực thực thi. 

Bà Hồ Thu Mai, Giám đốc Nhà ở ngay nhận định, dù có nhiều điểm tương đồng với nhà ở xã hội về mục tiêu chính sách, song cơ chế ưu đãi cho nhà ở thương mại giá phù hợp hiện vẫn chưa đủ rõ ràng.

Tiền sử dụng đất vẫn tính theo cơ chế thông thường, trong khi biên lợi nhuận bị khống chế 15%, còn cơ chế vay ưu đãi lại không có thông số cụ thể (lãi suất, thời hạn vay, nguồn vốn). Điều này khiến bài toán tài chính dự án thiếu tính khả thi, khó thu hút nhà đầu tư tham gia. Nếu không cụ thể hóa các ưu đãi tài chính, mô hình này rất dễ dừng ở chủ trương, khó triển khai hiệu quả trên thực tế.